Lokalizacje w kwaterach pracowniczych – Strefa Nieruchomości

Przy wyborze nieruchomości pod inwestycję powinniśmy zawsze zwrócić uwagę na jej trzy najważniejsze aspekty: lokalizację, lokalizację oraz… lokalizację. Ta żartobliwa zasada, powszechnie znana wśród osób z branży nieruchomości, ma również zastosowanie w biznesie kwater pracowniczych. Mało tego, bardzo często w oczach klienta lokalizacja jest stawiana wyżej od standardu danego obiektu. Właśnie dlatego w najlepszych lokalizacjach pod biznes kwater można zwielokrotniać zyski, stosując łóżka piętrowe, które tracą już od jakiegoś czasu rację bytu w lokalizacjach bardziej oddalonych od zakładów pracy czy powstających nowych inwestycji. Do tej pory w pobliżu dużych placów budowy można spotkać osiedla kontenerowe, które ze względu na małą liczbę miejsc noclegowych w okolicy są wręcz oblegane przez wielu pracowników mimo niskiego standardu i konieczności mieszkania kilku osób w jednym pomieszczeniu. 

Dlaczego więc firmy budowlane czy agencje pracy decydują się na wynajem tego typu obiektów?

Przesądza o tym przede wszystkim czas dojazdu na inwestycję czy do zakładu pracy, na co składają się dwa aspekty. Pierwszy to taki, że im większa odległość od miejsca zatrudnienia, tym drożej wynosi transport. Drugi to taki, że najemca naszej nieruchomości lub pracownik też chce poświęcać jak najmniejszą ilość czasu na dojazdy do pracy (tak jak każdy z nas), a finalnie to właśnie on decyduje, czy w danej nieruchomości będzie mieszkał. (Co konkretnie ma na to wpływ, to już temat na inny artykuł). Z mojego doświadczenia wynika, że najlepsze lokalizacje to te, które umożliwiają najemcy dostanie się do miejsca pracy w czasie do 60 minut, uwzględniając drogę pieszą i przejazd autobusem lub innym środkiem komunikacji.

Blisko nie zawsze znaczy „blisko”

Co przez to rozumiem? Wiele osób myli „bliską” lokalizację z „dobrą” lokalizacją. Bliska lokalizacja to taka, która leży na mapie w niedalekiej odległości w linii prostej od zakładu pracy czy inwestycji. Dobra lokalizacja to taka, z której jest szybkie połączenie komunikacyjne do miejsca pracy i podstawowa infrastruktura, jak np. sklepy. Nie można mylić tych dwóch pojęć, gdyż od tego zależy, jaki klient będzie finalnie zainteresowany wynajmem naszej nieruchomości. Duże firmy i agencje pracy do transportu pracowników często korzystają z prywatnych lub miejskich sieci autobusowych i to właśnie rozkład przystanków często decyduje o wyborze konkretnej lokalizacji. Pozostali klienci, którzy dysponują swoim własnym transportem, to przeważnie budowlańcy, których z pewnych względów staram się unikać. Tego typu najemca będzie szukał noclegu z szybkim dojazdem do pracy, bez względu na komunikację publiczną.

Dobra lokalizacja to dobra stawka

Lokalizacja to jeden z kilku najważniejszych czynników, które decydują o sukcesie danego obiektu i często zdarza się tak, że mimo gorszego standardu stawka za nocleg w takim obiekcie jest wyższa. Tak jak wspomniałem wcześniej – dobra lokalizacja to szybszy i tańszy transport, a co za tym idzie – większe zadowolenie najemcy (krótszy czas dotarcia do pracy) oraz firmy/agencji (mniejsze koszty dojazdu). Jeżeli dołożymy do tego dobry standard, to zarówno nam, jak i naszym klientom z pewnością się to opłaci. Poważne agencje pracy i duże firmy znakomicie zdają sobie sprawę z tego, że zadowolenie ich pracowników z warunków mieszkaniowych ma znaczący wpływ na wypełniane przez nich obowiązki, co przekłada się również na komfort pracy osób rekrutujących i na sprawniejsze wypełnienie kontraktów. Dlatego też zatrudniają osoby, które specjalizują się w wyszukiwaniu konkretnych nieruchomości w konkretnych lokalizacjach, za które oferują wyższą stawkę. Jeżeli nauczymy się, jak określać to, jakie nieruchomości i jakie lokalizacje w naszym rejonie są w kręgu zainteresowań tych klientów, to już jesteśmy na wygranej pozycji.

Jakie są stawki za jedno miejsce noclegowe?

W zależności od lokalizacji, zapotrzebowania i standardu stawki się różnią. W Polsce stawki wahają się od 450 zł do nawet 900 zł za miesiąc, natomiast przeważnie oscylują w granicach 500 – 600 zł za miesiąc za jedno miejsce noclegowe wraz z mediami.

Najlepsze lokalizacje w Polsce

Zapotrzebowanie na noclegi pracownicze jest bardzo duże na terenie całego kraju i ciężko jednoznacznie wskazać, które rejony pod tym względem są najlepsze. Jednocześnie gdybym miał na podstawie dotychczasowego doświadczenia wybrać trzy najlepsze rejony do robienia tego biznesu, to myślę, że na podium stanęłyby okręgi: śląski, warszawski i łódzki. Każdego tygodnia na fejsbukową grupę z kwater pracowniczych, którą prowadzę, otrzymujemy zamówienia na łączną kwotę kilkuset tysięcy złotych. Do tej pory to właśnie z tych rejonów zamówień spływało najwięcej. Oczywiście większa jest tam liczba zakładów i większe jest zapotrzebowanie na kwatery. Należy natomiast pamiętać, że również konkurencyjnych obiektów tego typu będzie więcej. W tym wypadku konieczne jest pozyskanie kontaktów do osób, które już w tym biznesie działają. W okręgu śląskim jeden z moich absolwentów prowadzi dom (około 250 mkw.), który wynajął za 5000 zł miesięcznie, podnajmuje go dalej za 13 200 zł (550 zł × 24 osoby). Po odliczeniu wszystkich kosztów pozostaje mu 6000 zł zysku. Przykłady z Warszawy i Łodzi ze względu na zbliżone stawki wychodzą podobnie. Jeżeli chodzi o mieszkania, to znam w tych lokalizacjach osoby, które potrafą wygenerować nawet 7000 zł czynszu z lokalu o powierzchni około 80 mkw. Po odliczeniu wszystkich kosztów, w tym czynszu dla właściciela, generują aż 3000 zł miesięcznego zysku z jednej takiej nieruchomości. Oczywiście to jeden z najlepszych wyników, natomiast prawda jest taka, że nawet 1500-2000 zł zysku z mieszkania to bardzo przyzwoity wynik.

Jak sprawdzić, czy dana lokalizacja sprawdzi się pod biznes wynajmu pracowniczego?

W zasadzie jest tylko kilka sprawdzonych sposobów na wybór lokalizacji pod tego typu inwestycję. Oprócz sprawdzenia tras autobusów dojeżdżających do danego zakładu możemy jeszcze skorzystać z metody „próbnych ogłoszeń” lub dotrzeć do osób kwaterujących pracowników w agencjach pracy i dużych frmach. Próbne ogłoszenia pozwolą zbadać zainteresowanie daną lokalizacją poprzez liczbę telefonów, jakie odbierzmy od potencjalnych najemców. Wystarczy wrzucić do Internetu ogłoszenie, w którym zawrzemy stawkę miesięczną, przybliżoną lokalizację i zdjęcia innego obiektu pracowniczego (np. od znajomego). Problem tkwi w tym, że najlepsi klienci rzadko wyszukują tego typu usługi w Internecie. Gdzie więc skupiają swoją uwagę przy poszukiwaniu kwater dla swoich pracowników? W pierwszej kolejności kontaktują się z osobami, które już takie obiekty posiadają i mają kontakty branżowe. Na początku swojej działalności nie miałem o tym pojęcia i w życiu bym nie podejrzewał, że większość transakcji odbywa się właśnie w ten sposób, a okazało się to najważniejszym źródłem pozyskiwania najemców. Właśnie dlatego postanowiłem mocno rozszerzyć społeczność zajmującą się tego typu obiektami. Dzięki temu możemy sobie wzajemnie pomagać w ekspresowym budowaniu naszych biznesów. Dzięki pozyskiwaniu klientów przez polecenia niektórzy z absolwentów moich warsztatów już po kilku miesiącach mają w obsługiwanych nieruchomościach nawet kilkuset najemców.

Mariusz Stężały
Ze względu na swoje bogate doświadczenie w kwaterach pracowniczych i stały kontakt z Absolwentami -w zespole Albrecht International odpowiada za rozwój wiedzy z tego zakresu. Dodatkowo we Wrocławiu wraz z wspólniczką oraz ich zespołem przygotowuje dla klientów gotowce inwestycyjne z gwarancją czynszu. Swoim doświadczeniem z remontów i kwater dzieli się również na spotkaniach regionalnych. Ponadto prowadzi szkolenia z kwater pracowniczych. Były lider społeczności WIWN® we Wrocławiu, Absolwent WIWN®.