Jak zarabiać na udziałach?

Radca prawny Elżbieta Liberda

Inwestowanie w udziały to jedna z najbardziej opłacalnych form pomnażania kapitału. Choć nie są to najłatwiejsze inwestycje, to przy znajomości przepisów prawnych i praktycznej strony tego typu transakcji gwarantują spektakularne zyski.

Inwestując w udziały – jeśli poznasz tę niszową i trudną tematykę:

  • nie masz wielu konkurentów;
  • możesz stosować różne strategie inwestycyjne i zarabiać na wiele sposobów – np. początkowo osiągać dochód z wynajmu lokalu, który obejmiesz w posiadanie, kupując udział, podczas gdy jednocześnie skupujesz pozostałe udziały od innych współwłaścicieli, przeprowadzasz postępowania spadkowe czy znosisz współwłasność;
  • masz dużo niższy próg wejścia do inwestycji. Udział w nieruchomości można kupić czasem nawet za kilkaset złotych;
  • od bycia właścicielem niewielkiego udziału możesz stać się w niedługim czasie właścicielem całej kamienicy;
  • możesz się zaskoczyć stopą zwrotu przy flipie na udziale.

Inwestowanie w udziały kojarzy się z kamienicami

I owszem, w wielu kamienicach nie ma wyodrębnionych lokali i istnieje współwłasność w częściach ułamkowych. Udziały jednak można kupować w każdej nieruchomości: w mieszkaniu, domu, działce czy lokalu. Każda z tych opcji może wygenerować zysk. Najczęściej współwłasność, a tym samym możliwość nabycia/sprzedaży udziału, powstaje wskutek dziedziczenia i rozwodu. Każdy współwłaściciel może wówczas co do zasady rozporządzać swoim ułamkiem. Ponieważ wielokrotnie interesy współwłaścicieli nie są spójne, wiele osób nie jest zainteresowanych zarządzaniem taką nieruchomością czy znoszeniem współwłasności za jakiś czas. I wówczas może być to okazja, aby nabyć taki udział po korzystnej cenie.

Kiedy wiemy, jakimi prawami rządzi się współwłasność, możemy na tym nieźle zarobić

Powodzenie inwestycji zależy jednak od umiejętnego wykorzystywania przepisów, praktyki i kreatywności inwestora. Ten model inwestowania wymaga eksperckiej wiedzy. Przy inwestowaniu w udziały nie wszystkie ryzyka od razu da się rozpoznać. Sama znajomość przepisów, nawet doskonała, na nic się zda bez odpowiedniej praktyki, umiejętnego obejmowania w posiadanie czy zbadania struktury współwłasności. Taką jednak zdobyć można tylko poprzez realizację transakcji. Rozpoczynając swoją przygodę z udziałami, warto skorzystać (przynajmniej na samym początku) z pomocy profesjonalisty lub osoby, która ma już w tym doświadczenie.

Potrzeba nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu

Tu bowiem mają znaczenie nie tylko czynności natury formalnoprawnej, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due diligence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu. Zacznijmy zatem od początku, wyjaśniając, co to w ogóle jest udział. Okazuje się, że ta na pozór oczywista kwestia przy błędnym zrozumieniu może powodować wiele problemów. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa.

„Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.

Ryzyka przy kupnie udziałów. Błędne rozumienie udziałów

Zdecydowanie przeważająca liczba współwłaścicieli nieruchomości, którzy decydują się na sprzedaż udziałów wraz z przekazaniem kupującemu lokalu, jest święcie przekonana, że sprzedaje lokal/mieszkanie, w związku z czym dyktuje ceny jak za odrębną własność. Wielu kupujących też daje się na to nabrać… Niekiedy na potwierdzenie tej tezy, oczywiście oprócz zapisu swojego ułamka własności w księdze wieczystej, sprzedawcy pokazują potencjalnemu klientowi zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży (gdy sami wcześniej kupili udział) o treści: w ramach nabytych tym aktem udziałów kupujący będzie korzystał z lokalu mieszkalnego o powierzchni np. 50 mkw., składającego się z dwóch pokojów, kuchni, łazienki, przedpokoju, położonego na I piętrze. Uważają, że poprzez taki zapis stali się wyłącznym właścicielem danego mieszkania. Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabywają tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymują jedynie do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach. Wyłącznym właścicielem tego lokalu można się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności. Lecz nie ma stuprocentowej pewności, iż tak się stanie. Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W toku takiego postępowania, pomimo tego, że korzystaliśmy z mieszkania przez wiele lat, to i tak możemy je stracić.

Współwłaściciel – wróg czy sprzymierzeniec?

W dyskusji o udziałach nie można pominąć z pewnością elementarnej kwestii, jaką jest zarząd nieruchomością. Jak wskazano wcześniej, każdy, kto dysponuje udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości, pozwolenie na budowę), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

A jak to się ma do naszej inwestycji?

Otóż, posiadając udział, poza tym, że możemy nim swobodnie rozporządzać, to jednak nie zawsze możemy robić wiele więcej. Przekładając to na obrót nieruchomościami: w zasadzie zawsze, poza lokalem, który mamy w posiadaniu (lub nie – tzw. pusty udział), interesuje nas substancja całego budynku. I tu mogą pojawić się schody, nie zawsze bowiem interesy właścicieli będą spójne, a np. zgodę na remont elewacji musimy mieć już od wszystkich współwłaścicieli. Wyobraźmy sobie sytuację, że chcemy dokonać remontu klatki schodowej, która to stanowi dojście do naszego biura czy też do lokalu, który wynajmujemy. Albo chcemy sprzedawać alkohol lub amunicję w lokalu. Niestety w pierwszej z sytuacji, aby udzielić nam pozwolenia na budowę, modernizację, organ administracyjny będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli. W kolejnej, aby uzyskać koncesję, również musimy uzyskać najpierw zgodę wszystkich współwłaścicieli. Czasem sytuacja taka wykorzystywana jest przez innych współwłaścicieli, aby albo zarobić, albo po prostu utrudnić życie inwestorowi. Te przykłady nie mają na celu odwodzenia od inwestowania w udziały, bo mogą być to jedne z najbardziej rentownych transakcji. Pokazują natomiast, jak ważny jest doskonały audyt prawny i faktyczny oraz perfekcyjne zbadanie struktury współwłasności. Jeśli potrafimy to zrobić – spektakularny zysk jest w zasadzie gwarantowany.

Elżbieta Liberda – radca prawny o specjalizacji: prawo nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego, Biura Nieruchomości i spółek inwestycyjnych. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi bloga – Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach – www.elzbietaliberda.pl oraz vloga na kanale YouTube – Prawo w obrocie nieruchomościami. Autorka bestseleru, który otrzymał tytuł publikacji roku PFRN – Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem.