Jak wybrać i kupić działkę pod pierwszą inwestycję deweloperską? – Strefa Nieruchomości

Autor: Paweł Górski, Michał Rosiak

Obserwując poczynania aspirujących deweloperów zauważyliśmy, że na równi z obawami dotyczącym i finansowania inwestycji, wybór i zakup odpowiedniej działki jest największą przeszkodą do wejścia w świat branży deweloperskiej. Nic dziwnego! Jest to etap obarczony szeregiem ryzyk. Ryzyk, przed którymi obawy determinują negatywne decyzje zakupowe.

Zdajemy sobie sprawę, że działki pod pierwszą inwestycję deweloperską to segment na rynku, w którym musicie konkurować z „Kowalskimi”. W szczególności
w mniejszych miejscowościach, gdzie próg „wejścia” jest dużo niższy. Należy tam działać szybko i zdecydowanie!. Dlatego chcielibyśmy przedstawić najważniejsze aspekty, jakie powinny być związane z zakupem działki, tak aby decyzje zakupowe przychodziły wam z większą łatwością.

Czym powinna charakteryzować się atrakcyjna działka pod pierwszą inwestycję?

Pierwsza inwestycja optymalnie powinna składać się z czterech lokali w dowolnej konfiguracji. Mogą to być:

  • 2 domy jednorodzinne wolnostojące
    2 lokalowe,
  • 2 domy jednorodzinne 2 lokalowe
    w zabudowie bliźniaczej,
  • 4 domy jednorodzinne w zabudowie
    szeregowej.

Powierzchnia działki pod taką inwestycję powinna oscylować w granicy 1000 mkw. Biorąc pod uwagę powyższe, skupmy się w pierwszej kolejności na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i sprawdźmy wskaźniki dotyczące zabudowy. Jeśli chodzi o formy zabudowy, wystarczy, aby plan dopuszczał zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Jednak uwaga! Plan nie może ograniczać liczby budynków na jednej działce – co często można zauważyć podczas czytania miejscowych planów. Jeśli nie mamy takiego ograniczenia, możemy już postawić dwa wolnostojące budynki jednorodzinne dwulokalowe.

Co z odległością między nimi? Obowiązujące warunki techniczne nie określają odległości pomiędzy dwoma domami jednorodzinnymi na jednej działce. Dlatego możemy je zlokalizować w niewielkiej odległości względem siebie.

Minimalne wartości wskaźników

Zacznijmy od maksymalnej powierzchni zabudowy. Zakładamy, że chcemy budować kompaktowe domy o powierzchni około 100 mkw. Potrzebujemy więc około 500 mkw powierzchni całkowitej wszystkich budynków, biorąc pod uwagę dwie kondygnacje. Do osiągnięcia tej wartości wystarczy nam tak naprawdę wskaźnik na poziomie 25% (maksymalnej powierzchni zabudowy).

Zwróćmy też uwagę na intensywność zabudowy. To wskaźnik odnoszący się do powierzchni całkowitej budynków mierzonej po obrysie zewnętrznym wszystkich kondygnacji na poziomie posadzki. W przypadku naszej modelowej działki 1000 mkw. i potrzeby osiągnięcia poziomu 500 mkw. powierzchni całkowitej, wskaźnik ten powinien wynosić minimum 0,5 1000m2*0,5=500 mkw.

Następna jest minimalna powierzchnia biologicznie czynna. W naszym modelowym przypadku ten wskaźnik powinien być maksymalnie na poziomie 60%. Oznacza to, że zagospodarowanie naszej działki w 600 mkw. powinno być uwzględnione jako tereny zielone. Biorąc pod uwagę 250 mkw. pow zabudowy naszych budynków, 600 mkw. pow. biologicznie czynnej pozostaje nam jeszcze 150 mkw. na utwardzenia. Mamy to! Oczywiście im bardziej korzystne wskaźniki dla was tym lepiej, ale skupiamy się na minimum, które pozwoli nam wykonać inwestycję czterolokalową. Uwaga! Plan zawsze czytamy w całości. Jeżeli działka nie jest objęta planem musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. My unikamy takich działek, gdyż znacząco wydłużają proces inwestycyjny.

Jaki jest najbardziej optymalny kształt działki?

Optymalnie działka powinna mieć kształt prostokąta przylegającego dłuższym bokiem do drogi. Jeżeli jest odwrotnie, powinna być na tyle szeroka, aby móc wydzielić pięciometrowy ciąg pieszo-jezdny. Zwróćmy uwagę także na warunki gruntowe.

O ile przy większych inwestycjach, w szczególności takich, gdzie możemy osiągnąć wysokie ceny sprzedaży, gorsze warunki gruntowe są do zaakceptowania (gdzie ponadnormatywne koszty posadowienia bilansuje wysoka cena sprzedaży), o tyle przy mikroskali mogą całkowicie zrujnować rentowność. Warunki gruntowe powinny być sklasyfikowane jako proste, a same grunty powinny charakteryzować się jako nośne z niskim zwierciadłem wód gruntowych.

Księga wieczysta i media na działce

Koniecznie sprawdzamy, czy dział III i IV w księdze wieczystej są wolne od wszelkich roszczeń i obciążeń. Weryfikujemy też to, czy na przykład na działce nie jest ustanowiona jakaś służebność. W przypadku mediów wstępnie przebieg sieci możemy sprawdzić na portalu geoportal.gov, jeśli właściciel nie posiada mapy do celów informacyjnych. Sprawdzamy tam odległości od sieci oraz ich przekroje. Jednak są to informacje jedynie poglądowe. Nawet jeśli sieć znajduje się w granicy działki nie musi to oznaczać, że będzie możliwość, aby się w nią wpiąć.

Analiza rentowności i konkurencji

Jeżeli wszystkie powyższe aspekty są spełnione, czas na najważniejszą część, mianowicie analizę rentowności. Zbadajcie lokalny rynek, ustalcie w jakich
cenach sprzedają domy inni deweloperzy. Osobiście zlecamy wycenę gruntu oraz wycenę wartości budynku już po wybudowaniu rzeczoznawcy majątkowemu, który wykonuje taką analizę na podstawie cen transakcyjnych oraz tendencji dla danego terenu. Im więcej macie danych, tym łatwiej będzie wam prawidłowo oszacować cenę sprzedaży lokali. Uwaga! Do wstępnych obliczeń przyjmujemy zawsze wariant pesymistyczny. Tym bardziej w dobie szalejących cen materiałów budowlanych.

Jak szybko i bezpiecznie zakupić nieruchomość gruntową?

W przypadku takich działek warunkowanie podejścia do umowy przyrzeczonej otrzymaniem pozwolenia na budowę staje się praktycznie niemożliwe z racji ogromnego zainteresowania takimi gruntami. Z tego względu stosujemy model zakupowy, w którym możemy skrócić okres oczekiwania sprzedającego na umowę końcową. Mamy przy tym pewność, że działka z biznesowego punktu widzenia jest dla was atrakcyjna, a jej zakup bezpieczny.

Kroki przy analizie

  • Działka posiada MPZP spełniający wasze
    założenia biznesowe.
  • Analiza rentowności
  • Sprawdzenie księgi wieczystej.
  • Sprawdzenie dostępu do mediów. Podczas
    sprawdzania mediów na samym początku
    polecamy kontakt telefoniczny z gestorami
    sieci. Warto ich zapytać o to, czy pobliskie
    sieci należą do nich oraz czy mogą się
    pojawić jakieś przeciwwskazania do
    przyłączenia. Nie otrzymacie wiążącej
    odpowiedzi, ale dowiecie się, czy w ogóle
    warto ubiegać się o warunki przyłączeniowe.
  • Rezerwacja działki/umowa przedwstępna
    z minimum dwoma najważniejszymi
    warunkami:
  • Otrzymanie przyłączeniowych warunków
    technicznych od gestorów sieci dla
    planowanej inwestycji.
  • Pozytywna opinia geotechniczna. Zapis w tej
    formie może być uznany za mało precyzyjny i
    może powstać potrzeba ściślejszego
    określenia warunków gruntowych. Wtedy
    należy określić, że warunki gruntowe
    powinny zostać sklasyfikowane jako proste.
    A sam grunt powinien charakteryzować się
    dobrą nośnością bez obecności namułów,
    torfów, czy gytii.

Czas na uzyskanie takich warunków powinien
mieścić się w 8 tygodniach 

  • Zakup działki.

Zastosowanie powyższego modelu z pewnością ułatwi wam wybór działki pod pierwszą inwestycję deweloperską i sprawi, że cały proces stanie się bardziej przewidywalny!