Tekst: Rafał Ziomek
Komornik sprzedaje zajęte ruchomości i nieruchomości w drodze licytacji publicznej. W związku z tym, organ egzekucyjny podaje do publicznej wiadomości informację o przedmiocie sprzedaży. Takie ogłoszenie pojawi się w siedzibie sądu, na stronie Krajowej Rady Komorniczej oraz na stronie internetowej danego komornika. Dzięki temu można z łatwością uzyskać informację na temat przedmiotu, terminu i miejsca licytacji, bez konieczności kontaktowania
się bezpośrednio z kancelarią. Po zostawieniu swoich danych kontaktowych kancelaria może również wysłać newsletter z informacją o zbliżających się licytacjach.
Pierwszym krokiem przy zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej jest sprawdzenie ogłoszeń na stronie www.licytacje.komornik.pl oraz zbadanie potencjału nieruchomości.
Ogłoszenia o licytacjach możemy również znaleźć w budynkach sądów. Cena nieruchomości może stanowić nawet 50% wartości rynkowej. Dotyczy to licytacji
w tzw. trybie uproszczonym. Warto sprawdzić ceny transakcyjne w zbliżonej lokalizacji, aby mieć porównanie i wiedzieć czy dana nieruchomość jest atrakcyjna pod względem ceny. Zdarza się, że operat szacunkowy został wykonany wiele miesięcy wcześniej i cena z operatu może różnić się od aktualnych cen na rynku.
Aby uczestniczyć w licytacji, osoba fizyczna lub prawna powinna wpłacić rękojmię na konto komornika. Wynosi ona 10% wartości oszacowania nieruchomości.
Kolejnym etapem jest sprawdzenie księgi wieczystej oraz ewentualnych nieścisłości w poszczególnych jej działach. Wielokrotnie spotkałem się z sytuacjami,
gdzie wpisy w działach różniły się od stanu faktycznego. Dla przykładu informacje zawarte w dziale I, dotyczącym opisu nieruchomości, różniły się od tego,
co było pierwotnie przedmiotem sprzedaży. Taka sytuacja zdarzyła się, gdy dłużnik podzielił działkę będącą przedmiotem licytacji na dwie mniejsze nieruchomości. Nieścisłości mogą również pojawić się w dziale II księgi wieczystej. Dłużnik, chcąc uniknąć odpowiedzialności, może próbować zmienić właściciela lub obdarować bliską osobę całą nieruchomością lub jej częścią. Takie działania są oczywiście nieskuteczne i grożą powództwem ze skargi pauliańskiej.
Jeśli chodzi o wpisy w dziale III, to szczególną uwagę należy zwrócić na dożywotnią służebność oraz wszelkie wpisy ograniczające nam dysponowanie nieruchomością.
Zazwyczaj wpisy w dziale III i IV, dotyczące zadłużeń i hipotek oraz działań komornika są wykreślane po postępowaniu egzekucyjnym
Kontaktując się z komornikiem, warto poprosić o wgląd do operatu szacunkowego.
Komornik bardzo często ma też wiedzę o liczbie zameldowanych osób w lokalu mieszkalnym. Współpraca w postępowaniu egzekucyjnym ze strony dłużnika
oraz to, czy odbiera on korespondencję, mówi nam wiele na temat ewentualnej współpracy w toku postępowania egzekucyjnego. Co istotne, większość informacji na temat nieruchomości jesteśmy w stanie uzyskać bez wychodzenia z domu.
Kolejnym etapem jest kontakt z dłużnikiem. Tylko dłużnik jest w stanie powiedzieć nam, jaka jest wysokość zadłużenia i czy posiada inne nieruchomości. Bardzo często to na tym etapie decydujemy się (bądź też nie) na zakup nieruchomości.
Aby uczestniczyć w licytacji, osoba fizyczna lub prawna powinna wpłacić rękojmię na konto komornika. Wynosi ona 10% wartości oszacowania nieruchomości.
Kwota powinna znaleźć się na jego koncie na co najmniej 1 dzień przed licytacją. Istotne jest to, z jakiego rachunku wpłacamy rękojmię. Jeżeli jest to rachunek firmowy, w licytacji bierzemy udział jako firma. Jeśli rachunek prywatny – powinniśmy zakupić nieruchomość jako osoba fizyczna. W sytuacji, w której udział
w licytacji bierze małżeństwo, konieczne będzie odpowiednie pełnomocnictwo lub obecność obojga małżonków. W przetargu z mocy ustawy nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo a także osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, oraz ci, którzy mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a go nie przedstawiły.
W pierwszej licytacji cena nieruchomości stanowi 3/4 wartości oszacowania. W drugiej licytacji cena wynosi już tylko 2/3 wartości oszacowania. Dla uproszczenia, jeśli stanowi ona 200 tys. zł, to ceną wywoławczą na pierwszej licytacji będzie 150 tys. zł. Natomiast na drugiej licytacji będzie to 133 200 zł.
Jak widać, zysk może być całkiem spory i jest to jeden z głównych czynników, dla którego na licytacjach pojawia się czasem kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt osób.
Zależność jest dość prosta – im tańsza i bardziej atrakcyjna nieruchomość – tym większe zainteresowanie i liczba osób na licytacji. Im droższa nieruchomość, gorzej zlokalizowana, w mniejszej miejscowości – tym zainteresowanie będzie mniejsze. Minusem licytacji komorniczych są z pewnością wydłużone procedury
w sądach oraz zamrożenie kapitału na dłuższy okres.
Po zakończonej licytacji sąd udziela przybicia oraz w ciągu dwóch tygodni wzywa osobę, która wygrała licytację, do uiszczenia reszty ceny nabycia. Na każde postanowienie sądu przysługuje możliwość odwołania się od jego decyzji, co może wydłużyć czas postępowania sądowego.
Po zapłaceniu reszty ceny sąd udziela przysądzenia prawa własności na rzecz licytanta. Aby można było dokonać zmian w księdze wieczystej oraz wpisać siebie jako nowego właściciela, postanowienie to musi się uprawomocnić. Dopiero po tym terminie możemy złożyć wniosek o wydanie PRAWOMOCNEGO postanowienia o przysądzeniu prawa własności, będącego podstawą do wpisania nas jako nowych właścicieli oraz wykreślenia ostrzeżeń z działu III
i ewentualnych hipotek z działu IV.
Rafał Ziomek
Jeśli chcesz wiedzieć więcej, wejdź na fanpage:
https://www.facebook.com/success1solutions/