Kamienicy POWRÓT W CHWALE – Strefa Nieruchomości

Tekst: Piotr Jach 

Słowo kamienica nie zawsze budzi najlepsze skojarzenia. Wielu osobom staje przed oczami mniej lub bardziej zapuszczony budynek, który lata świetności ma już dawno za sobą, a lata zarządu komunalnego odcisnęły na nim swoje piętno. Mało kto, myśląc o kupnie bądź zmianie mieszkania, chciałby się do takiego miejsca przeprowadzić. Kamienica powszechnie raczej nie kojarzy się z komfortem, wygodą, prestiżem… Tyle że to wcale nie jest prawda.

Kamienice w dobrych lokalizacjach stanowią obecnie jeden z najatrakcyjniejszych typów nieruchomości: zarówno pod inwestycje mieszkaniowe, jak i komercyjne. Deweloperzy w dużych miastach chętnie realizują projekty rewitalizacyjne z myślą o nowych funkcjach takich nieruchomości. Zainteresowani pozyskaniem mieszkań z przeznaczeniem pod wynajem szukają mieszkań do remontu w dobrych lokalizacjach. Kamienice rozkwitają.

Nie najlepsza opinia kamienic to skutek wieloletnich zaniedbań popełnionych na historycznej czy wręcz zabytkowej tkance zabudowy miejskiej w czasach PRL-u. Nieremontowane przez całe dziesięciolecia, niszczejące i w wielu miastach stanowiące ostoję dość specyficznego sortu lokatorów, których dziś, w czasach poprawności politycznej, nazwalibyśmy wykluczonymi społecznie, były traktowane jako swoiste zło konieczne. Nieźle prezentowały się co najwyżej różne starówki, choć za pięknymi fasadami obszarów zabytkowej zabudowy skrywało się najczęściej mnóstwo problemów. Po PRL-u polskie miasta odziedziczyły całe kwartały kamienic w kiepskim stanie technicznym, z reguły pełniących rolę mieszkań komunalnych o najniższym standardzie. Kto mógł, uciekał z nich do nowego budownictwa, jak to się wówczas mówiło

Sytuacja zaczęła zmieniać się dopiero w wolnorynkowej Polsce, a tempo zmian nabrało wigoru po wejściu Polski do Unii Europejskiej, kiedy to dzięki m.in. funduszom unijnym za poważniejsze remonty kamienic wzięły się samorządy lokalne. Potencjału tego typu nieruchomości nie przegapili także deweloperzy. Na własną rękę rozpoczęli inwestowanie w tym segmencie, dostrzegając możliwości jego wykorzystania na potrzeby zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne.

Zasadniczym atutem kamienic okazała się ich lokalizacja. Tego rodzaju budynki stanowią w wielu miastach znaczną część zabudowy ich centrów i najbliższego sąsiedztwa, czyli terenów w największym stopniu zurbanizowanych, jednocześnie najdroższych i najuboższych w przestrzeń pod inwestycje budowlane. Kamienice stały się poniekąd w tych rejonach boczną furtką do deweloperskich działań, które skupiły się na przywróceniu im świetności i atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Lokale mieszkaniowe i użytkowe w śródmieściu zawsze będą łakomym kąskiem. Nie wszyscy chcą mieszkać w domkach pod lasem lub na osiedlach oddalonych od centrów handlowych, szkół, rozrywek, gastronomii i miejsc pracy. Centra przyciągają biznes. To w nich lokują się biura, handel, hotele i najbardziej prestiżowe apartamenty. Nic nie wskazuje, żeby ta tendencja miała kiedykolwiek ulec zmianie.

Kamienice mają również inny ukryty atut. To ich możliwości aranżacyjne, które powodują, że łatwo przeobrazić ich wnętrza nie tylko w mieszkania o dowolnym standardzie (również premium), lecz także w atrakcyjne biura, pracownie i sklepy. Nie można zapominać też o pewnych wartościach dodatkowych, czyli prestiżu i unikalnym klimacie, jakim zazwyczaj tchną stare budynki, którym przywrócono blask i świetność. Na tym polu starannie wyremontowane kamienice mogą rywalizować niemal z każdą nowoczesną realizacją budowlaną. Biuro przy warszawskim Krakowskim Przedmieściu, mieszkanie w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej, restauracje w pobliżu Starego Rynku w Krakowie czy wrocławska, poznańska lub toruńska starówka zawsze będą lokalizacjami przyciągającymi uwagę.

Oczywiście nie brak takich, którzy już te atuty dostrzegli. Od kilku lat można obserwować na krajowym rynku poczynania fliperów, specjalistów od szybkiego zarabiania na nieruchomościach. Istotą owego flipingu jest zakup nieruchomości, szybkie jej odnowienie i sprzedaż z zadowalającym zyskiem. Dotyczy to zarówno całych budynków, domów, jak i pojedynczych mieszkań z potencjałem. Ponieważ całość takiej operacji zamyka się zazwyczaj w dość krótkim czasie, stąd fliping, który po angielsku oznacza po prostu odbijanie. Zobrazować to można trzema hasłami: zakup – remont – zwrot na rynek.

– Fliperzy kupują mieszkania w kiepskim stanie, mogą być nawet na granicy ruiny, dokonują w nich przemyślanych remontów i odnowień, po czym wystawiają na sprzedaż z wyższą marżą – mówi Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. – To bardzo interesujący i obiecujący segment. Fliperzy na pojedynczym mieszkaniu potrafią zarobić po 20, 30, 40 tysięcy złotych, w niektórych przypadkach nawet więcej. Niektórzy wprowadzają na rynek nawet po kilkanaście realizacji miesięcznie. Dysponując własnymi ekipami remontowymi wyspecjalizowanymi w tego rodzaju metamorfozach, są w stanie to wykonać.

Podstawową zasadą przyświecającą flipingowi jest rozsądek. Nie warto dokonywać remontów gruntownych i z założenia kosztownych. Nie należy też specjalnie przywiązywać wagi do ekskluzywności wykończenia (chyba że realizuje się indywidualne zamówienie pod klucz). Warto natomiast zadbać o najważniejsze dla jakości nieruchomości obszary, do których należą: instalacje, podłogi, kuchnia i łazienka. Choć wprawdzie wykonanie w nich koniecznych prac także do tanich nie należy, to tego rodzaju inwestycje z pewnością się zwrócą, bo docenią je przyszli nabywcy. Czy to poszukujący lokum dla siebie, czy to szukający czegoś do wynajmu innym będą uszczęśliwieni, że gros niezbędnych prac już za nich wykonano a dom lub mieszkanie jest do zasiedlenia w zasadzie od zaraz.

W miastach, których centra są zdominowane zabudową kamieniczną, fiping kwitnie, a wyremontowane mieszkania natychmiast znajdują nabywców.

– Warszawa chyba już to przeszła, ale szacuję, że w takiej Łodzi nawet 60–70% transakcji na mieszkaniowym rynku wtórnym to obecnie właśnie zakupy inwestycyjne, a tylko 30% na potrzeby własne. Rynek się rozbuchał tak, że pod ofertą sprzedaży atrakcyjnego mieszkania ustawiają się wręcz kolejki flipperów i tych, którzy chcą inwestować w mieszkania pod wynajem – twierdzi Błeszyński.
Jakie mieszkanie jest atrakcyjne? Tu znów wracamy do zasady rozsądku. Lokum nie powinno być zbyt drogie i jednocześnie nie powinno wymagać zbyt dużych inwestycji w celu doprowadzenia go do stanu zbywalnego. Trzeba wyczuć odpowiedni balans. Niekiedy warto kupić coś w stanie nieco gorszym od przeciętnego, za to w doskonałej lokalizacji. Bliskie sąsiedztwo wyższych uczelni, skupisk biurowców, centrum miasta to ważny argument. Tak powstają na przykład prywatne akademiki – całe kamienice, których mieszkania składają się z niezależnych pokoi i wspólnej dla ich lokatorów kuchni. Idealne studenckie lokum dla tych, którym nie w smak ścisk w internatach wyższych uczelni (które – nawiasem mówiąc – długo nie potrafiły sprostać potrzebom mieszkaniowym swoich żaków i dopiero niedawno zaczęły te zaniedbania odrabiać). Takie studenckie przytuliska nie muszą zresztą zajmować całych budynków. Ładne przedwojenne mieszkanie w kamienicy (o ile nie zostało za peerelowskich czasów podzielone na mniejsze mieszkanka, co było jednak powszechne) mogło mieć nawet 150 mkw. w kilku przestronnych pomieszczeniach, nie zawsze w amfiladzie. Wystarczy w drzwiach do każdego zamontować zamek, zadbać o dużą lodówkę, pralkę, można pokusić się o wygospodarowanie dodatkowych sanitariatów – przy większej liczbie mieszkańców jednego lokum będzie to jego atutem. I gotowe.

– Generalnie inwestowanie w kamienice jest opłacalne, choć wiąże się z nieporównanie większym ryzykiem i jest o rząd wielkości bardziej skomplikowane, niż ma to miejsce w przypadku mieszkań. Podobnie jest przy wynajmowaniu pojedynczych pokoi w kamienicach. Trzeba jednak pamiętać, że nie na wszystkich rynkach będzie to miało sens. W miastach droższych – w Krakowie czy we Wrocławiu – jest to dobry pomysł. W tańszych – w Łodzi czy w Zabrzu – już niekoniecznie, bo różnica w cenie pokoju i kawalerki jest stosunkowo nieznaczna i wynajęcie dużej liczby pokoi może być problematyczne – argumentuje Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments i Mzuri CFI. Dlatego też – jego zdaniem – kupno dużej nieruchomości i wynajem na pokoje może być bardziej opłacalne niż wynajem mieszkania jako całości. Oczywiście niemal wszyscy woleliby mieć lokal wyłącznie na własny użytek, ale nie każdego na to stać. I zapewne tak pozostanie przez lata.
Mieszkanie wynajmowane na pokoje zajmą zresztą nie tylko studenci. Pracownicy są coraz bardziej mobilni. Nie szukają zatrudnienia w miejscu zamieszkania, szukają pracy nawet daleko od rodzinnych siedzib. Rozwijające się ośrodki miejskie chłoną ich jak gąbka. Młodzi ludzie wstępujący na rynek pracy to także target dla posiadaczy takich współdzielonych kwater. Znaleźć odpowiednie mieszkania pod wynajem to jedno. Wyremontować je to kolejny punkt listy „to do”. Ostatnim akcentem przed wprowadzeniem go na rynek jest wyposażenie lokum, czego najemcy z reguły wymagają. Pamiętając o naczelnej zasadzie zachowania rozsądku, nie należy iść w przesadną oszczędność ani silić się na ekstrawagancje, które nie każdemu mogą przypaść do gustu. Dobrze podpatrzeć specjalistów od home stagingu i kierować się ich zasadami, pomagającymi zrobić jak najlepsze wrażenie na przyszłych najemcach bądź kupcach. Innymi słowy: dobrze zaprezentować efekty swojej pracy. Nie trzeba do tego wielkich nakładów środków finansowych. Nawet wręcz przeciwnie – umiar jest o wiele lepszy od przesytu. Klasyczne materiały, bezpieczne kolory, dobre oświetlenie, przestrzeń, porządek, a nawet przyjemny zapach – to kilka punktów elementarza każdego flipera.

Oczywiście nieco inaczej mają się sprawy, gdy przygotowujemy gniazdko dla siebie. Mieszkania w kamienicach mają z reguły wiele zalet, które odpowiednio wykorzystane pozwalają na ich wysmakowaną aranżację. Są zazwyczaj większe niż mieszkania w blokach (zwłaszcza tych budowanych do lat 90. XX w.). Pokoje mają większe metraże, co sprzyja poczuciu przestronności. Dla niektórych wadą bywa ich spora wysokość, nawet 3–4 metry, ale można ją przekuć w zaletę, urządzając oryginalną i praktyczną antresolę lub stawiając wysokie półki. W niektórych kamienicach zachowały się pewne elementy wyposażenia bądź zdobień, które odpowiednio wyeksponowane mogą nadać całości niepowtarzalny klimat: odnowione parkiety, ściany z odsłoniętej cegły, oryginalne drzwi lub sztukaterie. Nie należy się bać ich wieku. Klasyczne wnętrza nie kłócą się z nowoczesnymi meblami, a dobrze dobrane tworzą unikalną, eklektyczną aranżację.