Tekst: r. pr. Noemi Chudzik, LL.M.
aplikant radcowski Katarzyna Psyta
Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna Sp. p
Kupno nieruchomości z licytacji komorniczej to wciąż niemała okazja zarówno dla osób poszukujących swoich pierwszych „czterech kątów”, jak i dla inwestorów, którzy chcą wyszukać zakupowe perełki. Szczególnie dużym zainteresowaniem kupno mieszkań z licytacji komorniczej cieszy się w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości są wysokie, a ich nabycie po cenie niższej niż „wolnorynkowa” wydaje się prawdziwą okazją. Pędząc za marzeniami czy sukcesem finansowym, warto jednak być świadomym konsekwencji i problemów, jakie mogą czekać nas przy zakupie nieruchomości na drodze licytacji komorniczych.
LICYTACJE KOMORNICZE – MARZENIE CZY KOSZMAR?
Licytacja komornicza nieruchomości jest rodzajem publicznej sprzedaży w celu wyegzekwowania od dłużnika niespłaconego zobowiązania. Licytacje nieruchomości cieszą się dużą popularnością w dużych miastach, gdyż to właśnie tam cena oferowana przez wolny rynek jest najwyższa. W tym miejscu należy wskazać, że już podczas pierwszej licytacji komorniczej cena wywoławcza nieruchomości wynosi 3/4 kwoty oszacowania, czyli rynkowej wartości mieszkania.
Jeśli lokal się nie sprzeda, komornik ogłosi drugą licytację – wówczas cena wywoławcza zostaje powtórnie obniżona, tym razem do 2/3 kwoty oszacowania.
Nie należy się więc dziwić, że taka nieruchomość może stanowić świetną okazję do inwestycji. Niestety, może też wpędzić potencjalnych inwestorów w kłopoty, które sprawią, że będzie lokatą kompletnie nieopłacalną. Z tego względu przed przystąpieniem do licytacji warto sprawdzić, co doprowadziło do licytacji, czy lokal jest zamieszkały i przez ile osób oraz jaki jest stan techniczny nieruchomości. Jednak to nie stare podłogi czy niedziałająca instalacja mogą w przyszłości spędzać sen z powiek nowemu nabywcy. Prawdziwe problemy związane są ze stanem prawnym lokalu, który przed jego nabyciem warto bardzo dobrze zweryfikować. Obowiązkiem komornika jest umożliwienie zainteresowanym zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania, a w szczególności z informacjami, czy w danej nieruchomości wciąż ktoś mieszka lub jest w niej zameldowany. Na wstępie warto jednak wspomnieć, że już na etapie samej procedury kupna nieruchomości niefrasobliwy dłużnik może skutecznie wydłużać czas trwania całego postępowania, co dla nabywcy liczącego na szybki zysk może okazać się niemałym problemem. Jednymi ze środków blokowania i przedłużania toku prowadzonego postępowania są skarga na czynności komornika oraz skarga na opis
i oszacowanie.
DŁUŻNIK SKARGI PISZE
Jako zasadę, ustawodawca wprowadził możliwość zaskarżenia, w drodze skargi na czynności komornika, wszystkich czynności komornika, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach kodeksu postępowania cywilnego. Poprzez tę skargę wszyscy pokrzywdzeni działaniami komornika mogą zaskarżyć wykonane przez niego czynności lub zaniechane czynności, które powinien był wykonać. Oznacza to, że ze skargą może wystąpić każdy poszkodowany przez komornika – nie tylko osoba, wobec której wykonywana jest egzekucja, co znacząco poszerza krąg uprawnionych podmiotów. Skargę składa się do sądu
za pośrednictwem komornika, który może sam uznać ją zasadną. Jednakże przypadki takie należą do rzadkości, w zdecydowanej większości komornicy
nie uwzględniają skarg i w celu ich merytorycznego rozpatrzenia przekazują je do sądu. Rozpatrywanie skargi przez sąd trwa, co do zasady, kilka tygodni. Ponadto dłużnik wraz ze skargą może złożyć wniosek o zawieszenie prowadzonego postępowania egzekucyjnego, powodując, że przez cały czas jej rozpatrywania w sprawie nie będą podejmowane żadne czynności.
WYLICYTOWANIE NIERUCHOMOŚCI A JEJ NABYCIE
W tym miejscu trzeba wskazać, że każdy potencjalny inwestor powinien pamiętać, iż sam fakt „wygrania” licytacji nie przesądza jeszcze o nabyciu własności nieruchomości i nie jest podstawą ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych.
Licytacja kończy się zamknięciem przetargu przez komornika i wydaniem przez sąd postanowienia o przybiciu. Postanowienie o przybiciu także nie stanowi podstawy do wpisu prawa własności do księgi wieczystej, nie jest również natychmiast wykonywane, albowiem na to postanowienie przysługuje dłużnikowi zażalenie.
Osoby inwestujące w nieruchomości nabywane na licytacjach często pytają o to, kiedy płacą za nieruchomość, a kiedy nabywają własność? Otóż zapłata
za wylicytowaną nieruchomość następuje na wezwanie sądu, które ten przesyła po uprawomocnieniu się przybicia. Co do zasady, wpłaty należy dokonać
w terminie 2 tygodni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty ceny. Jednak na wniosek nabywcy sąd może przedłużyć termin wpłaty – maksymalnie do miesiąca. Po wpłacie sąd stwierdza spełnienie warunków licytacyjnych i wydaje postanowienie o przysądzeniu własności – to postanowienie jest także zaskarżane.
Od dnia licytacji do dnia nabycia własności, w zależności od skuteczności działań dłużnika, może więc minąć kilka miesięcy, szczególnie jeśli dłużnik składa zażalenia z brakami formalnymi, nie odbiera od razu korespondencji, tylko czeka do ostatniego dnia, w którym jest to możliwe. Niestety możliwości w tym zakresie jest sporo i zdarzają się sytuacje, gdy procedura ta trwa zdecydowanie zbyt długo jak na tzw. flipa.
Dopiero po rozpoznaniu zażalenia, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w księgach wieczystych. Nabywca w końcu zostaje pełnoprawnym właścicielem, a prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi też podstawę do wprowadzenia go w posiadanie nieruchomości. Tylko czy nowy właściciel może już wówczas odetchnąć z ulgą i cieszyć się
z nieruchomości? Może, ale pod warunkiem, że w nieruchomości nie zamieszkuje dłużnik lub inne osoby, które niezbyt chętnie będą chciały opuścić lokal. Jeżeli okaże się, że nieruchomość jest zamieszkana, a lokatorzy nie chcą wyprowadzić się dobrowolnie, to nabywca musi je wówczas eksmitować. Obowiązek przeprowadzenia zgodnej z prawem eksmisji obciąża w całości nowego właściciela. W tym celu musi on wystąpić z pozwem o eksmisję lokatorów i prowadzić całe postępowanie sądowe. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku może zgłosić się do komornika celem eksmitowania niechcianych lokatorów.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że eksmisja zgodnie z polskimi przepisami nie jest rzeczą prostą. Jeżeli okaże się, że osobom eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, to nie można ich eksmitować na bruk, czyli bez wskazania im lokalu zastępczego. Jako przykład należy wskazać osoby mające status bezrobotnego, kobiety w ciąży, małoletnich czy osoby obłożnie chore. Grupa tych osób jest tak szeroka, że prawdopodobieństwo trafienia na którąś z nich jest dość duże. Absurd sytuacji nowego nabywcy polega na tym, że gminy, na których ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego, często nie dysponują odpowiednią liczbą mieszkań. Oznacza to, że nowy nabywca latami może czekać na jego wyznaczenie. Tym samym przez długi czas będzie musiał znosić obecność nieproszonych lokatorów. Co więcej – nawet jeśli lokatorzy nie będą opłacać rachunków, także nie będzie mógł ich wyrzucić. W przypadku lokatorów spoza chronionej grupy jest nieco łatwiej. Wówczas nabywca ma prawo eksmitować ich do tzw. pomieszczenia tymczasowego, czyli np. noclegowni czy schroniska dla bezdomnych. Nie wolno jednak tego robić w okresie między 1 listopada a 31 marca, co oznacza dla właściciela kolejne pół roku biernego czekania.
Czy w takim razie warto inwestować w nieruchomości sprzedawane na licytacjach komorniczych?
Zdecydowanie tak – należy jednak zdać sobie sprawę z ryzyka, które niesie ze sobą taka inwestycja i dokładnie przeanalizować stan faktyczny nieruchomości wpływający na jej opłacalność.