W dzisiejszych czasach możemy skorzystać z wielu możliwości, jakie stwarza nam rynek nieruchomości. Inwestujemy w nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego, nieruchomości komercyjne, wynajmujemy na krótki termin, podnajmujemy.
A jak to wygląda w przypadku „zabytkowych nieruchomości”?
Prawo określa, które z tych budynków podlegają tzw. ochronie konserwatorskiej, a które z nich są w tzw. ewidencji zabytków. Osoby inwestujące i obracające nieruchomościami „współczesnymi” zazwyczaj nie mają styczności z machiną urzędniczą, która narzuca im pewne warunki w planowaniu swoich inwestycji.
Aleksander Busz (Nr 1 str. 39)
Alek Busz
Od sześciu lat pracuje w administracji publicznej, w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków z s. w Przemyślu. Jest inspektorem ds. zabytków nieruchomych. Prywatnie od początku tego roku interesuje się tematyką nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy. Obecnie jest na etapie końcowym pierwszej inwestycji, polegającej na wynajmie 10 mieszkań na krótki termin. Współpracuje z podkarpacką grupą WIWN®, w ramach której prowadził spotkanie o tematyce zabytkowych nieruchomości. W planach są kolejne szkolenia w innych miastach oraz przygotowanie materiałów wideo.
Inwestowanie w zabytki? Przykłady z drugiej strony biurka.
W dzisiejszych czasach możemy skorzystać z wielu możliwości, jakie stwarza nam rynek nieruchomości. Inwestujemy w nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego, nieruchomości komercyjne, wynajmujemy na krótki termin, podnajmujemy. A jak to wygląda w przypadku „zabytkowych nieruchomości”?
Prawo określa, które z tych budynków podlegają tzw. ochronie konserwatorskiej, a które z nich są w tzw. ewidencji zabytków. Osoby inwestujące i obracające nieruchomościami „współczesnymi” zazwyczaj nie mają styczności z machiną urzędniczą, która narzuca im pewne warunki w planowaniu swoich inwestycji. Specjalnie użyłem tu sformułowania „zazwyczaj”, ponieważ inwestycje nawet w nowym budownictwie w pewnych przypadkach wymagają uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków (skrót: WKZ). Dotyczy to inwestycji związanych z bryłą budynku i jego otoczeniem – wystarczy, że lokalizacja jest w strefie ochrony konserwatorskiej (np. w tzw. układzie urbanistycznym). Sytuacja jest bardziej skomplikowana i czasochłonna, jeśli nasze mieszkanie lub cała kamienica jest wpisana do rejestru zabytków indywidualnie. Wtedy inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia WKZ także na prace wewnątrz takiego budynku (czytaj:
remont w mieszkaniu). W praktyce wygląda to w ten sposób, że inwestor musi złożyć w urzędzie wniosek wraz z częścią projektu ujmującego planowane prace budowlane. Wymaga to od niego dodatkowego czasu na uzgodnienie w urzędzie (sprawy rozpatrywane są niezwłocznie, ale maks. do jednego miesiąca czasu, chyba że sprawa wymaga przedłużenia) oraz dodatkowych kosztów wykonania projektu lub jego części – w zależności od rodzaju prac.
Poniżej podaję kilka przykładów, z którymi miałem okazję zetknąć się w ramach pracy w urzędzie i które mogą być pomocne dla osób potencjalnie zainteresowanych nieruchomościami zabytkowymi.
CASE 1
Inwestor z drugiego końca Polski kupił mieszkanie w kamienicy objętej ochroną konserwatorską, czyli wpisanej indywidualnie do rejestru zabytków. Ponieważ nadał pełnomocnictwo projektantowi wnętrz, ten uzgodnił w formie pisemnej – wytyczne konserwatorskie – na miejscu w urzędzie planowany rodzaj prac. Przedstawiona została wizualizacja i krótki opis prac polegających m.in. na: remoncie tynków, obniżeniu sufitów, wykonaniu nowej łazienki i kuchni, nowym podziale nienormatywnego mieszkania. Dodam, że w mieszkaniu nie było już żadnych elementów zabytkowych – oprócz częściowo zachowanej stolarki drzwiowej, którą inwestor ze względów estetycznych postanowił pozostawić. Po przygotowaniu wytycznych projektant złożył wniosek z dokumentacją projektową, dotyczącą planowanych robót w mieszkaniu. Prace te wynikały przede wszystkim ze sposobu użytkowania i dostosowania do obowiązujących norm, dlatego nie było przeciwwskazań ze strony urzędu konserwatorskiego, co do ich wykonania. Jest to wręcz wzorcowy przykład sposobu załatwiania spraw w urzędzie konserwatorskim z korzyścią dla obu stron.
CASE 2
Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do urzędu konserwatorskiego z wnioskiem o wydanie decyzji pozwalającej na docieplenie kamienicy pochodzącej z okresu międzywojennego wraz z uzgodnieniem wykonanego projektu budowlanego do tej inwestycji. Dodam, że wcześniej nie było żadnych konsultacji, wytycznych ani opinii, ponieważ inwestor założył z góry wydanie pozytywnej decyzji urzędu w tej sprawie. Swoje przekonanie argumentował tym, że ponieważ obiekt nie posiada żadnego detalu architektonicznego na elewacjach, nie będzie problemu z uzyskaniem zgody WKZ. Dodatkowo obiekt miał wziąć udział w projekcie dofinansowania UE na termomodernizację obiektów na terenie miasta. W trakcie rozpatrywania sprawy odbyła się komisja konserwatorska na miejscu z przedstawicielem wspólnoty mieszkaniowej, zarządcą budynku oraz urzędnikami, podczas której wykazano, że architektonicznie obiekt posiada walory i cechy zabytku, jednakże objęty jest ochroną w ramach układu urbanistycznego, co oznacza, że szczególnie ważna dla urzędu jest jego bryła i wystrój elewacji. Ponieważ elewacje budynku były wykonane sposobem charakterystycznym dla okresu jego budowy, tj. tynkami szlachetnymi z bardzo płytkim i delikatnym podziałem, zgody na docieplenie nie wydano. Zaproponowano natomiast zamienny sposób zwiększenia wartości termoizolacyjnych – wykorzystanie nowych technologii tynków termoizolacyjnych lub docieplenia wewnętrznego ze specjalnych bloczków. Wspólnota złożyła odwołanie do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia. Nie wykazano w piśmie zastrzeżeń do decyzji konserwatora zabytków, dlatego urząd wydał powtórnie decyzję negatywną. W tym czasie miasto wytypowało obiekty przeznaczone do termomodernizacji, a przedmiotowa kamienica nie zakwalifikowała się z zupełnie innych względów. Niestety, obiekt do dnia dzisiejszego nie został wyremontowany i w najbliższym czasie będzie wymagał prac zabezpieczających przy sypiącej się elewacji. W takiej sytuacji zawsze zalecam inwestorom, aby w pierwszej kolejności zwrócili się do urzędu o wydanie na piśmie wspomnianych wytycznych konserwatorskich lub opinii w sprawie planowanych prac remontowych, ponieważ pomaga to zaoszczędzić cenny czas, pieniądze oraz niepotrzebne nerwy.
CASE 3
Deweloper występuje do urzędu z wizualizacją i opisem planowanych robót na terenie układu urbanistycznego miasta. Inwestycja polegać ma na budowie dużego apartamentowca w tzw. stylu skandynawskim, na wzgórzu, i ma mieć ona wpływ na krajobraz kulturowy miasta. Zwraca się o wydanie opinii konserwatorskiej dla planowanego zamierzenia budowlanego. W trakcie analizy wniosku urząd ma kilka zastrzeżeń i niejasności co do liczby kondygnacji i rodzaju zadaszenia obiektu. Ma to bezpośredni związek z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Inwestor wraz z projektantami zostaje wezwany do wyjaśnienia na miejscu w urzędzie. Po przekazaniu stosownych uwag nie ma zastrzeżeń do powyższej inwestycji i pozostaje złożyć wniosek o wydanie pozwolenia konserwatorskiego wraz z dokumentacją projektową obiektu oraz zagospodarowania przestrzennego terenu. Czasami warto złożyć na miejscu odpowiednie wyjaśnienia co do wątpliwości urzędnika i sprawa przechodzi do kolejnego etapu, co pozwala zaoszczędzić czas. Pomimo pewnych utrudnień, z którymi spotyka się wielu z inwestorów, ostatecznie należy stwierdzić, że obiekty zabytkowe posiadają wiele pozytywnych cech inwestycyjnych, które ostatecznie przekładają się na zysk: swoją unikatową lokalizację w najlepszych częściach miast, jedyne w swoim rodzaju wyposażenie, duże przestrzenie i kubaturę, historyczne elewacje i dekoracyjne klatki schodowe. Na podstawie własnego doświadczenia zawodowego mogę potwierdzić tylko, że inwestowanie w zabytkowe mieszkania, kamienice, budynki użyteczności, dwory, przynosi w ogromnej większości przypadków zysk inwestującym. Na naszym rynku nieruchomości wciąż można znaleźć mnóstwo przykładów obiektów zabytkowych, które w zależności od konkretnego przypadku można przekształcać w różnym stopniu. Osobiście zawsze zachęcam ludzi do wcześniejszego zorientowania się w danym mieście, jaka jest procedura wydania pozwolenia konserwatorskiego na planowane zamierzenie. W różnych rejonach Polski może ona bowiem wyglądać trochę inaczej. W tej chwili każdy urząd rządzi się niestety swoimi prawami, ale zadawanie odpowiednich pytań i odpowiednie postępowanie z urzędnikami oraz wiedza w tym zakresie zwiększają prawdopodobieństwo ostatecznego sukcesu i zrealizowania swoich założeń inwestycyjnych przy obiektach zabytkowych.
Aleksander Busz (Nr 1 str. 39)