Jak unikać kosztownych błędów? – Strefa Nieruchomości

Tekst: Wojciech Orzechowski

W poprzednim artykule, który ukazał się w 9. nr „Strefy Nieruchomości” pisałem o tym, że w biznesie nie ma miejsca na sentymenty. Wiele błędów popełnianych przez początkujących inwestorów wynika z braku ich doświadczenia, wiedzy czy z kierowania się tylko emocjami. W tym artykule kolejna seria bezcennych informacji, które – mam nadzieję – ustrzegą Cię przed popełnianiem błędów. 

Musisz wiedzieć, że Uczestnicy Warsztatów WIWN® zrealizowali od 2016 r. pod moim nadzorem ponad 700 transakcji. Pokazuję na szkoleniach, jak bezpiecznie wejść w proces inwestycyjny, osiągnąć odpowiednie zyski na realizowanych nieruchomościach i jak unikać kosztownych błędów. Nasza społeczność WIWN® liczy ponad 1700 osób, a w każdym województwie działają Liderzy WIWN®, którzy pomagają i wspierają początkujących inwestorów. Zapewniam Cię, że obok Mieszkanicznika, jesteśmy drugą co do wielkości taką społecznością w Polsce, która wzajemnie się wspiera i podpowiada, jak rozwiązać problemy, które każdego z nas spotykają podczas inwestowania w nieruchomości. 

Dlaczego Ci o tym mówię? 

Ponieważ wiedza i kontakty są najważniejszym elementem tej nieruchomościowej układanki. Czy zawsze jest pięknie i kolorowo? Nie! 

Trudno przewidzieć wszelkie zawiłości prawne, błędy notariusza czy nieetyczne metody działania ekip remontowych. Dlatego chciałbym się z Tobą podzielić na łamach „Strefy Nieruchomości” moimi kolejnymi spostrzeżeniami.

Czujność w remontach to podstawa! 

Nigdy nie bierz kilku ekip do swojej inwestycji! Ta historia dotyczy kamieniczki zakupionej w Łodzi w 2017 r. Całość budynku została tak przez nas przebudowana, aby powstało łącznie 12 kawalerek pod wynajem. Budynek kupiliśmy w czerwcu, a w październiku studenci mieli wynająć pokoje. Dlatego czas nas gonił i wiele rzeczy było robione równocześnie przez kilka ekip. Trzeba było przygotować każdą kawalerkę tak, żeby miała swoją łazienką oraz aneks kuchenny. Na każdej z 3 kondygnacji pracowała zatem inna ekipa, co okazało się dla nas zmorą i przysporzyło opóźnień. Nastał październik. Czas wynająć mieszkania. A tu mieliśmy zrobione tylko 2 piętra. Jedna ekipa nie wyrobiła się z pracą i trzeci, najwyższy poziom nie był niestety gotowy. Ponieważ pierwsi najemcy już wprowadzali się do kawalerek, postanowiłem wynająć obie kondygnacje. Na drugiej kondygnacji jedną z kawalerek wynająłem studentkom, które poinformowały mnie po kilku dniach, że w pokoju jest niestety bardzo zimno. Nadal trwały prace, dlatego zawór wody centralnego ogrzewania był zakręcony. Udało się znaleźć specjalistę, który włączył centralne ogrzewanie i sprawdził, czy na parterze oraz piętrze nie cieknie woda z kaloryferów. Wszędzie było bezpiecznie. Ale zostało mu ostatnie, 3. piętro – gdzie trwał remont. Kaloryfery były zdjęte, a robotnicy z ekipy zapewnili, że zakręcili zawory. Jednak gdy nasz fachowiec dostał się na 3. piętro, zastał tryskającą z rur fontannę. Uzbierały się w tym czasie blisko dwa wiadra wody. Oczywiście drewniane stropy nasiąkły już wodą. I pech chciał, że akurat tam, gdzie wprowadziły się dwie studentki, również zaczął przeciekać sufit. Gdy przyjechałem na miejsce, ujrzałem na ścianie wielką plamę. Wg fachowców wszystko było już zakręcone i sprawdzone i nie groziło niczym poważnym. Po kilku godzinach otrzymałem jednak telefon od zaniepokojonej studentki, która twierdziła, że woda dalej kapie, a sufit powoli się ugina. Podczas naszej telefonicznej rozmowy sufit ostatecznie się zawalił, a konkretnie podwieszona płyta kartonowo-gipsowa. Całe szczęście, że dziewczyna stała z boku. Przez kolejny tydzień ekipa naprawiała sufit i suszyła przemokniętą część. Ostatecznie wszystko dobrze się skończyło. Należy jednak pamiętać, że praca pod wpływem presji czasu nie zawsze dobrze się kończy. A druga kwestia, najlepiej, jeśli jest to możliwe, wybierać jedną ekipę, która zrealizuje cały remont.

Nie chcesz mieć kłopotów?

Informuj klienta o wyposażeniu mieszkania na sprzedaż Był rok 2016. Jeden z uczestników moich Warsztatów WIWN® miał problem ze sprzedażą mieszkania. Czas leciał, raty kredytowe również, a klienci nie byli zainteresowani zakupem. Dlatego postanowiłem pomóc i zasugerowałem zrobienie home stagingu, który miał pomóc w sprzedaży. Mój podopieczny nie chciał jednak zainwestować kolejnych 2 tys. zł na aranżację mieszkania. Wkroczyłem do akcji i wykorzystałem materiały oraz meble po moim sprzedanym mieszkaniu. Wystrój nieruchomości uległ metamorfozie. Poduszki, zasłony, kwiaty i meble wyczarowały nową przestrzeń. Mieszkanie zostało szybko zarezerowane i wyznaczono szybko termin sprzedaży u notariusza. W piątek dostałem od mojego uczestnika szkolenia telefon, że możemy już zabrać nasze rzeczy, ponieważ mieszkanie będzie sprzedane w środę. W niedzielę oraz poniedziałek miałem szkolenie, dlatego poinformowałem moich ludzi, aby odebrali nasze rzeczy do wtorku. W dniu aktu, o godzinie 10.00, pośredniczka z klientami pojechała do mieszkania, aby zrobić zdjęcia, na których zostały uwiecznione nasze meble i dodatki. W tym samym dniu o godzinie 12.00 moi ludzie udali się do mieszkania po odbiór naszych rzeczy. I co było dalej? Wielka afera! Otóż sprzedający nie poinformował kupującego, że mieszkanie nie zawiera w cenie mebli i dodatków, które były tylko elementem home stagingu. Kupujący poczuł się w tej sytuacji oszukany. Zgłosił sprawę na prokuraturę i poinformował, że mu okradziono mieszkanie. Zadzwoniłem do mecenasa. Zapytał, kiedy odbyło się podpisanie aktu notarialnego, a kiedy nastąpiło wyniesie naszych rzeczy. Ponieważ akt odbył się w godzinach 13.20-13.30, a wyniesienie rzeczy odbyło się za zgodą ówczesnego właściciela o 12.40, co potwierdziła dokumentacja fotograficzna, sytuacja nasza oraz sprzedającego została uratowana. Jest to jednak przestroga dla sprzedających, żeby zawsze uprzedzać klientów, co wchodzi w skład sprzedawanego mieszkania.

Nadzór budowlany podczas remontu – kiedy ryzykować?

Kiedy na przełomie 2011-2012 r. zacząłem inwestować w lokale komercyjne przejąłem wówczas całe piętro w wieżowcu na ul. Piotrkowskiej 270 w Łodzi. Cała konstrukcja stanowiła prostokąt. W środku były klatki schodowe, windy, wokół był korytarz, a poza tym korytarzem znajdowały się lokale biurowe. W trakcie remontu wyburzone zostały wszystkie ściany wewnętrzne. Pozostały tylko szyby windowe i klatki schodowe, a także ściany zewnętrze. W środku były ściany działowe, więc można było się ich pozbyć, żeby przeprowadzić remont, zrobić nową instalację elektryczną i odtworzyć ściany zgodnie z naszym projektem. Zostałem poinformowany przez mojego architekta, że mimo wszystko powinienem uzyskać pozwolenie na budowę, bo w przeciwnym razie może być problem i otrzymam karę. Obecnie, jak robisz remont mieszkania, to spółdzielnia za każdym razem, gdy przestawiasz ściany czy je burzysz, wymaga pozwolenia na budowę. Spółdzielnia nie chce brać za to odpowiedzialności. Chociaż na stronie ministerstwa można doczytać, że jeżeli są to ścianki działowe, to można to zrobić tylko przez zgłoszenie. A jednak w spółdzielni wymagają pozwoleń budowlanych. W latach 70. i 80. podczas budowania popełniano szereg błędów i czasem konstrukcja opierała się tylko na ściankach działowych. Zdarzały się nawet sytuacje, że po wyburzeniu strop się uginał.

Po zbadaniu ścian przez konstruktora byłem pewien, że naruszone zostały ściany działowe. Stanąłem wtedy przed pytaniem: co zrobić? My za każdy miesiąc płaciliśmy 23 tys. raty kredytu. Załatwienie pozwolenia na budowę trwało 3-4 miesiące, co oznaczało, że łącznie należało naszykować prawie 100 tys. dodatkowego kapitału. Dlatego wiedząc, że w alternatywie mogę zapłacić karę maksymalnie do 50 tys. zł, zaryzykowałem i wybrałem działanie bez pozwolenia. 

Zaczęliśmy remont. W pewnym momencie oczywiście odwiedził nas zarządca budynku i powiedział: Robicie tutaj straszną rozróbę. Nie pytaliście o zgodę wspólnoty. A tak w ogóle powinniście mieć pozwolenie na budowę. Pokażcie papiery. Macie na to 7 dni. Równolegle ze złożeniem dokumentów, które są wymagane do otrzymania zezwolenia, zaczęliśmy prace remontowe. Nie czekaliśmy jednak na zgodę. Po kilku dniach odwiedził nas nadzór budowlany, który wypowiedział się co do ścianek działowych. Okazało się, że nie ma problemu, pod warunkiem że odbudujemy je w tym samym miejscu. W związku z tym, że my kładliśmy całkowicie nową elektrykę, to powinniśmy mieć pozwolenie również na nią. Na szczęście trafił się nam miły inspektor z nadzoru budowlanego i wyznaczył termin 7 dni na dostarczenie stosownego pozwolenia. W 7 dni zrobiliśmy projekt elektryki (a tak naprawdę o to chodziło), i ostatecznie nie dostaliśmy żadnej kary. Ale mogło się różnie skończyć.