Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman
Nie od dzisiaj wiemy, że na kształtujące się ceny nieruchomości ma wpływ zapotrzebowanie, czyli popyt, oraz możliwość zaspokojenia tej potrzeby – podaż.
Ilość powstających mieszkań na rynku pierwotnym regulowana jest w dużej mierze przez czynniki, które mają wpływ na to, w jakiej skali deweloperzy realizują swoje przedsięwzięcia. Czynniki te to m.in. dostępność pracowników i wysokość wynagrodzeń, koszty materiałów, ceny gruntów, regulacje prawne czy sposób finansowania inwestycji. Z drugiej strony na zainteresowanie klientów projektami deweloperskimi wpływ ma ich zdolność nabywcza, która wynika z poziomu stóp procentowych, dostępności produktów bankowych w postaci kredytów hipotecznych czy wysokości zarobków i poziomu zamożności. Polacy również coraz chętniej inwestują w mieszkania, widząc w nieruchomościach dobrą lokatę na przyszłość. Na pewno w ostatnich miesiącach i w najbliższej przyszłości rzeczywistym utrudnieniem były i będą wydłużające się procesy administracyjne. Realnymi problemami są opóźnienia w wy- -dawaniu pozwoleń na budowę. Głównie spowodowane jest to brakami kadrowymi wśród urzędników. Podkreślić trzeba, że w dużych aglomeracjach miejskich często dochodzi do za- -skarżeń na wydane już pozwolenia na budowę. Jednocześnie zauważalna jest tendencja wzrostowa, jeśli chodzi o ilość składanych zaskarżeń. Powoduje to, że ci sami urzędnicy, którzy są odpowiedzialni za wydanie pozwoleń na budowę, muszą zajmować się dodatkowymi czynnościami w postaci rozpatrywania zaskarżeń. Biorąc pod uwagę, że problem ten będzie się nasilać, warto liczyć się z jego realnym wpływem na opóźnienia całego procesu budowy i tym samym jego oddziaływaniem na cenę nieruchomości. Są zewnętrzną niewidzialną ręką, która miesza w kotle rynku budowanych mieszkań. Idea kształtowania się ceny jeszcze bardziej się komplikuje, gdy spojrzymy na indywidualne cechy nieruchomości. Cena nie jest bowiem ilością pieniędzy, jaką trzeba zapłacić za daną nieruchomość, lecz definiuje jej wartość, określa potencjalnych nabywców, kreuje nieruchomość jako masową bądź ekskluzywną. Na dobór nieruchomości pod kątem jej parametrów mamy już znaczący wpływ jako strona kupująca, więc na indywidualnych cechach nieruchomości skupimy się w dalszej części artykułu, ponieważ na to też przede wszystkim zwraca uwagę nasz docelowy klient.
STANDARD INWESTYCJI
Na rynku pierwotnym mamy dostęp do szerokiej gamy projektów deweloperskich, które znacząco się od siebie różnią i odpowiadają wymaganiom każdej grupy społecznej pod kątem zasobności portfela. Z jednej strony możemy odwiedzać inwestycje budżetowe typu „Mieszkanie Plus” będące standardowym prostokątem 3 kondygnacyjnym bez wind, gdzie nie zawsze do mieszkania przynależeć będzie balkon. Również tego rodzaju inwestycje nie mają żadnych dodatkowych udogodnień, takich jak na przykład: terenów rekreacyjnych, zagospodarowanej przestrzeni dookoła budynku czy chociażby hali garażowej, a jedynie zewnętrzne miejsca postojowe. Z drugiej strony możemy odnaleźć na rynku inwestycje o wyższym standardzie, gdzie oprócz wrażenia WOW zastaniemy całkowite przeszklenia elementów fasad, systemy drzwi balkonowych i tarasowych podnośno- bądź uchylno-przesuwnych, wyposażonych w napęd sterowany pilotem, okna trzyszybowe, rolety zewnętrzne, gdzie budynki otoczone są bujną zielenią, a dodatkowo w ramach zagospodarowania terenu wokół inwestycji znajdziemy pomieszczenia z basenem, siłownią czy też inne tereny rekreacyjne w postaci boisk do piłki nożnej, siatkówki lub koszykówki. Oczywiście wszystkie dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców mają przełożenie na cenę. Jeżeli inwestycja zwana premium nie odbiega od pozostałych cen rynkowych innych inwestycji, wielu klientów dzięki temu może bardzo szybko podjąć decyzję o zakupie takiej nieruchomości.
POŁOŻENIE MIESZKANIA
Duże znaczenie przy wyborze lokalu ma jego położenie względem pozostałych mieszkań w projekcie dewelopera, jak i ekspozycji światła. Co do zasady wartość mieszkania rośnie wprost proporcjonalnie do przybywających pięter w budynkach. Największą wartość mają mieszkania na wyższych piętrach z niezasłoniętym, urzekającym widokiem. Dzięki wystawie okien na południe, światło utrzymuje się przez cały dzień w salonie, a północno-wschodnia ekspozycja światła w sypialni sprawia, że sen jest przyjemny. Natomiast zachodnie umiejscowienie okien jest złym rozwiązaniem dla każdego rodzaju pomieszczeń, gdzie przebywamy w dzień. W pokojach, jak i w kuchni jest wtedy zbyt dużo słońca, które męczy, a pomieszczenia się nagrzewają. Również mieszkanie z widokiem na mur oporowy lub wysoki nasyp ziemi nie napawa optymizmem i mieszkania z tego typu położeniem są zazwyczaj najtańsze. Jednak wariant idealny rzadko kiedy jest możliwy do osiągnięcia, więc jeżeli mieszkanie ma wszystkie pozytywne cechy, a nie odbiega ceną za metr kwadratowy od pozostałych lokali, warto się nad takim mieszkaniem poważnie zastanowić.
POWIERZCHNIA I UKŁAD MIESZKANIA
Jeżeli w ofercie mamy jeszcze pełny dostęp do mieszkań, a kupujemy lokal z zamiarem dalszej odsprzedaży, to powinniśmy wybierać układy, których poszukuje największa rzesza klientów, czyli kawalerki z możliwością wydzielenia drugiego pokoju lub małe mieszkania 2-pokojowe o wielkości 30-35 mkw. Dużym atutem jest też dodatkowa przestrzeń w postaci dużego tarasu lub ogródka, do których możemy wyjść z obu pomieszczeń. Dlaczego takie układy znikają z inwestycji najszybciej? Dlatego, że takie lokale są atrakcyjne dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem ze względu na krótszy czas, znalezienia najemcy oraz możliwość wydzielenia dwóch tak zwanych mikro-kawalerek. Również większość Polaków stać niestety na mniejsze powierzchnie. Trzeba jednak mieć na uwadze, że takie układy mieszkań mają najwyższą cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy. Natomiast najmniejszy popyt jest na duże lokale dwupokojowe o powierzchni powyżej 60 mkw.
REKLAMA DEWELOPERA
Jest znane powiedzenie w „polskim biznesie”: „Reklama dźwignią handlu”. Prowadzenie biznesu bez reklamy jest jak puszczanie oka do dziewczyny po ciemku. To kolejne słowa, wypowiedziane przez Stuarta Hendersona Britta, jednego z wielkich guru marketingu. Kierując się strategią kupna i sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, reklama dewelopera jest bardzo ważnym czynnikiem decydującym o zakupie lokalu, bowiem w znaczący sposób może ułatwić i przyspieszyć realizację zysku. Jeżeli nie jesteś dobry w sprzedaży, a deweloper wobec wybranej przez Ciebie inwestycji ma przewidziany spory budżet na reklamę, działa na wielu płaszczyznach online (social media, strona internetowa, blogi, portale branżowe) i offline (prasa, tv, radio, bilboardy) i inwestycja jest wieloetapowa, a dynamika sprzedaży znacząca, to wystarczy w gotowym mieszkaniu na balkonie powiesić baner reklamowy i mieszkanie sprzedaje się samo. Więc w przypadku kiedy cena za metr kwadratowy analogicznych mieszkań w dwóch sąsiednich projektach deweloperskich nie różni się diametralnie, a jeden deweloper sprzedaje mieszkania sam, nie mając środków na budżet reklamowy, gdy drugi prowadzi przemyślaną strategię marketingową – logicznym jest wybrać opcję numer dwa. Jest jeszcze kilka innych istotnych cech nieruchomości wpływających na cenę, biorąc pod uwagę czynniki lokalizacyjne takie jak: dostęp do komunikacji miejskiej, miejsc pracy, punktów usługowych czy terenów zielonych. Im lepszy jest dostęp z inwestycji deweloperskiej do wyszczególnionych miejsc, tym wyżej kształtuje się cena danej nieruchomości. Dlatego warto rozeznać się na rynkach, w których podejmujemy działania inwestycyjne pod kątem potencjalnego rozwoju infrastruktury. Jeżeli zatwierdzona została decyzja o budowie nitki tramwajowej w dzielnicy, która wcześniej miała problemy komunikacyjne, albo powstaje olbrzymia inwestycja budująca kompleks biurowy, w którym docelowo ma się pojawić wiele miejsc pracy, czy też widzimy, że planowane jest powstanie jednego z większych centrów handlowych, to prawdopodobnie w najbliższym czasie cena mieszkań w powstających projektach deweloperskich w sąsiednim otoczeniu może stopniowo wzrastać. Bardzo ciekawym czynnikiem lokalizacyjnym, jeszcze nie tak bardzo docenianym przez osoby kupujące mieszkaniem, jest bliskość do terenów zielonych. Bo przecież kto by nie chciał mieć możliwości wyjścia z mieszkania i przejścia się na spacer nad jezioro, z punktem umożliwiającym uprawianie sportów wodnych, otoczone lasem z trasami rowerowymi, gdzie życie płynie trochę wolniej?
Cena na rynku pierwotnym jest bardzo różna, a polski klient staje się coraz bardziej wymagający. Coraz częściej kupujący zwraca uwagę nie tylko na cenę, ale na układ, położenie mieszkania, komfortowe warunki, jakość wykonania projektu deweloperskiego, otoczenie dookoła, a co za tym idzie społeczność, która w danej inwestycji zamieszka. Dlatego przystępując do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym w celu jego dalszej odsprzedaży należy przeprowadzić szeroką analizę porównawczą kierując się nie tylko ceną, aby pozyskać jak najbardziej korzystną nieruchomość.
Maciej Welman – inwestor, deweloper, doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.
Patryk Sołtysiak – inwestor i negocjator. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to, by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć innym sposób na lepsze życie. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (flipów). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, był Liderem WIWN® w Poznaniu, w latach 2017-2019 , był prelegentem na Maratonie WIWN® w styczniu 2017 r.