Tekst: Mariusz Stężały, Paweł Albrecht
Co zrobić z pustym budynkiem za miastem czy zaniedbanym domem po dziadkach? Kwatery pracownicze to niezagospodarowana nisza, która rośnie w siłę wraz z rozwojem rynku pracy. To również duża okazja dla inwestorów indywidualnych na solidny dochód, często bez wkładu własnego.
Niewiele osób zdaje sobie sprawę z ogromnego zapotrzebowania na kwatery pracownicze w ich regionie. Dzięki temu, że skupiamy grupę osób specjalizujących się w tym temacie, często słyszymy od naszych partnerów o zapotrzebowaniu na zakwaterowanie rzędu 500 pracowników przez największe firmy w okolicach dużych aglomeracji. W związku z powyższym dlaczego nadal na rynku temat kwater jest niszowy? Panuje przeświadczenie, że inwestycja związana z zakupem domu i jego renowacją to duży koszt. Do tego pojawią się trudności ze znalezieniem chętnych na wynajem. Czy to prawda?
WEJŚCIE W INWESTYCJĘ
Biznes kwater pracowniczych opiera się głównie na domach wolnostojących z miejscami parkingowymi. Nie mówimy tutaj o mieszkaniach w blokach. Można w niego wejść na dwa sposoby. Pierwszy to zakup nieruchomości, remont i wyposażenie w meble na własny koszt. To dobra opcja dla osób, które chcą ulokować większy kapitał w jednym miejscu. W dobrej roli odnajdą się tutaj przede wszystkim inwestorzy pasywni, których rola skończy się na wizycie u notariusza. Drugim sposobem jest otworzenie biznesu kwater pracowniczych, który bazuje na wynajmie nieruchomości z prawem do podnajmu. Tutaj są dwie drogi:
- Pozyskujemy dom w podnajem od pasywnego inwestora, który tylko kupuje dom i płaci za remont.
- Pozyskujemy dom w podnajem od aktualnego właściciela, stosując autorską strategię Mariusza Stężałego, dzięki której często nie wydamy złotówki na adaptację nieruchomości.
DLACZEGO WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI ZGODZI SIĘ NA PODNAJEM?
Duży dom na obrzeżach miasta szczególnie dla samotnych właścicieli jest sporym obciążeniem fnansowym. Ogrzewanie gazowe całego budynku często wynosi więcej niż przeciętna emerytura. W związku z tym prowadząc odpowiednio negocjacje z właścicielem – uświadamiamy mu, że ściągamy mu problem z głowy przy jednoczesnym zasilaniu jego portfela sporą ilością gotówki.
Jakich argumentów zatem używać, aby nie angażować własnych środków w nową kwaterę pracowniczą?
- Negocjujemy z właścicielem „czas na rozkręcenie biznesu”. Proponujemy, że pierwsze tygodnie działalności przeznaczymy na pozyskanie odpowiednich lokatorów. Do tej pory i tak przecież dom nie zarabiał.
- Umawiamy się na płatności dla właściciela „z dołu” – dzięki temu czynsz za dany miesiąc regulujemy dopiero po 30 dniach. Najemcy płacą natomiast „z góry”, zanim wprowadzą się do obiektu. W związku z tym płacimy przy użyciu nie swoich pieniędzy.
- Negocjujemy brak kaucji na start, w zamian proponując lepsze dla nas i właściciela rozwiązania.
- Najważniejsza część negocjacji – skłaniamy właściciela, aby adaptacji i zakupu wyposażenia dokonał na własny koszt. Pamiętajmy, że kwatery pracownicze to nie „standard IKEA”. Koszty samego wyposażenia są niższe niż w klasycznych mieszkaniach.
- Jeżeli mamy zainwestować własne środki w adaptację, staramy się przede wszystkim odwlec moment, w którym zaczynamy płacić właścicielowi czynsz. Taka prolongata sprawia, że pieniądze na remont możemy pożyczyć z dowolnego źródła, a zwrócimy je z tych środków, które mielibyśmy w tym czasie płacić co miesiąc właścicielowi domu. Im dłuższy okres zwolnienia z płatności, tym lepiej. Rekordziści wśród naszych Absolwentów wynegocjowali zwolnienie z czynszu przez pierwszych 12 miesięcy współpracy.
Zrealizowanie celów negocjacyjnych nie jest proste, ale przy odpowiednim poprowadzeniu rozmowy pozwoli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ważne, aby właściciel nieruchomości dostrzegł szereg korzyści, które płyną dla niego ze współpracy ze świadomym inwestorem. Nie dość, że rozwiązujemy problem – to jeszcze wkładamy do kieszeni spory zastrzyk gotówki. To nasza główna karta przetargowa.
LICZBY, KONKRETY, PRZYKŁADY
Warto pamiętać, że domy nie są tak płynnym aktywem jak mieszkania, a biznes kwater pracowniczych jest szczególnie opłacalny przy nieruchomościach o dużym metrażu. Jest to istotna informacja w przypadku zakupu nieruchomości na własność. Ten biznes to bardziej prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej niż rentierski i spokojny wynajem kawalerki. Dlatego warto myśleć o kwaterach w kontekście większej skali (dzięki podnajmowi) i budowania odpowiedniego zespołu do realizowania procedur związanych z zarządzaniem.
Większość osób zarabiających na kwaterach pracowniczych nie podchodzi do sprawy procesowo i wykonuje czynności tak, jak czuje. Kwatery to normalny biznes, w którym bez procedur i schematów nie zbudujemy większej skali działania. Sprzedawanie nadmiaru swojego czasu za pieniądze to nigdy nie jest mądry pomysł.
CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ?
Do tej pory przeprowadziliśmy już 12. edycji warsztatów z kwater pracowniczych, które zgromadziły ponad setkę aktywnych w tym temacie Absolwentów. To pierwsze w Polsce profesjonalnie przygotowane warsztaty z tej tematyki. Pokazujemy na nich, w jaki sposób podnajmować takie nieruchomości i automatyzować w nich swoją pracę. Wszystko po to, aby inwestor mógł bezpiecznie zarabiać na aktualnie najbardziej dochodowej niszy na rynku.
Stały dostęp do wiedzy znajdziesz również na kanale YouTube oraz profilu FB pod hasłem: „Albrecht o nieruchomościach”
NA CZYM NIE TRACIĆ?
Zysk osoby inwestującej w kwatery pracownicze nie opiera się jedynie na różnicy między kwotą pobieranego od najemców czynszu a sumą przekazywaną właścicielowi nieruchomości. Najważniejszym dla nas parametrem nieruchomościowego biznesu jest ilość poświęcanego czasu na daną inwestycję. Znaczący w tej układance jest więc odpowiedni system zarządzania obiektem. Niestety, osoby niedoświadczone lub bez profesjonalnego przeszkolenia tracą tu mnóstwo czasu i pieniędzy. Jedna z uczestniczek naszych warsztatów z kwater pracowniczych podzieliła się swoją rutyną obsługi nieruchomości. Mianowicie raz w tygodniu sprzątała pokój i zmieniała pościel wszystkim najemcom. Przez 5 lat poświęciła na tę czynność ponad 250 dni swojego życia.
Jakie zmiany wprowadziła po warsztatach? Zastosowała prosty system, w którym najemcy samodzielnie zdejmują pościel i zostawiają ją rano na łóżkach. Wówczas osoba zarządzająca zabiera tylko zużyte poszewki, a w ich miejsce pozostawia świeżą pościel. Nie obleka już poduszek i kołder, ponieważ najemcy robią to samodzielnie. Jeżeli dorosły człowiek sam nie ściągnie i nie założy pościeli – po prostu śpi w brudnej. Dzięki temu cały proces zajmuje teraz tylko kilka minut. Takich powtarzających się czynności przy zarządzaniu kwaterami pracowniczymi jest więcej. Mamy swoje rozwiązania na zarządzanie dostępem do nieruchomości, selekcję grupy najemców, obniżanie rachunków i wiele więcej prostych i sprawdzonych w boju schematów.
NIEPOTRZEBNE WYDATKI
Szczególną uwagę należy zwrócić na wspomniane wyżej media zużywane przez pracowników. W przypadku najmu zbiorowego mogą być wyjątkowo wysokie. Dzięki naszej grupie Absolwentów stworzyliśmy wspólnie kreatywne sposoby oszczędzania rachunków. Jesteśmy między innymi w stanie zmniejszyć w naszych obiektach zużycie wody o prawie połowę.
Mariusz Stężały
Ze względu na swoje bogate doświadczenie w kwaterach pracowniczych i stały kontakt z Absolwentami -w zespole Albrecht International odpowiada za rozwój wiedzy z tego zakresu. Dodatkowo we Wrocławiu wraz z wspólniczką oraz ich zespołem przygotowuje dla klientów gotowce inwestycyjne z gwarancją czynszu. Swoim doświadczeniem z remontów i kwater dzieli się również na spotkaniach regionalnych.
Paweł Albrecht
Inwestor na rynku nieruchomości, który skupia wokół swojej organizacji Polonię inwestującą w nieruchomości na trzech kontynentach. Prywatnie inwestuje w nieruchomości na wynajem w Polsce i Wielkiej Brytanii. Więcej o Pawle dowiesz się na Facebooku iYouTube.