Kto dziś kupuje mieszkania w Polsce?

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

W ubiegłym roku Polacy kupili rekordową liczbę mieszkań. Około 25 proc. transakcji miała charakter typowo inwestycyjny, tzn. był to zakup na wynajmem lub z zamiarem odsprzedaży. Inwestorzy najczęściej wybierali mieszkania o mniejszym metrażu, z rynku pierwotnego. Popyt inwestycyjny koncentrował się w dużych aglomeracjach oraz w lokalizacjach o walorach turystycznych, głównie w pasie nadmorskim i górskim. Sprawdzamy, kto – poza inwestorami – najczęściej kupował mieszkania w Polsce.

Zraportu Metrohouse Barometr i Gold Finance za czwarty kwartał roku 2021 wynika, że największą grupę nabywców stanowiły osoby między 30 a 40 rokiem życia (37 proc. kupujących). Na

drugim miejscu były osoby między czterdziestką a pięćdziesiątką (28 proc.), a na trzecim – osoby między 20 a 30 rokiem życia (15 proc.).
Pracownicy etatowi stanowili dokładnie połowę klientów, a przedsiębiorcy 24 proc. Na zakup mieszkań sporadycznie decydowali się studenci i emeryci.

Nie malało zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi – stanowiły 41 proc. wszystkich transakcji mieszkaniowych w Metrohouse. W porównaniu do poprzedniego kwartału wzrost wyniósł 5 pkt. proc.

Co czwarty nabywca zadeklarował, że był to zakup pierwszego mieszkania w ich życiu. O nabyciu nieruchomości decydowały też względy życiowe, jak przeprowadzka do innego miasta czy rozwód. Wiele osób świadomie podejmowało decyzję o zamianie większego mieszkania na mniejsze (seniorzy) i odwrotnie (rodziny z dziećmi).

W Metrohouse nadal utrzymywała się przewaga klientów inwestycyjnych nad indywidualnymi.

O to, kto dziś kupuje mieszkania w Polsce, „Strefa Nieruchomości” zapytała osobę znającą branżę od środka – Apolonię Aleksandrowicz – oraz dr. hab. Konrada Marciniuka z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, który obserwuje świat nieruchomości z perspektywy swoich klientów.

Kto dziś kupuje mieszkania w Polsce?

W poprzednim roku największe zainteresowanie zakupem nieruchomości obserwowaliśmy u osób w przedziale wiekowym od 25 do 35 lat oraz u osób po 45 roku życia, które szukały mieszkania dla swoich dzieci. Zdarzały się też przypadki odwrotne – klienci, którzy poszukiwali nieruchomości dla swoich rodziców, aby ci zamieszkali bliżej dzieci. Gros klientów stanowiły także osoby poszukujące alternatywy dla oszczędności na lokacie.

Wśród najmłodszej grupy dominują pary pozostające w związkach nieformalnych, zaś osoby powyżej 45 roku życia to zwykle osoby będące w związku małżeńskim ze wspólnym majątkiem.

Co ciekawe, dużą część transakcji (32 proc.), do jakich doszło w ubiegłym roku w Arcy-Miejscu, stanowiły mieszkania 3-pokojowe i większe. Poza lokalizacją pary zwracają uwagę na takie aspekty jak wielkość balkonu czy funkcjonalność mieszkania, a często w pierwszej kolejności funkcjonalność kuchni. W większości klientom zależy na przestronnym aneksie kuchennym lub ustawnej kuchni, która będzie wygodnym miejscem do przygotowania posiłków.

Bardziej niż wielkość pokojów liczy się ich liczba – to pokłosie pandemii, która często nasze mieszkania przekształcała także w miejsce do pracy. Klienci, kupując mieszkanie, chcą zapewnić sobie komfortowe warunki do łączenia tych funkcji. Dla młodych małżeństw – także tych, które nie mają dzieci – ważny jest również dodatkowy pokój dla malucha oraz bliskość infrastruktury przyjaznej rodzinom – przedszkola, szkoły, tereny spacerowe, dobra komunikacja oraz bliskość sklepów.

Starsze osoby częściej wybierają parter lub budynek z windą. Częściej szukają łazienek z prysznicem. Jeszcze przed wybuchem wojny sporą część klientów stanowiły osoby zza wschodniej granicy – przede wszystkim z Ukrainy, mniej z Białorusi.

W poprzednim roku w Arcy-Miejscu transakcje z inwestorami stanowiły nieco ponad 30 proc. wszystkich transakcji. Wśród inwestorów możemy wyróżnić trzy grupy. Pierwsza to tzw. profesjonaliści, którzy kupują nieruchomości, kierując się przede wszystkim zwrotem z inwestycji. Wśród tych osób królowały mieszkania z rynku wtórnego wyremontowane, gotowe do najmu, głównie kawalerki lub mieszkania 2-pokojowe.

Drugą grupę stanowili fliperzy, którzy kierowali się głównie ceną. Kupowali zwykle mieszkania do 60-70 mkw., do remontu. Trzecia grupa to klienci, którzy chcieli pozbyć się gotówki – mniej sugerowali się ROI, bardziej sentymentem czy gustem. Wśród tych inwestorów największym zainteresowaniem cieszyły się małe mieszkania na rynku pierwotnym lub tzw. młodym wtórnym (budynki z ostatnich 15-20 lat). W tej grupie były też osoby kupujące mieszkania większe i lepiej wykończone, celujące w segment premium.

Kto dziś kupuje mieszkania w Polsce?

W ubiegłym roku charakterystycznym trendem była ucieczka z kapitałem w dobra trwałe. Można było zaobserwować spore zainteresowanie zakupem nieruchomości wśród osób w wieku 40 plus, o stabilnej sytuacji zawodowej. Decyzjom zakupowym na pewno sprzyjał fakt, że w roku 2021 bardzo potaniały kredyty.

Z rozmów z moimi klientami wynika, że największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-3-pokojowe.
Na rynku pojawiły się zagraniczne fundusze inwestycyjne, które od deweloperów kupowały całe budynki, a nawet osiedla. To nowy rodzaj kupującego, który nabywa nie pojedyncze mieszkania, ale cały sektor. Często jeszcze na etapie projektowania. To nowość. Oczywiście, obecność funduszy inwestycyjnych w Polsce nie jest niczym nowym. Niemniej do tej pory każda transakcja z ich udziałem była czymś w rodzaju sensacji. Wcześniej jednak fundusze inwestowały w apartamenty, a nie – jak zdarza się teraz – w tzw. projekty ze średniej półki. Ma to ogromne znaczenie dla zwiększającego się poziomu cen, ponieważ doszedł nowy gracz.

Z moich obserwacji wynika, że wzrost cen nieruchomości stanowił barierę dla osób młodych, które ze względu na obecną sytuację na rynku wolą jednak wynajmować mieszkania, niż kupować je na własność.