Aneta Nagler (Nr 8 str. 54)
Jak zacząć inwestowanie w Wielkiej Brytanii?
TYM TEMATEM ROZPOCZYNAMY CYKL
ROZMÓW Z DAWIDEM DOWBUSZEM
W poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości” opowiedział nam o branży nieruchomości
w Wielkiej Brytanii. O szczęśliwych przypadkach, przychylnych ludziach, korzystnych
przepisach i kredytach, zawiłościach tego rynku, które jak się okazało, dość łatwo rozwikłał.
Zapraszamy do cyklu rozmów z Dawidem Dowbuszem o inwestowaniu w Wielkiej Brytanii.
Krok po kroku będziemy wyjaśniać, jak z zyskiem inwestować w nieruchomości na wyspach.
W wywiadzie, którego udzieliłeś w 7. numerze „Strefy Nieruchomości”, opowiedziałeś o atutach inwestowania w Wielkiej Brytanii. Opisałeś stabilność i przejrzystość przepisów prawa oraz ciekawą możliwość finansowania nazywaną ,,remortgage’’. Powiedziałeś,
w skrócie, jak można kupić dom w okazyjnej cenie do remontu, podnieść jego wartość, a następnie za np. pół roku zawrzeć umowę na tę samą hipotekę w innym banku, który spłaca poprzedni bank. Natomiast nadwyżkę z nowej wartości nieruchomości możemy przekazać na kolejne inwestycje. Opowiedz nam jednak, jak stawiać pierwsze kroki na tym rynku.
Wszystko zależy od tego, w jakiej sytuacji finansowej jest początkujący inwestor. Czy jest to osoba, która chce przyjechać do pracy na etat i wyrabiając sobie zdolność finansową, dopiero rozpocząć inwestowanie. Czy mówimy o inwestorze, który już dysponuje kapitałem. Jeżeli posiadamy kapitał, to przede wszystkim należy poznać innych inwestorów, żeby wskazali, w jakich miastach lokować kapitał. Robiąc to zdalnie z Polski, początkujący inwestor będzie potrzebował zespołu, czyli osób, które mogą prowadzić taki projekt na miejscu, zarządzać nim i na bieżąco pilnować biznesu.
A co, jeśli nie mamy takiego zespołu?
W mojej organizacji Asbiro Investors organizujemy różnego rodzaju spotkania, na które przyjeżdża 200–400 Polaków zainteresowanych takim inwestowaniem. Przyjeżdżają też Polacy z Kanady, Malty, Szwecji, Norwegii, Niemiec, Holandii, Szwajcarii, Włoch, Hiszpanii, Irlandii. Najważniejsza jest wiedza oraz oczywiście kontakty. Na spotkaniach można poznać ludzi do współpracy zdalnej. Po powrocie do swojego kraju można zacząć inwestowanie w Wielkiej Brytanii i wracać tylko kontrolnie, żeby doglądać swoich nieruchomości. Wiem, że współpraca zdalna wiąże się z pewnym ryzykiem, trzeba znaleźć kompetentną osobę. Do każdego etapu można dobrać współpracownika czy też całkowicie delegować zadania, np. zaangażować sourcera, który za wynagrodzenie poszukuje nieruchomości, brokera, który zorganizuje kredyt, firmę remontową itd.
Czyli podobnie jak w Polsce. A jakie są różnice?
Tu ekstremalnie ważny jest doradca kredytowy. Bo tak naprawdę, dobry doradca kredytowy znajdzie właściwy produkt, żeby inwestor z Polski mógł na jak najlepszych warunkach nabywać nieruchomości. Kiedyś doradcy znali się tylko na tym, że dostarczali kredyt, a inwestor z zagranicy musiał przeznaczyć 40% wartości nieruchomości na zakup, czyli dużo więcej, niż musiała to zrobić osoba lokalna. Ale okazuje się, że jeśli jest popyt, to też jest podaż. Brokerzy zaczęli szukać nowych produktów bankowych. Ostatnio rozmawiałem z jednym z doradców kredytowych i wspomniał, że potrafi znaleźć już taki sam produkt, jak dla inwestorów lokalnych, czyli z wkładem własnym na poziomie 25%.
Czyli mieszkając na wyspach najlepszy będzie etat i tu odsyłamy po szczegóły do wywiadu w nr 7. „Strefy Nieruchomości”. Drugą bardziej popularną wersją jest założenie spółki celowej.
Tak. Wybór spółki celowej SPV – Ltd. SPV (special purpose vehicle) jest najlepszą formą do inwestowania w nieruchomości. Kluczowy jest dobór partnera biznesowego. Ważne, żeby nie robić tego z kimś, kto ma ogólne pojęcie, a nie ma praktyki. To stawia nas w zagrożeniu. Wtedy jest zbyt dużo losowych historii
i sytuacji, z którymi później ten człowiek może sobie nie poradzić. Trzeba przede wszystkim zabezpieczyć się umową join venture. Jest to bardzo obszerna
i szczegółowa umowa sporządzona przez prawnika.
Ile kosztuje przygotowanie takiej umowy?
Ceny wahają się od 1800 do 3500 funtów. Jest to bardzo ważna część naszej inwestycji. W umowie zawarte są kwestie nas chroniące, czyli jakich warunków muszą przestrzegać powołani dyrektorzy. Przykładowo, jeżeli w umowie inwestor z Polski zapisze, że nieruchomości nie mogą być sprzedane bez jego zgody,
to drugi dyrektor, który jest w Wielkiej Brytanii, w momencie sprzedaży nieruchomości, nie może dokonać takiego manewru bez zgody drugiego dyrektora. Żaden prawnik mu na to nie pozwoli, ponieważ prawnicy mają tutaj odpowiedzialność karną. Umowa jv (join venture) daje nam bardzo dużo zabezpieczeń, które ograniczają jednego i drugiego dyrektora oraz chronią inwestora. I w tym momencie przeważnie jest tak, że osoba bierna jest dostawcą kapitału. Dzielą się odpowiednio udziałami w firmie, tak jak ustalili między sobą. Albo zwyczajnie określa się, że jedna z osób może być dyrektorem z 1% udziałów i ma z tego pensję. To jest już indywidualna kwestia. Więc mamy dostawcę kapitału oraz dealmakera. Ten drugi zajmuje się całym know-how, czyli wyszukuje okazje i organizuje remonty, najem, zajmuje się również pozyskaniem doradców kredytowych i prawników.
Jeśli jesteśmy przy drugiej opcji, czyli przy inwestowaniu poprzez zakładanie spółki celowej, to powiedz, dlaczego jest to korzystniejsze od kupowania nieruchomości jako osoba prywatna. Mniemam, że chodzi tu o względy podatkowe i spadkowe.
Przede wszystkim spółki nieruchomościowe w Wielkiej Brytanii są zwolnione z VAT-u. Ciekawe są tutaj również spółki deweloperskie, które przy zakupie materiałów, produktów i usług odliczają sobie VAT, a przy sprzedaży domów VAT-u nie doliczają. Więc mają VAT extra dla siebie. Natomiast spółki inwestujące
i wynajmujące nieruchomości – bez względu na to, ile zarabiają z najmu – nigdy nie będą podlegać opodatkowaniu VAT-em. Kolejna kwestia, tutaj podatek dochodowy zawsze będzie liniowy, który na dzień dzisiejszy wynosi 19%. A jest wiele kosztów, które można sobie wrzucać w spółkę, np. pensje dyrektorskie, jak
i pensje pracowników. Jest to sytuacja optymalna podatkowo. W przypadku gdybyśmy inwestowali jako osoba prywatna, to od razu mamy podatek dochodowy,
a po przekroczeniu I progu, czyli kwoty 50 000 funtów, wchodzimy na wyższy próg podatkowy jako osoba prywatna.
Od roku podatkowego 2019/2020 wprowadzono w Wielkiej Brytanii (UK) szereg zmian. Przede wszystkim pojawiły się nowe progi podatkowe:
- 0 procent
kwota wolna od podatku:
12 500 funtów dochodu, - 20 procent
od 12 500 do 50 000 funtów
dochodu, - 40 procent
od 50 001 do 150 000 funtów
dochodu, - 45 procent
powyżej 150 000 funtów
dochodu.
Zatem spółka celowa nie wchodzi w żadne progi podatkowe? Mamy cały czas 19% podatek liniowy
Dokładnie tak. Ponadto możemy sobie odliczyć kolejne koszty, np. wszystkie remonty i związane z tym zakupy. Jeśli wynajmujemy dom i mamy konieczność naprawienia dachu, to całość naprawy doliczamy do kosztów spółki. Robiąc to samo jako osoba prywatna, mielibyśmy pieniądze z wynajmu na wstępie opodatkowane podatkiem dochodowym, z pewnością na poziomie 20%, jeśli przekroczyliśmy kwotę wolną od podatku. W spółce podatek dochodowy płaci się
od dochodu, a nie od przychodu. Kolejne ulgi, o których warto powiedzieć, to ulgi spadkowe. Jeżeli posiadamy nieruchomości na spółki, to w Wielkiej Brytanii,
po naszej śmierci, dzieci dziedziczą biznes i nie ma tu żadnego podatku od spadku. W przypadku nieruchomości na imię i nazwisko, czyli osobę prywatną, dzieci,
dziedzicząc majątek, muszą od niego zapłacić aż 40% podatku!
Teraz powiedzmy, jak założyć taką spółkę celową w Anglii. Jestem inwestorką z Polski i chciałabym założyć taką spółkę. Jak wygląda ten proces?
Możemy zrobić to sami, wejść na stronę rządu, na Companies House i po prostu stworzyć nową spółkę. Albo może to za nas zrobić księgowy. Musimy podać adres, a jeżeli nie mamy adresu, to dla takiej firmy księgowy udostępnia swój adres biurowy i tam przychodzi nasza korespondencja. Kolejne, co musimy podać, to: kto będzie w tej spółce dyrektorem, udziałowcem, podajemy dane osobowe każdego, kto będzie brał udział w spółce.
Czy spółka może być jednoosobowa?
Może. Przy rejestracji podajemy wtedy odpowiedni kod: sic-code. Opisuje on przeznaczenie działalności spółki, czyli np. spółka dotycząca nieruchomości będzie miała kod: managing and buying. Czyli różnica między rejestrowaniem jednoosobowej spółki w UK i Polsce jest taka, że spółka założona przez jednego udziałowca jest dozwolona i nie ma konieczności powoływania notariusza do wielu czynności i podejmowania decyzji w spółce. W polskich podmiotach notariusz jest niezbędny.
Co jest nam potrzebne do rejestracji?
Sama rejestracja online zajmuje około 20 minut i spółka pojawia się w systemie od 1 do 3 dni roboczych. Możemy zrobić to sami bądź zaangażować do tego księgowego. Jedyne co potrzebujemy, to dane z dokumentu tożsamości, np. paszportu, dowodu osobistego czy prawa jazdy. Udziałowcem w spółce może być praktycznie każdy. Może to być osoba fizyczna lub prawna, np. z Polski. Dyrektor nie musi mieszkać na terenie UK, za to spółka powinna mieć adres brytyjski, może to być nawet adres biura księgowego, na który ma przychodzić korespondencja.