LEX DEWELOPER CO SIĘ ZMIENIŁO DLA SAMORZĄDÓW ORAZ DEWELOPERÓW? – Strefa Nieruchomości

Tekst: Noemi Chudzik Radca prawny, LL.M., partner w Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.

CO ZMIENIŁA SPECUSTAWA MIESZKANIOWA? 

Minął właśnie rok od uchwalenia tzw. specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 poz. 1496). Ustawa ta weszła w życie w sierpniu 2018 roku i miała przede wszystkim skrócić proces konieczny do formalnego przygotowania inwestycji mieszkaniowej, a tym samym ułatwić budowę osiedli z rządowego programu „Mieszkanie+”, ale może z niej skorzystać każdy deweloper. Jak wskazywano w uzasadnieniu do ustawy, miał to być „krok w kierunku ograniczania barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach”. 

Nowa ustawa wprowadziła możliwość uzyskania przez dewelopera zgody na ustalenie lokalizacji inwestycji w drodze uchwały właściwej miejscowo rady gminy, przy czym co ciekawe, w trybie specustawy mieszkaniowej możliwa jest realizacja inwestycji mieszkaniowych nawet w sposób niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Skorzystanie z procedury przewidzianej w tej ustawie nie zastępuje oczywiście procedury uzyskania warunków zabudowy czy budowy zgodnie z miejscowym planem – jest to nowa forma procedowania w ramach przygotowania inwestycji budowlanej.

Co ważne, w ustawie przewidziano bardzo krótkie terminy dla organów gmin w zakresie wydawania odpowiednich decyzji i uchwał. Są one wprawdzie instrukcyjne, ale ich przekroczenie może uprawniać inwestora do skierowania skargi na przewlekłość.

LOKALNE STANDARDY URBANISTYCZNE – OGRANICZENIE DLA DEWELOPERÓW 

Ustawa wprowadziła pewien standard dotyczący wysokości budynków w ramach inwestycji mieszkaniowych. Zgodnie z nim, w miejscowościach do 100 000 mieszkańców budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne, zaś w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza ten limit, nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych. Przewidziano jednak, że rada gminy może uchwalić lokalne standardy urbanistyczne, zmieniające parametry przewidziane ustawą – nie więcej niż o 50% – zarówno in plus, jak i in minus. Standardy mogą też określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej. Wiele gmin skorzystało z możliwości uchwalenia tych standardów (np. Łódź, Poznań, Gdańsk, Katowice oraz Kraków – przy czym tutaj, Wojewoda unieważnił uchwałę Rady Miasta w prawnym zakresie), w większości przewidując mniej korzystne dla deweloperów.

DO JAKICH INWESTYCJI USTAWA MA ZASTOSOWANIE?

Ustawa definiuje inwestycję mieszkaniową, określając, że jest nią przedsięwzięcie, w wyniku którego powstaną: budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10. Inwestycja nie musi być budową nowego obiektu, obejmuje także zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę istniejących budynków. W ramach inwestycji mieszkaniowej można uwzględnić części budynków przeznaczonych na działalność handlową lub usługową.

GDZIE MOŻNA BUDOWAĆ NA PODSTAWIE SPECUSTAWY MIESZKANIOWEJ? 

Ustawa definiuje szereg warunków, które muszą być spełnione do uzyskania stosowanej uchwały Rady Gminy. Otóż inwestycja taka musi mieć zapewniony: dostęp do drogi publicznej, wodociągów i kanalizacji oraz sieci elektroenergetycznej – czyli podobnie jak przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. Nowym rozwiązaniem było określenie minimalnych odległości inwestycji mieszkaniowej od szkół, przedszkoli i przystanku komunikacyjnego. W przypadku gdy przewidziane w ustawie odległości (o ile nie są zmienione w ramach lokalnych standardów) nie były zapewnione, inwestor mógł inwestycję zlokalizować jedynie w sytuacji, kiedy umownie zadeklarował – w formie aktu notarialnego – przekazanie na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka do szkoły lub przedszkola. Było to ciekawe rozwiązanie, jednak 13 czerwca 2019 roku zmieniono specustawę i zlikwidowano wymogi dotyczące odległości planowanej inwestycji od przedszkoli oraz możliwość zapłaty przez inwestora za transport do szkół. Zachowano przy tym obowiązek lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, realizowanych w ramach ustawy, w odległości nie większej niż 3000 metrów, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 metrów od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

CZY RADA GMINY MUSI SIĘ ZGODZIĆ? 

Największym minusem zniechęcającym do skorzystania z procedury specustawy jest fakt, że rada gminy nie musi podjąć uchwały pozytywnej. Zgodnie z nowym prawem, w terminie 60 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku rada podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji tej inwestycji lub odmowie jej ustalenia. Podejmując decyzję rada gminy bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na jej terenie oraz potrzeby i możliwości jej rozwoju wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W ciągu roku od uchwalenia ustawy zapadło już kilka wyroków dotyczących odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, w których sądy wskazywały, iż aby podjąć uchwałę odmowną, rada gminy musi podać informacje dotyczące merytorycznych powodów podjęcia takiej decyzji przez organ gminy. Bez takiego uzasadnienia uchwała rady gminy jest nieważna.

CZY USTAWA SPEŁNIŁA OCZEKIWANIA DEWELOPERÓW?

Zainteresowanie deweloperów uchwaloną ustawą było duże, jednakże praktyka pokazała, że nowe prawo stanowi obecnie podstawę do realizacji bardzo znikomej liczby inwestycji mieszkaniowych. Choć brak jest centralnej ewidencji uchwał rad gmin ustalających takie inwestycje, przykłady większych miast pokazują, że początkowe zainteresowanie wygasło i większość inwestycji jest realizowanych na podstawie miejscowych planów lub decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa będzie obowiązywała do 31 grudnia 2028 r.

www.chudzik.pl