Tekst: Paweł Albrecht
Mieszkania deweloperskie budowane są na wszystkich wolnych działkach w mieście. Powstaje też sporo nowych Ͼ-gwiazdkowych hoteli i apartamentów na wynajem krótkoterminowy. Na obrzeżach aglomeracji stale pączkują również ogromne powierzchnie magazynowe i duże przedsiębiorstwa. Wraz z tym rozwojem gospodarczym zwiększa się zapotrzebowanie na nowych pracowników. Szczególnie tych, którzy są specjalistami w swoich branżach.
Na nieszczęście indywidualnych inwestorów, ze wzrostem gospodarczym nie idzie w parze jeden najważniejszy wskaźnik – rentowność mieszkań na wynajem. Stawki najmu zostają na tym samym poziomie, a ceny nieruchomości ze względu na rozwój miast pną się do góry. W związku z tym nawet mieszkania na pokoje i mikrokawalerki nie są już dzisiaj rodzynkami wśród portfeli inwestycyjnych. Inwestorzy zaczęli więc szukać nowej luki na rynku, w której popyt przewyższa podaż.
Jeszcze kilka lat temu na rynku wynajmu pokoi królowała boazeria i stare przypadkowe meble. Dzisiaj dzięki inwestorom większość ogłoszeń najmu pokoi ma profesjonalnie przygotowane sesje fotograficzne. Widać na nich czyste, schludne białe pokoje w standardzie Ikea. Czy taka rewolucja dokonała się już we wszystkich obszarach inwestowania w nieruchomości? Niestety – lub na nasze szczęście – nie na rynku kwater pracowniczych. Na wielu nieruchomościowych grupach coraz częściej pojawiają się wpisy typu: „Mam klienta, który szuka dla swoich pracowników kilkuset miejsc noclegowych”.
Czy to znaczy, że na rynku brakuje miejsc noclegowych dla pracowników? Raczej nie. Trafniejszym spostrzeżeniem będzie zwrócenie uwagi na standard i lokalizację tych kwater. Dzisiejszy rynek kwater można śmiało porównać do standardu mieszkań na pokoje sprzed czasów „ikeowskiej” rewolucji, gdzie królowała jeszcze boazeria. W związku z tym, że na rynku mamy teraz więcej wyszkolonych inwestorów, ta luka w standardzie zapełni się szybciej, niż trwało to ostatnio przy mieszkaniach.
Duże firmy nie mogą jednak czekać na poprawę standardu, ponieważ muszą zapewnić noclegi pracownikom tu i teraz. Przy tak niskim bezrobociu, pracodawcy muszą również uatrakcyjniać swoje oferty pracy, ponieważ pracownicy stają się bardziej wymagający. Pracodawca musi więc zwiększać komfort zakwaterowania i skracać czas dojazdu do pracy.
Dlatego przed nami jest dobry moment na wstrzelenie się w odpowiedni czas i miejsce – tworzenie nowego standardu wynajmu mieszkań dla pracowników.
JAK WYGLĄDAJĄ KWATERY PRACOWNICZE I KTO W NICH MIESZKA?
Kwatery pracownicze zamieszkują pracownicy magazynów, centrów logistycznych, fabryk oraz mobilni specjaliści. Oczekują oni czegoś więcej niż dom w opłakanym stanie. Część inwestorów urządza kwatery w zwykłych mieszkaniach, co nie jest najmądrzejszym pomysłem. Idealne kwatery powinny znajdować się bowiem w samodzielnych budynkach z dużym parkingiem dla samochodów, miejscem do przygotowywania posiłków oraz miejscem do przechowywania ubrań roboczych.
JAKIE STAWKI PŁACĄ KLIENCI KWATER?
W kwaterach pracowniczych mamy dwie grupy najemców. Pierwsza to klienci detaliczni, którzy samodzielnie wynajmują i rozliczają swoje miejsca w pokojach. Druga i bardziej pożądana przez nas grupa to klienci hurtowi, czyli frmy lub agencje pośrednictwa, które delegują od kilkunastu do, kilkudziesięciu osób w jedno miejsce. Aktualne stawki za wynajem jednego miejsca w swoim rejonie sprawdzisz wpisując w Google frazę „kwatera pracownicza ceny”. Najemcy rozliczają się na różne sposoby: dobowo, tygodniowo lub płacą stałą kwotę miesięczną za łóżko. Klient detaliczny zapłaci więc około 600 zł brutto, natomiast frmy kwaterujące pracowników w większej liczbie otrzymają cenę około 450–500 zł brutto. Dobowo kwoty te kształtują się dzisiaj na poziomie 17–50 zł za osobę. Oczywiście im mniej kwater w danym rejonie – tym stawki będą wyższe. Im więcej takich miejsc – tym bardziej kwoty ze względu na konkurencję będą spadać.
ZARZĄDZANIE KWATERAMI PRACOWNICZYMI
Podstawowym rozwiązaniem przy tworzeniu kwater pracowniczych jest nastawienie się na wyżej wymienionego klienta hurtowego. Wtedy rozmawiamy z jednym podmiotem, mamy jedną fakturę i w prostszy sposób automatyzujemy swoją pracę. Najgorszym rozwiązaniem z możliwych jest stworzenie kwatery pracowniczej dla różnych detalicznych ekip budowlanych. Efektu takich działań nie trzeba chyba tłumaczyć. Przy najmie każdego typu nieruchomości targetowanie swojego produktu dla odpowiedniej grupy najemców jest zawsze kluczem do spokoju i zachowania dobrego zdrowia.
Mariusz Stężały – który w naszej firmie zajmuje się działem kwater pracowniczych – stworzył własny system zarządzania apartamentami krótkoterminowymi. Wiele z tych rozwiązań przeniósł następnie na kwatery pracownicze, co skutkuje skróceniem czasu zarządzania takimi obiektami tylko do kilku godzin miesięcznie.
ILE MOGĘ ZAROBIC NA KWATERACH?
Mogę podać Ci przykład dwóch domów we Wrocławiu wziętych w podnajem. Pierwszy dom: utarg 14000 zł. Z tego oddajemy właścicielowi 5000 zł + 3000 zł kosztów. Wynik dla nas: 6000 zł. Drugi dom: utarg 21000 zł. Z tego oddajemy właścicielowi 10000 zł + 4000 zł kosztów. Wynik dla nas: 7000 zł. Mamy też przykład naszej absolwentki Aleksandry, której kwatera pod Bydgoszczą generuje 50 zł od najemcy, co przy 20 osobach daje 1000 zł dziennie przez około 20 dni w miesiącu. Wywiad z Olą w tym temacie i cały artykuł znajdziesz na moim blogu. W związku z tym, przy „normalnej” liczbie osób możesz na podnajmowanym domu zarobić spokojnie od 4 do 10 tysięcy złotych w zależności od miasta i zapotrzebowania. Jeżeli masz większą fantazję i większą nieruchomość, te kwoty będą oczywiście zdecydowanie większe
GDZIE SZUKAC KWATER?
Przy wyborze lokalizacji noclegu najemcy kierują się dobrym dojazdem do pracy, dlatego najlepsze miejsca na kwatery są w pobliżu dużych zakładów produkcyjnych oraz węzłów autostradowych. Dodatkowymi atutami są: bliskość marketów i sporo miejsc parkingowych.
Kwatery pracownicze to również idealne rozwiązanie dla oddalonych od miasta zapomnianych nieruchomości, które nie nadają się już na zwykły tryb najmu, a właściciele nie wiedzą, co z nimi zrobić. Takie nieruchomości to dzisiaj prawdziwe okazje inwestycyjne, których tak wielu nie widujemy już na zwykłym rynku mieszkań na pokoje.
CHCESZ DOWIEDZIEC SIĘ WIĘCEJ?
Do tej pory przeprowadziliśmy już 8. edycji warsztatów z kwater pracowniczych, które zgromadziły ponad setkę Absolwentów. To pierwsze w Polsce profesjonalnie przygotowane warsztaty z tej tematyki. Pokazujemy na nich, w jaki sposób podnajmować takie nieruchomości i automatyzować w nich swoją pracę. Wszystko po to, byś mógł profesjonalnie zarabiać na aktualnie najbardziej dochodowym sposobie na rynku.
Ofertę warsztatów znajdziesz na www.pawelalbrecht.com lub możesz napisać do nas po więcej informacji na szkolenia@pawelalbrecht.com.
Więcej wiedzy znajdziesz na mojej stronie www.pawelalbrecht.com oraz na Facebooku i YouTubie pod hasłem: „Albrecht o nieruchomościach”.
Paweł Albrecht – specjalista od wyszukiwania i finansowania okazji inwestycyjnych. Swój pierwszy milion złotych na nieruchomościach zarobił już w wieku 26 lat dzięki ogromnej siatce kontaktów