Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
– Perspektywy dla rynku magazynowego w Polsce cały czas są korzystne – mówi Dariusz Sroka, Head of Industrial Department z warszawskiej agencji nieruchomości MAXON. W budowie jest ponad 4,5 mln mkw. powierzchni magazynowej. Na rynku pojawiają się kolejni gracze, a inwestorzy szukają gotowych obiektów, które mogliby kupić lub wynająć „od ręki”.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Na długo przed pandemią agencja nieruchomości MAXON miała silną pozycję na rynku magazynowym. Czy Państwa plany na rozwój zakładały, że sektor e-commerce rozwinie się tak intensywnie, jak tego doświadczyliśmy w erze koronawirusa?
Dariusz Sroka: Strategia działania naszej firmy jest dokładnie sprecyzowana i obejmuje wszystkie sektory nieruchomości. Jesteśmy obecni na rynku magazynowym, biurowym i mieszkaniowym już od ponad 30 lat. Dzięki doświadczeniu naszego zespołu obsługującego nieruchomości magazynowe i logistyczne nie mieliśmy problemu, aby odnaleźć się w pandemicznej rzeczywistości. Gdybyśmy nie byli odpowiednio przygotowani, nie mielibyśmy szansy, aby szybko zareagować na dynamicznie zmieniającą się sytuację w branży. Rynek magazynowy jest dość wymagający, a wdrażanie pracowników do pracy w tym obszarze to długotrwały proces. Na szczęście my mogliśmy w pełni wykorzystać potencjał zespołu, który został stworzony na długo przed pandemią.
A.Z.S.: Rynek magazynowy w 2021 odnotował spektakularne wzrosty. Z uwagi na to, że stanowi on bardzo duży obszar Państwa działalności, chciałabym zapytać: czy Państwo również zanotowali rekordowe wyniki w tym segmencie?
Dariusz Sroka: W 2021 roku pośredniczyliśmy w wynajmie powierzchni na ponad 200 tys. metrów kwadratowych. Jedną z transakcji, jakie przeprowadziliśmy w ubiegłym roku, było wynajęcie ponad 10 000 metrów kwadratowych chińskiej firmie logistycznej Cainiao, odpowiadającej za dostarczanie przesyłek z AliExpress. Przy naszym udziale Cainiao na swoje pierwsze centrum dystrybucyjne w Polsce wybrała powierzchnię magazynową w Panattoni Park Łódź West.
A.Z.S.: Jak dużymi powierzchniami magazynowymi dziś Państwo operują?
Dariusz Sroka: Współpracujemy ze wszystkimi deweloperami i funduszami, więc dysponujemy tym, co oferuje rynek. A w tym momencie oferuje bardzo dużo. Nasze portfolio zawiera zarówno małe powierzchnie magazynowe, jak i big boxy o powierzchni ponad 100 tys. metrów kwadratowych, dedykowane dla jednego najemcy lub oferowane w formule multitenant. Dzięki tak kompleksowej ofercie jesteśmy w stanie dopasować rozwiązanie do potrzeb i oczekiwań finansowych klienta.
A.Z.S.: A na co jest największe zapotrzebowanie?
Dariusz Sroka: Jeżeli popatrzymy na zestawienie transakcji najmu z 2021 roku, to oczywiście najbardziej zauważalne są te największe transakcje BTS dla e-commerce. Poza nimi mamy jednak bardzo dużo mniejszych transakcji, gdzie najemcami były firmy z sektora e-commerce, logistyki czy klienci produkcyjni, także ci prowadzący tzw. ciężką produkcję.
A.Z.S.: Jakie są najbardziej topowe lokalizacje powierzchni magazynowych?
Dariusz Sroka: Magazyny już od dawna nie są tylko domeną największych ośrodków miejskich. Właściwie w każdej części w kraju istnieją miejsca, które cieszą się zainteresowaniem inwestorów. Deweloperzy mają zabezpieczone grunty pod nowe projekty, starając się być tam, gdzie rynek zmierza. Ale gdybym miał wskazać miejsce, które zyskuje na atrakcyjności, powiedziałbym o ścianie zachodniej, od Szczecina po Jelenią Górę.
A.Z.S.: Jaki klient najczęściej poszukuje powierzchni magazynowych w parkach przemysłowych?
Dariusz Sroka: Większość stanowią klienci e-commerce, ale oczywiście każdy klient może ulokować swoją produkcję w parku przemysłowym. Pod warunkiem że będą mu odpowiadać warunki finansowe. Kolejną ważną kwestią jest potencjał danej lokalizacji, to, czy firma będzie w stanie znaleźć odpowiednich pracowników.
A.Z.S.: Jakie są nowe potrzeby klientów?
Dariusz Sroka: W 2021 roku na pierwszy plan wysunęły się takie kwestie jak ekologia i społeczna odpowiedzialność biznesu. Ze względu na znaczący wzrost kosztów prądu i gazu, klienci są zainteresowani nie tylko wysokością czynszu, ale również opłatami za media. Próbują oszacować, jakie będą sumaryczne koszty funkcjonowania magazynu. Czasem jest to trudne do określenia ze względu na charakter działalności najemcy. Myślę, że takie tematy będą przodować. Sądzę, że będą pojawiać się pytania o to, co można zrobić, aby koszt utrzymania magazynu był jak najniższy. W ubiegłym roku działania deweloperów zaczęły zmierzać do tego, aby ich budynki posiadały certyfikację ekologiczną na poziomie BREEAM. Spełnienie wymogów BREEAM pomaga w osiągnięciu niższych kosztów użytkowania i ograniczeniu negatywnego wpływu na środowisko. Coraz częściej deweloperzy wzmacniają konstrukcję dachów pod ewentualny montaż fotowoltaiki. W parkach logistycznych i przemysłowych powstają stacje do ładowania samochodów elektrycznych i łąki kwietne. Te wszystkie przykłady pokazują, że klienci wkomponowują w swój w budżet ekologię. Sądzę, że to dopiero początek i w kolejnych latach możemy oczekiwać jeszcze odważniejszych rozwiązań.
A.Z.S.: Pojawia się coraz więcej magazynów wybudowanych w nowym standardzie wysokościowym, wynoszącym 12 m. Klienci pną się do góry.
Dariusz Sroka: Rzeczywiście, coraz więcej deweloperów przygotowuje inwestycje w standardzie nie 10-metrowym, lecz 12-metrowym. Powód jest oczywisty – chodzi o oszczędności. Jeśli w budynku można dołączyć dodatkowy rząd z regałami, to na tej powierzchni możemy zaoszczędzić nawet 30 procent. Ten trend pojawia się nie tylko w magazynach miejskich, ale i w magazynach ulokowanych poza miastem.
A.Z.S.: A inne potrzeby, których wcześniej nie było?
Dariusz Sroka: Z pewnością jest to oczekiwanie ze strony klienta, że magazyn musi być „na już”. Wcześniej nie mieliśmy aż tak często do czynienia z podobnymi sytuacjami. Teraz zgłaszają się do nas firmy, które tu i teraz potrzebują wynająć magazyn o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów. Oczywiście nie zawsze jesteśmy w stanie spełnić takie oczekiwania natychmiast. Więc albo klient znajduje projekt, który go zadowala, albo jest zmuszony zmienić swoje założenia, albo ulokować magazyn w innym miejscu w Polsce lub poza jej granicami. Ale na tę sytuację już teraz reagują deweloperzy, budując coraz więcej powierzchni spekulacyjnej.
A.Z.S.: Czy jacyś nowi gracze pojawili się na rynku?
Dariusz Sroka: Zdecydowanie jest ich więcej niż w latach poprzednich. Do budowania wrócili deweloperzy, którzy przez kilka ostatnich lat wykazywali mniejszą aktywność. Obserwujemy też pojawianie się nowych graczy, którzy od ubiegłego roku budują parki przemysłowe i centra logistyczne w Polsce. Powierzchnie magazynowe cieszą się też zainteresowaniem ze strony inwestorów – magazyny są bardzo popularnym produktem inwestycyjnym. Obserwujemy bardzo duże zainteresowanie ze strony podmiotów spoza Polski.
A.Z.S.: Czy te inwestycje spełnią potrzeby, czy jednak przewidują Państwo, że zainteresowanie najemców nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi będzie wciąż rosło?
Dariusz Sroka: W 2021 roku popyt na powierzchnię magazynową wyniósł 7,3 mln metrów kwadratowych, co oznacza, że liczba transakcji wzrosła o 40 procent. W budowie jest ponad 4,5 mln mkw. nowych powierzchni, a do tego współczynnik pustostanów spadł poniżej 4 procent. Mimo że bardzo dużo się buduje i wynajmuje, to współczynnik dostępności wciąż maleje. A to oczywiście oznacza, że powierzchni wciąż brakuje. Wydaje się, że wszystko zmierza w dobrym kierunku. W tej chwili mamy w Polsce 24 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w budowie jest kolejnych 5 mln. Powierzchnia jest, możliwości są, pozostaje kwestia stabilności sytuacji geopolitycznej na świecie oraz tego, jak długofalowo będzie się rozwijać gospodarka.
Dariusz Sroka – zawodowo związany jest z rynkiem nieruchomości od 15 lat. Swoją karierę zaczynał od rozwoju oprogramowania CRM dla biur nieruchomości. W kolejnych latach zajmował się rozwojem autorskich rozwiązań dedykowanych dla sektora B2B. Z MAXON Nieruchomości zawodowo związany od 2016 roku. Od 2018 roku pełni funkcję szefa Działu Industrial, gdzie wraz z dedykowanym zespołem ekspertów wspiera firmy z całego świata w transakcjach najmu i zakupu powierzchni magazynowych i produkcyjnych na terenie Polski i Europy. Pasjonat metodologii Customer Development oraz Big-Data.