Biznes związany z prowadzeniem kwater pracowniczych może przynieść wolność finansową – już w ciągu dwóch lat. Jak tego dokonać? Trzeba mieć plan. Pokażę Ci na kilku przykładach, jak wejść w ten biznes. A Ty sam dla siebie wybierzesz najlepszy sposób.
Tekst: Wojciech Orzechowski
Musisz wiedzieć, że inwestowanie w kwatery pracownicze staje się coraz bardziej popularne. To doskonały sposób na dywersyfkowanie biznesu. Wielu inwestorów chętnie zerka w tym kierunku. Ale czym właściwie są kwatery pracownicze i jak zacząć na nich zarabiać?
Kwatery pracownicze to obiekty wynajmowane określonej grupie docelowej – pracownikom różnych frm, np. budowlanych. Kwatery stanowią przede wszystkim miejsca noclegowe. Główną grupą odbiorców takich nieruchomości w Polsce są przybysze ze Wschodu. Imigranci chętnie korzystają z takiego rozwiązania, ponieważ obiekty te są zazwyczaj umiejscowione blisko ich miejsca pracy i mają atrakcyjne ceny. Dla przedsiębiorcy działalność w zakresie wynajmu miejsc noclegowych także jest korzystna. To dużo tańsze i prostsze niż otwarcie hotelu czy pensjonatu, gdyż nie wymaga spełnienia restrykcyjnych wymogów odnośnie do wyposażenia oraz poniesienia wysokiej opłaty za zaszeregowanie obiektu. Kwatery pracownicze mogą być zlokalizowane w domu, w kamienicy, a nawet w dużym mieszkaniu w bloku. Można je prowadzić tak jak tradycyjny wynajem pokojów albo przejść na usługi hostelowe. Przewagą rozwiązania hostelowego jest to, że nie podlega się wówczas pod ustawę o ochronie lokatorów – czyli jeżeli ktoś zalega z czynszem, to można go po prostu usunąć z kwatery (podobnie jak w hotelu). Z kolei przy „zwykłym” wynajmie nie trzeba spełniać restrykcyjnych wymogów, np. przeciwpożarowych.
Prowadzenie kwater pracowniczych mogą z powodzeniem rozpocząć osoby przedsiębiorcze – nieocenione będą cechy takie jak: zaangażowanie, rzetelność oraz odpowiedzialność. Przydadzą się także umiejętności obsługi programów komputerowych (np. Excel czy Word), a także urządzeń biurowych (np. komputer czy skaner). To w zasadzie typowy opis osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Dodatkowym atutem będzie posiadanie czynnego prawa jazdy kategorii B (ale nie jest to konieczne; to po prostu ułatwienie). Podsumowując, można stwierdzić, że każdy zaangażowany przedsiębiorca, potrafiący systematycznie działać powinien sobie poradzić z biznesem tego rodzaju. Tak naprawdę dla chcącego nic trudnego.
Podobnie jak w przypadku innych inwestycji związanych z nieruchomościami, tak i tu należy zwrócić uwagę na trzy zagadnienia. Po pierwsze – matematyka finansowa. Zanim rozpocznie się prowadzenie kwatery, powinno się zrobić dokładny kosztorys. Trzeba sprawdzić, czy to się opłaca, a także mieć świadomość, za ile się wynajmie, jaki osiągnie się dochód, jakie koszty się poniesie, jaka będzie stopa zwrotu. Po drugie – trzeba wziąć pod lupę cechy nieruchomości. Nie wszystkie nieruchomości nadają się na kwatery pracownicze. Szczególnie istotne jest to, czy w danym rejonie można prowadzić taką działalność, czy jest to zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego. Niezwykle ważna jest również lokalizacja – przyciągająca potencjalnych zainteresowanych. Po trzecie – aspekty prawne. Warto zwrócić uwagę na procedury niezbędne przy prowadzeniu tego typu biznesu. Dobrze jest wybrać odpowiedni rodzaj działalności oraz najlepszy dla siebie sposób rozliczania podatków. Pomocne będzie również zdobycie wiedzy na temat tego, jak zawierać umowę z najemcami i wynajmującymi. Sam korzystam z dwóch sposobów pozyskiwania najemców. Pierwszy – dogaduję się z agencjami pracy. Drugi – wysyłam oferty bezpośrednio do frm, które zatrudniają osoby ze Wschodu. Można też nie zaprzątać sobie tym głowy i zatrudnić zarządcę, którego zadaniem będzie dopilnowanie maksymalnego obłożenia (prowizyjny system wynagradzania powinien mobilizować go do osiągania jak najlepszych wyników). A poniżej pokazuję Ci kalkulację zysków, kosztów.
Przy 100 miejscach noclegowych
Przyjrzyjmy się wyliczeniom na przykładzie mojej inwestycji. Uśrednione miesięczne koszty z mojej kwatery pracowniczej w Bydgoszczy to 9500 zł. Jeżeli miesięczna cena za łóżko to 450 zł – to przy całkowitym obłożeniu przychód wynosił 45 000 zł. Do tego dochodził jeszcze przychód z miejsc parkingowych – 1100 zł, czyli łącznie 46 600 zł. A zatem dochód przed opodatkowaniem sięgał 36 600 zł („na czysto” jest to kwota 29 646 zł). Zakup kamienicy wraz z nakładami wygenerował koszty 2 100 000 zł. Roczny zysk wyniósł 355 752 zł, a co za tym idzie – osiągnąłem 16,94% stopy zwrotu. Takie wyniki fnansowe uzyskiwałem w szczytowej formie przed pandemią. Podczas lockdownu spowodowanego koronawirusem obłożenie spadło do 50%. (Podszedłem jednak kreatywnie do tej sytuacji i udostępniłem kwatery specjalne, gdzie Ukraińcy mogli przechodzić kwarantannę). Teraz już powoli wychodzę na prostą.
Jak wyglądałyby wyliczenia w przypadku wynajmu takiego obiektu?
Wynajem mógłby kształtować się w okolicy 15 000 zł na miesiąc, a zatem 180 000 zł na rok. Od kwoty 355 752 zł należałoby więc odjąć jeszcze koszty wynajmu, co dawałoby 175 752 zł dochodu. Roczna stopa zwrotu w tym wypadku to aż 97,64%! Możemy jeszcze dodać koszty dostosowania obiektu (50 000 zł) oraz koszt zakupu wyposażeniu (kolejne 50 000 zł). Dochód będzie wówczas szczuplejszy o 100 000 zł, czyli wyniesie 75 752 zł, co da stopę zwrotu na poziomie 27,05%. Jak łatwo zauważyć, wynajem takiej nieruchomości wypada lepiej niż jej kupno. Nie gwarantuje to jednak zysków do końca życia – zazwyczaj 5-10 lat lub do momentu, aż właściciel nieruchomości podejmie decyzję o sprzedaży lub zakończeniu współpracy.
A teraz pokażę Ci, jak wychodzi opłacalność inwestycji przy podnajmie nieruchomości.
Jak mawia Robert Kiyosaki, lepiej wykorzystywać kapitał obcy. Warto więc rozważyć podnajem nieruchomości. Istnieje pewna zależność – po obejrzeniu 100 obiektów (i po złożeniu 100 ofert) udaje się podpisać jedną umowę. Rozpatrzmy więc następujący scenariusz. W ciągu 100 dni oglądamy po jednej nieruchomości dziennie (poświęcając ok. godziny). Po tym czasie wynajmujemy jeden obiekt, pamiętając, by zapewnić sobie w umowie możliwość podnajmu. Dostosowujemy go tak, by jak najlepiej spełniał warunki umożliwiające prowadzenie kwater pracowniczych. Przykładowo mógłby to być dom w kształcie kostki, w którym byłoby sześć pokojów. W każdym pokoju mieściłyby się dwa łóżka piętrowe, co umożliwiłoby zakwaterowanie 24 osób. Przy cenie 450 zł za łóżko przychód miesięczny wyniósłby 10 800 zł. Koszt wynajęcia tego typu obiektu plasuje się w okolicach 3000 zł, zatem można by osiągnąć dochód miesięczny w granicach 7800 zł. W ciągu całego roku (przy powyższych założeniach) możemy odbyć 300 spotkań i tym samym podpisać trzy umowy na podnajem. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że po dwóch latach będziemy wynajmować 6 nieruchomości, co pozwoli na uzyskiwanie sumy 46 800 zł na miesiąc. Przyjmując nieco mniej optymistyczny scenariusz, w którym na jeden pokój przypadną trzy osoby: z jednej nieruchomości otrzymamy miesięczny dochód w wysokości 5100 zł, a z sześciu – 30 600 zł. Jest to kwota, która zapewni nam wolność fnansową. Zerknijmy jeszcze na roczną stopę zwrotu. Roczny dochód z jednej nieruchomości wyniesie 61 200 zł. Jeżeli poświęcimy 34 400 zł na nakłady inwestycyjne, to osiągniemy niezwykle satysfakcjonującą stopę zwrotu – 177,91%!
Jak widać, prowadzenie kwater pracowniczych może być niesamowicie dochodowe. Warto się odważyć i rozpocząć nową przygodę. Pamiętajmy jednak, żeby się solidnie przygotować. Przede wszystkim musimy stworzyć dobry produkt, który będzie przyciągał klienta, a także ofertę, która traf do wyobraźni potencjalnego najemcy. Warto też skupić się na napisaniu odpowiedniego planu fnansowego. Jego systematyczne wypełnianie doprowadzi nas do wymarzonego celu!
Wojciech Orzechowski
Inwestor, deweloper, autor książek o nieruchomościach. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN®. Wydawca „Strefy Nieruchomości”. Stworzył społeczność ponad 1700 osób inwestujących w nieruchomości, a ponad 700 absolwentów Warsztatów WIWN® zrobiło swojego pierwszego flipa pod jego okiem.
Zarchiwizowany płatny webinar omawiający w szczegółach powyższe zagadnienie znajdziesz tutaj: https://skleprentiera.pl/kwaterypracownicze
Stały dostęp do wiedzy znajdziesz na moim kanale YouTube, na proflu FB oraz na moim blogu: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl
Na Warsztaty WIWN® zapiszesz się na mojej stronie: https://wiwn.pl