Tekst: Adwokat Katarzyna Stankiewicz
W związku z uchwaloną w dniu 14 maja 2020 roku ustawą, tzw. Tarczą Antykryzysową 3.0, została wprowadzona znacząca zmiana w przepisach regulujących proces egzekucji. W wyniku znowelizowanych przepisów od dnia 30 maja 2020 roku, na czas stanu epidemii SARS-CoV-2 i 90 dni po zakończeniu stanu epidemii, faktycznemu zawieszeniu uległa egzekucja z nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne i nieruchomości gruntowe z budynkiem mieszkalnym. Co więcej, nie można także przeprowadzać licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Czy takie uregulowanie doprowadzi do sytuacji, w której realne odzyskiwanie należności od dłużników będzie utrudnione? Nie ulega wątpliwości, iż polski ustawodawca rozciągnął bardzo szeroki parasol ochronny nad wszystkimi dłużnikami, w stosunku do których egzekucja miała być przeprowadzona z nieruchomości.
Co się bowiem zmieniło w praktyce dla stron postępowania egzekucyjnego?
Aktualnie termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, może być wyznaczany jedynie na wniosek wierzyciela. Dotychczas termin licytacji nieruchomości był wyznaczany z urzędu przez komornika poprzez ogłoszenie publiczne. Nowe przepisy dotyczą również postępowań wszczętych przed wejściem ich w życie.
Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której praktycznie doszło do wstrzymania wszystkich licytacji lokali mieszkalnych lub nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, w czasie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po ich zakończeniu.
Z drugiej strony wprowadzono hurraoptymistycznie regulację, która zakłada, iż po ustaniu stanu epidemii i okresu przejściowego 90 dni zajęta nieruchomość będzie mogła zostać sprzedana przez licytację publiczną, a termin licytacji nie będzie mógł być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania oraz po uprawomocnieniu się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Niestety, nikt nie jest w stanie odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, jak długo aktualny stan zagrożenia epidemicznego będzie się utrzymywał.
Poza nieostrym terminem obowiązywania przepisu ustawodawca nie wyjaśnił nam także, co miał na myśli, posługując się pojęciem „nieruchomości, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika”, albowiem definicja ta nie wynika wprost z przepisu, a jest jego kluczowym elementem interpretacyjnym. Co do zasady można przyjąć, iż jest to miejsce, w którym dłużnik, ale już nie jego osoba najbliższa, mieszka. Co jednak w sytuacji, gdy dłużnik ma kilka nieruchomości, w których mieszka okresowo? Czy z takich nieruchomości można będzie przeprowadzać egzekucję? Praktyka nam wkrótce pokaże.
Zwróćmy także uwagę, iż w sytuacji, gdy egzekucję prowadzi jeden wierzyciel, aby mógł on złożyć wniosek o wyznaczenie terminu licytacji, wartość egzekwowanej przez niego należności głównej musi wynosić co najmniej 5% wartości nieruchomości.
Zatem przy wycenie nieruchomości w operacie na kwotę 2 000 000 zł minimalna wartość długu, który może być zaspokojony w ten sposób, wynosić powinna 100 000 zł. Czasem warto więc połączyć siły, albowiem w przypadku większej liczby wierzycieli, można składać wniosek w przedmiocie wyznaczenia terminu licytacji, gdy łączna wartość ich należności wynosi 1/20 wartości nieruchomości lub większy ułamek.
Z jednej strony wydaje się, iż jest to rozwiązanie wychodzące naprzeciw oczekiwaniom wierzycieli, z drugiej zaś strony nie ma pewności, iż na etapie składania wniosku o wszczęcie egzekucji będzie możliwe zweryfikowanie, czy pozostali wierzyciele przyłączą się do egzekucji oraz jaka będzie łączna wartość wierzytelności.
Nie ulega wątpliwości, iż wprowadzone nowe zasady egzekucji z nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika powodują wyraźne wzmocnienie pozycji dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym kosztem istotnego ograniczenia możliwości zaspokojenia wierzycieli z wykorzystaniem tego sposobu egzekucji. Takie rozwiązanie zdecydowanie spowolni procesy egzekucyjne, dając dłużnikom możliwość odroczenia w czasie egzekucji i ochrony swojego majątku. Przy założeniu, iż dłużnik nie posiada innego wartościowego majątku, z którego mogliby się skutecznie zaspokoić wierzyciele, może on czuć się bezpiecznie „pod płaszczem ochronnym wirusa”. Ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji z tych nieruchomości może zatem w praktyce oznaczać dla wielu wierzycieli bezterminowy brak możliwości zaspokojenia swoich roszczeń. Z drugiej strony spowolnienie gospodarcze może doprowadzić do korekty cen nieruchomości, zaś po „odblokowaniu” procesu egzekucji z nieruchomości ich wartość będzie o wiele niższa niż dotychczas i trudniej będzie zaspokoić wierzycieli. Można także postawić asumpt, iż opisane przeze mnie legislacyjne utrudnienie skutecznie zniechęci potencjalnych inwestorów do nabywania nieruchomości na licytacjach komorniczych. Swoje preferencje inwestycyjne skierują oni w stronę nieruchomości nabywanych bezpośrednio od osób fizycznych czy też deweloperów.
Na zakończenie warto zwrócić uwagę na problematykę operatów szacunkowych nieruchomości, które były sporządzone przed wprowadzeniem opisanych przeze mnie ograniczeń, a które z biegiem czasu tracą swoją aktualność i nie mogą być wykorzystane do przeprowadzenia licytacji. Po upływie roku takie operaty stają się bezwartościowe, co wymusza konieczność sporządzenia ich po raz kolejny, narażając strony na dodatkowe koszty oraz tym samym wydłużając postępowanie egzekucyjne. Założenia ustawodawcy zapewne były słuszne i miały na celu ochronę dłużników w sytuacji, gdy np. postępowanie egzekucyjne było prowadzone jedynie w celu uprzykrzenia życia dłużnika, gdy dochodzona wierzytelność była niewielkim procentem wartości nieruchomości, z której prowadzono egzekucję. Jednakże ustawodawca najwyraźniej nie wziął w ogóle pod uwagę interesu wierzycieli, dla których bezterminowe odroczenie w czasie procesu egzekucji może również przynieść niepowetowane straty i zachwianie płynności finansowej.