Tekst: Joanna Sojda Specjalista ds. nieruchomości POWER INVEST
26 czerwca br. weszła w życie nowelizacja ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego, która zliberalizowała obrót nieruchomościami rolnymi. Zmieniły się dwie ustawy: ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.
Dotychczas ziemię rolną powyżej 0,3 ha miał możliwość kupić tylko rolnik indywidualny. Jak wiemy, według ustawy to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifkacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkająca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Jednak ustawa przewidywała wyjątki. Prawo do zakupu miały również jednostki samorządu terytorialnego, Agencja Nieruchomości Rolnych, kościół katolicki i inne związki wyznaniowe. Ograniczenia w obrocie ziemią zostały wprowadzone m.in. przez ustawę z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przepisy dotyczyły obrotu ziemią państwową i prywatną. Jak czas pokazał, doprowadziły niemal do zastoju handlu ziemią rolną i spadkiem cen transakcji sprzedaży lub dzierżawy.
Zgodnie z nowelizacją, rozszerzony został katalog przypadków, w których nie będzie wymagana zgoda dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny. Zgoda ta nie będzie wymagana na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, na nabycie nieruchomości rolnej w wyniku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w wyniku przekształcenia, łączenia lub połączenia spółek, jak również przy znoszeniu współwłasności.
W przypadku zakupu ziemi na wsi na cele nierolnicze (np. pod budowę domu) nabywca może kupić tylko jedną działkę. Dla działek w obrębie miast nie wprowadzono takich ograniczeń. Warto mieć na uwadze, że nadal mogą obowiązywać pozostałe ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych przewidzianych tą ustawą, takie jak prawo pierwokupu, odkupu na rzecz KOWR-u, zakaz czasowy zbywania nieruchomości lub oddawania jej w posiadanie podmiotom trzecim oraz obowiązek czasowego prowadzenia gospodarstwa rolnego na tej nieruchomości.
Nowelizacja rozszerza katalog osób spokrewnionych z rolnikiem, które mogą swobodnie kupować działki rolne, nawet te, które nie mają kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa, o rodzeństwo rodziców i pasierbów. Ułatwi to przekazywanie ziemi w rodzinie. W myśl nowych przepisów osoby te to: rodzeństwo rolnika, dzieci rodzeństwa, małżonek, zstępni (potomkowie: dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (przodkowie: rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), osoby przysposabiające i przysposobione, rodzeństwo rodziców rolnika oraz pasierbowie rolnika.
Kolejną zmianą jest skrócenie z 10 do 5 lat okresu, w którym nabywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązany do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego, jak również okresu, w którym nabywca nie może zbywać nieruchomości ani oddawać jej w posiadanie osobom trzecim. Zbycie takich gruntów – za zgodą dyrektora KOWR-u w drodze decyzji administracyjnej, a nie przez sąd – będzie możliwe przed upływem 5 lat.
Ponadto nowelizacja wprowadziła dodatkowe przypadki, w których obowiązek ten i jednocześnie zakaz zbywania nie będzie obowiązywał. Dotyczy to sytuacji nabywania nieruchomości rolnej przez osoby bliskie zbywcy, w wyniku spadkobrania, jak i w przypadku nieruchomości rolnej w granicach administracyjnych miast. Jeżeli już uda nam się taką nieruchomość nabyć, to nie mamy obowiązku prowadzenia tam działalności rolnej (gospodarstwa rolnego), ani nie obejmuje nas zakaz zbywania.
Podpisana przez Prezydenta nowelizacja znacznie ułatwia zakup i obrót ziemią rolną. Liberalizacja w tym zakresie jest jak najbardziej korzystna. Warto pamiętać, że każdy krok w kierunku uwolnienia ziemi rolnej jest dobry.