Tekst: Piotr Jach
Łódź, Kraków czy Warszawa to tylko niektóre spośród polskich miast, w których w śródmieściach dominują kamienice. Zespoły starych, zaniedbanych, nierzadko opustoszałych budynków z reguły koncentrują się w centrach miast i co tu kryć, często nie stanowią ozdoby okolicy.
Niestety, skojarzenia z kamienicą są zazwyczaj złe. To skutek wieloletnich zaniedbań, popełnionych na historycznej czy wręcz zabytkowej tkance zabudowy miejskiej z czasów PRL. Nieremontowane przez całe dziesięciolecia, niszczejące i w wielu miastach stanowiące ostoję specyficznego sortu lokatorów, których dziś, w czasach poprawności politycznej, nazwalibyśmy wykluczonymi społecznie, były przez całe dziesięciolecia traktowane jako zło konieczne. Nieźle prezentowały się co najwyżej różne „starówki”, choć za pięknymi fasadami obszarów zabytkowej zabudowy skrywało się najczęściej mnóstwo problemów. Po okresie PRL polskie miasta odziedziczyły całe kwartały kamienic w kiepskim stanie technicznym, z reguły pełniących rolę mieszkań komunalnych o najniższym standardzie. Kto mógł, uciekał z nich do nowego budownictwa. Kamienice zostawiano właściwie samym sobie, dokonując w nich tylko doraźnych napraw, bo konieczne remonty kompleksowe były zbyt drogie, by na większą skalę rozwiązać problem tych niszczejących zasobów.
Sytuacja zaczęła zmieniać się dopiero w wolnorynkowej Polsce, a tempo zmian nabrało wigoru po wejściu Polski do Unii Europejskiej, kiedy to dzięki funduszom unijnym za poważniejsze remonty kamienic wzięły się samorządy lokalne. Najdalej poszła Łódź, która od kilku lat realizuje Gminny Program Rewitalizacji nie mający sobie równych rozmachem w całej Europie. Koszt prac zaplanowanych w ramach realizacji pierwszych ośmiu projektów dotyczących ścisłego centrum Łodzi to niemal 1 miliard złotych. Takich projektów jest do realizacji łącznie 20, a miasto już ubiega się o fundusze na sfinansowanie kolejnych 12. To długofalowy projekt, którego przeprowadzenie – o ile uda się w całości – potrwa jeszcze kilkanaście lat. Co jednak najciekawsze, to fakt, że postępujące remonty w ramach GPR, a dotyczą one całych ulic, całych kamienic oraz najczęściej otaczających je przestrzeni publicznych, wywoływały w Łodzi – co widać gołym okiem – ciekawy efekt śniegowej kuli. Łódzkimi kamienicami zainteresowali się prywatni inwestorzy, którzy dostrzegli w nich niebagatelny potencjał biznesowy. Realizując swe plany, coraz wyraźniej nie tyle wpisują się w gminną rewitalizację, bo mają ku temu własne ekonomiczne przesłanki zupełnie inne od motywów działań miasta, co raczej wzbogacają ją własnymi projektami. Niezmiernie zyskuje na tym nie tylko estetyka miasta, które jeszcze do niedawna miało opinię szarego, nieciekawego i zapuszczonego, a dziś może zadziwić mieszanką urody ponad stuletnich zabytków i nowoczesnej architektury.
Przykłady wzajemnego uzupełniania się GPR i prywatnych inwestycji jest coraz więcej. Jest to głównie skutek trwającej hossy branży nieruchomości. W Łodzi, jak w całej Polsce, boom budowlany trwa. Drożeją grunty pod zabudowę, a działek niezabudowanych, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, jest coraz mniej. Deweloperzy coraz bardziej łakomym wzrokiem patrząc więc na kamienice – w środku miasta, na terenach dobrze skomunikowanych, łatwe do wyposażenia w brakujące media. Mają też łódzkie kamienice dodatkowy walor, który był zawsze ich największym problemem – kiepski stan techniczny, który powoduje, że ich cena jest stosunkowo niska, a remont opłacalny. Remontowanie starych zasobów ma wprawdzie swoją specyfikę (trzeba się zmierzyć z wymaganiami służb ochrony zabytków), ale nie różni się od budowy domu, jest pod pewnymi względami łatwiejsze, a daje gwarancję komercjalizacji. Dobrze położona kamienica będzie się cieszyć takim samym powodzeniem jak osiedle na przedmieściach, a może nawet większym. Nie wszyscy chcą mieszkać na peryferiach, z dala od życia kulturalnego, szkół, miejsca pracy.
Przykładem może być znana chyba w całej Polsce ul. Piotrkowska, wizytówka Łodzi wciąż wymagająca szlifów. Gminny program rewitalizacji tylko w niewielkim stopniu dotyka tego traktu. Akurat tam prywatni inwestorzy działają w najlepsze, a smacznym przykładem jest odcinek między dwiema przecznicami, gdzie równolegle trwają aż trzy inwestycje. Najbardziej śmiałą jest projekt łódzkiej firmy deweloperskiej Vision Invest, która przy ul. Piotrkowskiej 44 nie tylko wyremontowała zabytkową kamienicę frontową (niegdysiejszy Dom Bankowy Józefa Rabinowicza powstały w drugiej połowie XIX w.) ale na jej tyłach – na działce ciągnącej się aż do równoległej ul. Wschodniej – wznosi całe osiedle mieszkaniowe. Jedną z oficyn już przywrócono do stanu świetności i nadbudowano, budowa drugiej trwa. Resztę działki zajmie nowa zabudowa – apartamentowiec z podziemnym parkingiem. Inwestycja zaoferuje 145 mieszkań i ponad 1000 mkw. dla handlu i usług. Całość ma być gotowa jesienią 2021 r.
Dosłowne naprzeciwko pięknieją zrujnowane wcześniej oficyny kamienicy przy ul. Piotrkowskiej 37, którą trzy lata temu kupiła grupa prywatnych inwestorów (jej front został wyremontowany już kilka lat temu dzięki dotacji miasta). Z kolei przy ul. Piotrkowskiej 40 buduje się hotel z 61 pokojami. Inwestor, prywatna firma z Łodzi, odnowił już XIX-wieczną kamienicę Silbersteina, która stoi od frontu i zabuduje nowoczesną architekturą całe podwórze. Koszt inwestycji to 18 mln zł, z czego 4,6 mln zł to dotacja UE z funduszu rozwoju gospodarki turystycznej. W 2021 r. hotel ma już działać.
Śmiałe plany inwestycyjne ma w Łodzi spółka Revisit Home, w której jedną z kluczowych ról gra Wojciech Orzechowski oraz Tomasz Góra. Właśnie rozpoczyna budowę kamienicy przy ul. Tuwima 48, gdzie powstaną apartamenty „Wiszące Ogrody”. Nazwa nie jest na wyrost. To, co ma wyróżniać kamienicę, będzie obejmowało niemal 500 mkw. zieleni na różnych poziomach budynku, z zielonym skwerem-ogrodem na dachu garażu dla 21 aut. Zielony dach będzie przestrzenią wspólną dla mieszkańców i ich gości. Powstaną też prywatne ogródki, przynależne do konkretnych mieszkań. Oprócz tego na różnych poziomach zewnętrznych elewacji wbudowane zostaną donice z roślinnością. To kolejny znakomity przykład uzupełnienia gminnej rewitalizacji, bo dwie sąsiednie kamienice, pod nr. 46 i 52, właśnie wyremontowało miasto. Ta sama spółka przymierza się też m.in. do remontu kamienicy przy ul. Narutowicza oraz do kompleksowej renowacji zabudowań dawnej fabryki jedwabiu. Przykłady takich inwestycji w Łodzi można mnożyć. Głównym problemem chcących remontować łódzkie kamienice (czyt.: inwestować w nie) jest niedostatek ciekawych nieruchomości na rynku. Kamienic w Łodzi jest mnóstwo, samo miasto ma ich w swych zasobach ponad 4 tysiące, ale tych do kupienia – niewiele. Przeszkodą są najczęściej problemy własnościowe: rozproszenie właścicielskie lub nieustalone stany własności, przez które stają się one właściwie niezbywalne. Miasto bardzo chciałoby otworzyć prywatnym inwestorom kram z kamienicami, ale to nie jest proste – gminie brakuje lokali, do których można by przeprowadzić lokatorów komunalnych z najbardziej wyeksploatowanych zasobów, by móc rzucić je na rynek. Nadzieją na poprawę tej sytuacji jest program rewitalizacji, dzięki któremu radykalnie odnowionych zostanie ponad 140 budynków. Urzędnicy magistratu mają nadzieję relokować do nich część mieszkańców kamienic.
Rosnące zainteresowanie prywatnego biznesu łódzkimi kamienicami bardzo cieszy – mówi prezydent Łodzi Hanna Zdanowska. – Chcemy wystawić na sprzedaż jak najwęcej komunalnych budynków, którym zwykły remont już nie pomoże, które wymagają kapitalnych renowacji. Jeśli jest jeszcze szansa na ratunek dla nich, będziemy szukać chętnych do ich zakupu. Jeśli zaś są to domy już w bardzo złym stanie, będziemy opróżniać działki i zachęcać do stawiania tzw. plomb z odtworzeniem pierzei. Wkrótce ogłosimy też wielki projekt „Bałuty od nowa”, w którym do partnerstwa publiczno-prywatnego zaprosimy prywatnych przedsiębiorców, żeby wspólnie z miastem zmienili oblicze tej części Łodzi.
Jak jeszcze w marcu ujawniła prezydent Łodzi, w Śródmieściu są już wytypowane kamienice, z których miasto będzie starać się wyprowadzać lokatorów. W końcu maja i na początku czerwca, w obliczu dużych strat budżetu miasta spowodowanych epidemią koronawirusa, Łódź wystawiła na sprzedaż duży pakiet nieruchomości (ponad 20 działek).