PORADY PODATKOWE
Autorka: Angelika Bartoszek
Interpretacja przepisów podatkowych z zakresu gospodarki nieruchomościami wielu osobom wydaje się zawiła i niezrozumiała. Wskazówki rachunkowe dla pozornie trudnych trzech sytuacji prezentuje Angelika Bartoszek, prezes zarządu e-bilans PLUS Sp. z o.o.
Na pytania inwestorów odpowiada:
Angelika Bartoszek,
prezes zarządu
e-bilans PLUS Sp. z o.o.
www.e-bilans.pl
Pierwsze z poniżej rozpatrywanych zagadnień dotyczy sytuacji, kiedy nieruchomość kupujemy prywatnie, a następnie planujemy sprzedać ją z zyskiem dla działalności, którą jednocześnie prowadzimy. Druga kwestia powinna zainteresować osoby, które dopiero planują rozpocząć swoją przygodę z flipami. Dowiemy się, czy przy pierwszym obrocie nieruchomością jesteśmy zobligowani do zapłaty podatku VAT. W ostatnim zagadnieniu zostały wyjaśnione zasady naliczania podatku PIT w sytuacji, kiedy w krótkim czasie planujemy kupić i sprzedać dwie nieruchomości.
Ponadto w materiale informacje na temat zmian planowanych od 1 stycznia 2019 r. w zakresie podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych, który zostanie rozszerzony na praktycznie wszystkie budynki będące przedmiotem najmu. Przeczytajcie również trzy interpretacje Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, które przekazały podatnikom pozytywne komentarze i wyroki w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
1. KUPUJĘ PRYWATNIE, SPRZEDAJĘ FIRMOWO
Chciałbym wraz z małżonką kupić mieszkanie, a następnie przenieść je z majątku prywatnego w środki trwałe mojej jednoosobowej działalności gospodarczej. Chciałbym również faktury za koszty remontu rozliczyć w ramach prowadzonej działalności. Następnie planuję sprzedać mieszkanie, a wypracowany zysk pozostawić po stronie firmy. Zaliczki na podatek dochodowy wpłacam w formie kwartalnej. Nieruchomość chcę sprzedać na początku kwartału po to, aby mieć dwa miesiące na zakup kolejnej nieruchomości, dzięki czemu zminimalizuję faktyczną należność podatkową. Czy dobrze to rozumiem i jak to zrobić wedle przepisów podatkowych?
Przy założeniu, że posiada Pan wraz z żoną wspólność majątkową, to przeniesienie nieruchomości zakupionej prywatnie do jednoosobowej firmy odbywa się za pomocą oświadczenia. Nieruchomość ta będzie stanowiła dla Pana towar handlowy w firmie, a nie środek trwały. Wszelkie wydatki związane z remontem tej nieruchomości powinny być udokumentowane fakturą wystawioną na dane Pana firmy. Sprzedaż nieruchomości na początku kwartału i zakup kolejnej w tym samym kwartale pozwoli tymczasowo przesunąć należność podatkową z tytułu podatku dochodowego do czasu sprzedaży drugiej nieruchomości, nie dłużej niż do 30 kwietnia kolejnego roku. Warunkiem jest, że mieszkanie zostało kupione w trakcie trwania działalności, a nie przed jej rozpoczęciem. W przypadku zakupu przed rozpoczęciem działalności podatnik ma obowiązek na moment rozpoczęcia działalności sporządzić remanent z wprowadzanych do działalności towarów. Przy zastosowaniu remanentowego rozliczenia sprzedaży nieruchomości nie ma możliwości przesunięcia płatności podatku dochodowego.
2. PIERWSZY FLIP BEZ DG – CO Z VAT?
Postanowiłem kupić pierwsze mieszkanie z planem odsprzedania go dla zysku. Nie prowadzę działalności gospodarczej, pracuję na etacie. Na co muszę zwrócić szczególną uwagę podczas transakcji kupna, a później sprzedaży? Na przykład, jeżeli dokonam nakładów inwestycyjnych (remont, pośrednik, notariusz) przekraczających 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, to czy oprócz podatku dochodowego będę musiał płacić podatek VAT? Czy obowiązuje to tylko osoby działające w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy może osoby fizyczne także? Czy istnieje możliwość potraktowania mieszkania jako towar, gdy jest się osobą fizyczną, i czy to ma sens?
Podatnikiem podatku VAT są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Jeśli potraktować Pana sprzedaż jako obrót majątkiem osobistym niespełniający definicji działalności gospodarczej, nie dotyczy Pana opodatkowanie podatkiem VAT. Przy sprzedaży nieruchomości jako majątku osobistego poza działalnością gospodarczą nie ma możliwości uznania mieszkania za towar handlowy.
3. JEDNA PO DRUGIEJ – CZY I KIEDY PŁACIMY PIT?
Czy jako osoba fizyczna sprzedając pierwsze mieszkanie, jestem zobligowany do zapłaty podatku dochodowego od razu po sprzedaży? Czy w sytuacji, kiedy w najbliższym czasie planuję kupić drugie mieszkanie, mogę poczekać w celu uniknięcia płacenia podatku? W jakim czasie muszę to zrobić? Jakie warunki muszę spełnić?
W przypadku sprzedaży pierwszego mieszkania jako osoba fizyczna podatek dochodowy należy uregulować do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego po sprzedaży. Zakup kolejnego mieszkania w celu dalszej odsprzedaży nie ma wpływu na podatek dochodowy z tytułu sprzedaży pierwszej nieruchomości. Podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku w przypadku wydatkowania na własne cele mieszkaniowe przychodu z tytułu sprzedaży prywatnej nieruchomości
w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży.
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, remont własnego lokalu lub budynku mieszkalnego,
- spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na powyższe cele.
4. PODATEK DOCHODOWY OD NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH
Od stycznia 2018 r. obowiązuje podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych. Minimalnym podatkiem dochodowym objęte są budynki handlowo-usługowe oraz budynki biurowe, których wartość początkowa przekracza 10 000 000 zł. Stawka podatku wynosi 0,035 proc. nadwyżki ponad 10 000 000 zł. Podatkiem tym nie są objęte środki trwałe wykorzystywane wyłącznie lub głównie na własne potrzeby podatnika.
Od 1.01.2019 r. Ministerstwo Finansów planuje wprowadzenia zmian dotyczących ww. podatku. W projekcie zmian podatek dochodowy zostanie rozszerzony na praktycznie wszystkie budynki będące przedmiotem najmu (także hotele, magazyny, budynki mieszkalne). Zmianie ulegnie także zakres opodatkowania. Do tej pory opodatkowane były budynki, których wartość początkowa przekraczała 10 000 000 zł, natomiast po zmianach podatek dochodowy obejmował będzie budynki także o niższej wartości, jeżeli suma wartości początkowych wszystkich budynków należących do jednego podatnika będzie wyższa niż 10 000 000 zł.
5. KORZYSTNE ZMIANY DLA PODATNIKÓW
Przepisy podatkowe przez swoją złożoność często są niezrozumiałe dla podatników. Nierzadko zdarza się, iż w tej samej kwestii podatnicy i organy skarbowe mają odmienne zdania. Rozwiązaniem może być wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną. Interpretacje takie wydaje dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej. Każda interpretacja może zostać zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Rok 2018 przyniósł podatnikom niemało pozytywnych interpretacji i wyroków związanych z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości. Znaczna część z nich pozwala na korekty wcześniej złożonych zeznań oraz zwrot zapłaconego podatku.
1. Interpretacja indywidualna z 9 października 2018 r. w wyniku orzeczenia WSA i NSA
Wnioskodawczyni nabyła w spadku w 2009 r. nieruchomość. W 2010 r. sprzedała odziedziczony majątek. W związku z tym, iż nie upłynęło od nabycia pięć lat, podatniczka zobowiązana była do opodatkowania dochodu z tyt. tej sprzedaży. Zawarła z deweloperem umowę przedwstępną o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży z zamiarem nabycia go w terminie dwóch lat od końca roku, w którym sprzedała nieruchomość, a tym samym skorzystania ze zwolnienia
z podatku dochodowego. W terminie ustawowym wydatkowała środki na rzecz dewelopera, natomiast nie zawarła aktu końcowego nabycia nieruchomości.
W pierwszej wydanej interpretacji w 2015 r. dyrektor Izby Skarbowej uznał, iż podatniczka nie spełniła warunku nabycia nieruchomości w okresie dwóch lat,
w związku z czym zobowiązana była do zapłaty podatku. WSA oraz NSA przyznał rację wnioskodawczyni, w związku z czym dyrektor KIS zobowiązany był do wydania ponownej, tym razem pozytywnej dla podatniczki, interpretacji indywidualnej, w której uznał, iż wydatkowanie środków na nabycie nieruchomości bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie uprawnia do zwolnienia z podatku dochodowego.
2. Interpretacja indywidualna z 27 lipca 2018 r. w wyniku orzeczenia WSA i NSA
Wnioskodawca w 2014 r. sprzedał nieruchomość przed upływem 5-letniego okresu posiadania. Zgodnie z ustawą o PIT podatnik był zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, chyba że w ciągu dwóch lat przeznaczy przychody na własne cele mieszkaniowe. W 2013 r. zainteresowany nabył nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, natomiast środki na zapłatę za tę nieruchomość przekazał na rzecz sprzedającego w 2014 r., po uzyskaniu przychodu ze zbycia własnej nieruchomości. Kwestią sporną w tej interpretacji był fakt, iż do nabycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe doszło przed sprzedażą lokalu mieszkalnego, jednak środki na zapłatę za nabytą nieruchomość pochodziły i zostały przekazane po jego sprzedaży. Dotychczasowe stanowiska dyrektorów izb skarbowych kierowały się chronologią zdarzeń, więc aby nabycie nieruchomości mogło stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, najpierw musiało dojść do osiągnięcia przychodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości. W związku z tym została wydana negatywna dla podatnika interpretacja. WSA oraz NSA przyznał rację wnioskodawcy, w związku z czym dyrektor KIS zobowiązany był do wydania ponownej, tym razem pozytywnej interpretacji indywidualnej, w której uznał, iż wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, mimo że do zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe doszło przed sprzedażą.
3. Interpretacja indywidualna z 12 lipca 2018 r.
Wnioskodawczyni w 2014 r. sprzedała lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Aby skorzystać ze zwolnienia z podatku, podatniczka poniosła nakłady na budowę domu wraz z mężem. Budowa miała miejsce na działce, która była majątkiem osobistym męża. US w trakcie kontroli uznał, iż wydatki te nie pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego z uwagi na fakt, iż były poniesione na nieruchomość, której jedynym właścicielem był jej mąż. Mąż podatniczki darował ze swojego majątku osobistego do majątku wspólnego zabudowaną działkę, natomiast darowizna ta miała miejsce po upływie ustawowego terminu na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Dyrektor KIS uznał, iż w przestawionym stanie faktycznym wnioskodawczyni spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Bowiem, mimo iż w momencie wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nie była współwłaścicielem nieruchomości, w wyniku umowy darowizny stała się jego współwłaścicielem, a za datę jego nabycia uznać należy datę nabycia nieruchomości przez jej małżonka. W związku z powyższym, na skutek darowizny podatniczka stała się współwłaścicielem nieruchomości już od daty nabycia jej przez małżonka, a tym samym wydatkowane środki na budowę domu należy uznać za spełniające warunki nakładów na własne cele mieszkaniowe.