Koszty prac remontowych – Strefa Nieruchomości

Damian Kleczewski (Nr 8 str. 30)

Koszty prac remontowych W TRAKCIE PROCESU INWESTYCJI W KAMIENICE

Temat kosztów remontowych dla inwestora jest dość kłopotliwy. Wymaga bowiem dokładnej analizy budynku, zanim przystąpi się do planowania wydatków. Zdecydowanie łatwiej jest przyjąć budżet na remont pojedynczego lokalu, bo jesteśmy ograniczeni ścianami wewnętrznymi i z jednej strony, poza lokalem, nic nas nie interesuje a z drugiej strony nie mamy na nic wpływu.

Szacowanie kosztów remontowych budynku będzie zależeć wprost od scenariusza jaki wybierzemy. Trzeba przemyśleć czy po zakupie kamienicy remonty części wspólnych będą stanowiły bezpośredni koszt inwestora czy też zrealizuje i sfinansuje je powstająca wspólnota mieszkaniowa. Są dwa obszary do kalkulacji: części wspólne i PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Każdy z tych obszarów charakteryzuje inny zakres prac i cen wykonawstwa. Odnowienie elewacji zaczyna się od 70zł/m2 (w tej kwocie jest sama robocizna). Materiał zależy cenowo od docelowej jakości lub od wskazań konserwatora (np. kolor/farba przygotowywana
na zamówienie). Elewacja jest tematem bardzo złożonym. Jeśli mamy do czynienia z budynkiem bez zdobień z prostymi balkonami i ościeżami okien to koszt będzie proporcjonalnie mniejszy od elewacji, która okaże się wymagająca. Dla elewacji ze zdobieniami ogranicza nam się też ilość wykonawców na rynku, bo nie każdy dysponuje odpowiednim sprzętem i doświadczeniem w takich realizacjach. Można jednak przyjąć na całość wydatek rzędu 150–200zł/m2.
Koszt odnowienia schodów to przedział od 50 do 150zł/m2 (wiele zależy od materiału, kosztu robocizny firmy wykonującej). W ramach schodów należy wliczyć
w zakres tralki, pochwyty, wangę, podstopnice, nastopnice i balustradę. Każde schody są inne, ale stanowią one zarówno element ozdobny klatek, jak i użytkowy. Stąd wybór materiałów powinien opierać się opierać się na kryteriach jakościowych, ścieralności i trwałości powłok, które będą użyte do wykonania wszelkich
prac. Szczególnie ważny jest ciąg schodowy z uwagi na ciągłą eksploatację. Pomalowanie schodów zwykłą farbą nie jest dobrym pomysłem. Trzeba wybierać farby specjalistyczne, na ruch pieszy i położyć dwie warstwy powłok, aby uzyskać lepszy efekt. Dziś na rynku jest szeroka gama produktów przeznaczonych
do odnawiania schodów. Warto porównać koszt samego materiału i osobno robocizny, bo może się okazać, że materiał gotowy i łatwiejszy w montażu będzie początkowo droższy niż prace stolarskie ze szlifowaniem, ale i tak warty ceny, bo czas realizacji będzie krótszy. Nie zawsze należy kierować się wyznacznikiem cenowym przy produkcie, bo sposób aplikacji też daje wymierne oszczędności na robociźnie.

SZACHTY KOMINOWE

Analizując stare szachty kominowe (inwentaryzacja kominiarska i przegląd bieżący z kominiarzem), które są pełne sadzy przyklejonej do ścian komina, warto rozważyć montaż tzw. alufolii. Są to elastyczne rękawy wielowarstwowe służące do uszczelniania przewodów kominowych. Takie rozwiązanie pozwala zachować dotychczasowy przekrój kanału i tym samym zaliczyć go docelowo do wentylacji. Jest to bardzo ważny obszar, bo zwiększa inwestorowi liczbę punktów wentylacji do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wentylacja jest szczególnie ważna, jeśli chcemy dzielić duże lokale na mniejsze i tym samym będzie potrzeba znacznie więcej kominów wentylacyjnych niż pierwotnie używano. Cena od 270 zł/mb.

PIONY WODNO-KANALIZACYJNE

Piony wodno-kanalizacyjne warto najpierw poddać analizie, gdzie dokładnie mają one przebiegać. Należy unikać dużej ilości zakrętów i łączeń, aby nie generować potencjalnych awarii. Instalacje wodne/centralnego ogrzewania położone w przestrzeniach stropowych należy przeprowadzić w taki sposób, aby były one jak najmniej narażone na przypadkowe przewierty w toku dalszych prac, a także w miejscach, do których będzie w przyszłości łatwy dostęp. Koszt i robocizna
w przypadku pionów kanalizacyjnych i instalacji wodnej wynosi ok. 1100 zł/pion/kondygnacja.

ELEKTRYKA

Elektryka części wspólnych i zbudowanie nowych rozdzielni to bardzo ważny aspekt wśród strategicznych instalacji użytkowych. W kosztorysie można uwzględnić opcje rozdzielni na każdym z pięter lub wykonanie jednej dużej w pomieszczeniu niezależnym, np. piwnicy, holu przejściowym. Inwestor powinien pamiętać
o zwróceniu uwagi na materiał proponowany przez elektryka. Przekrój kabli powinien być większy, jeśli mamy robić z dużego lokalu kilka mniejszych. Trzeba dać zwiększenie mocy, liczniki 3-fazowe. Takie zmiany powodują zwiększenie kosztów, ale też są wyznacznikiem bezpieczeństwa. Koszt budowy średniej wielkości rozdzielni to około 13 000 zł wraz z licznikami i rozprowadzeniem instalacji do lokali. Są jeszcze inne obszary, które trzeba brać pod uwagę w kosztorysie: skrzynki pocztowe, oświetlenie elewacji, klatek, piwnic, izolacja fundamentów, drzwi wejściowe do budynku. Remont klatki schodowej w uproszczeniu kosztowym należy przyjąć ramowo między 900 a 1500zł/m2. Remont w lokalu mieszkalnym w kamienicy do stanu deweloperskiego to koszt od 1500zł/m2.
Należy pamiętać, że im więcej będzie m2 do wykonania, im więcej materiałów należy zakupić, tym koszty jednostkowe za produkty czy robociznę będą maleć.
W kamienicy mamy całkiem sporo do zrobienia a to wiąże się z dużą ilością metrów bieżących instalacji, rur i innych materiałów. Kosztorys w praktyce będzie musiał być bardzo elastyczny, bo w toku działań mogą pojawić się obszary, które będzie trzeba wykonać z lepszej lub innej jakości/rodzaju materiału niż zakładano. Inwestor musi mieć na uwadze dwie rzeczy. Pierwsza to wszystkie te obszary, które są strategiczne do użytkowania lokali i budynku a druga to obszary dodatkowe i poprawiające wizerunek wnętrz czy części wspólnych. Oba są ważne, jednak nie zawsze budżet pozwoli na wykonanie wszystkiego od razu. Wysoką jakość pamięta się bowiem znacznie dłużej niż cenę. Dlatego przede wszystkim nie można oszczędzać na instalacjach strategicznych, które są w stropach lub ścianach. Nie można oszczędzać także na ekipie specjalistów, którzy te instalacje montują. Hydraulik czy elektryk to ważne ogniwa w przypadku tych dwóch obszarów. W związku z tym, że temat kosztów remontowych kamienicy jest dość złożony to chciałbym ułatwić inwestorom ramową kalkulację kosztów, wysyłając darmowy kosztorys remontowy w Excelu. Wyślij do mnie zapytanie mailowe. powołując się na ten artykuł ze „Strefy Nieruchomości” a w odpowiedzi otrzymasz plik.

“Póki co kamienice mają się dobrze. To zawodnik sumo na rynku nieruchomości. Są niezwykłe, bo mają złożony proces inwestycyjny, który sprawia, że nie ma
na nie takiego popytu jak na mieszkania. Dodatkowo ich zakup wiąże się z naprawdę dużym wydatkiem. Z kolei cena za metr kwadratowy wyodrębnionego lokalu jest dla inwestora trzykrotnie niższa od stawki rynkowej. Mając taki bufor można spać spokojnie, choć przestoje spowodowane obecnym paraliżem działań prawno-technicznych sprawią, że realizacja każdego takiego projektu będzie wydłużona w czasie. That’s all.”

Damian Kleczewski

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.

Mój mail: damian@zrozumiecnieruchomosci.pl.