Jedni chcą się wprowadzić do wykończonego mieszkania, inni wolą trzymać rękę na pulsie i samodzielnie zadbać o najmniejszy szczegół. Rynek ma rozwiązanie dla wszystkich klientów. Zarówno dla tych, którzy wybierają wykończenie mieszkania pod klucz, jak i dla tych, którzy kupują nieruchomość w stanie deweloperskim. Czym dokładnie różnią się od siebie te pojęcia i która opcja jest bardziej opłacalna dla dewelopera?
Stan deweloperski stanowi deweloperskiemu nierówny?
Zacznijmy od wyjaśnienia pojęć. Chociaż można znaleźć dokładne definicje zarówno stanu deweloperskiego nieruchomości, jak i wykończenia jej pod klucz, to i tak w wielu przypadkach granice zakresów tych usług są nieostre. Wynika to z faktu, że na polskim rynku określenia te kształtowane są przez marketingowców, a więc w przypadku konkretnych inwestycji klient i tak musi dopytać, czego dokładnie może się spodziewać. Czy u danego dewelopera stan deweloperski oznacza otynkowane ściany? Czy wtedy w nieruchomości zawarte zostają progi i drzwi wewnętrzne? Szczegóły są ważne, dlatego zawsze należy o nich pamiętać we wszelkich umowach podpisywanych z klientem. Gdybyśmy jednak chcieli przybliżyć najpowszechniejszą definicję stanu deweloperskiego, to najprościej byłoby powiedzieć, że określa on standard wykończenia mieszkania lub domu pochodzącego z rynku pierwotnego. W takiej nieruchomości nie da się zamieszkać od razu po jej odbiorze. Konieczne jest wykończenie wnętrz i ich umeblowanie. Natomiast wykończenie mieszkania pod klucz zdejmuje wszystkie te obowiązki z barków klienta. Po odbiorze takiego lokalu można natychmiast zacząć w nim mieszkać. Jeśli deweloper gwarantuje taką opcję w umowie, to w szafkach kuchennych można znaleźć nawet sztućce i naczynia. Nie trzeba wnosić nic poza rzeczami osobistymi. Zazwyczaj jednak odnosi się to do wykonania wszelkich prac wykończeniowych, umeblowania i przygotowania przestrzeni dla przyszłego właściciela. Wszystko jest kwestią umowy – w niej zawarte są wszelkie szczegóły. Każdy deweloper posiada swój standard: i deweloperski, i wykończenia mieszkania pod klucz.
Deweloperskie za i przeciw… czyli wykańczać mieszkanie pod klucz czy nie?
Jednym z najważniejszych czynników przy w pełni wykończonym lokalu są większe koszty dewelopera. Natomiast z perspektywy klienta zaletą mieszkania pod klucz jest pewność, że nie przekroczy założonego budżetu. To może go skłonić do wyboru danej oferty. Ponadto w tym przypadku przecież nie zaczynamy od zera – możemy zacząć remont dla klienta z tym materiałem, który został nam w trakcie budowania inwestycji, a dzięki temu zaoszczędzimy. Z drugiej strony konieczność poszukiwania ekipy wykończeniowej nie napawa optymizmem. Tym bardziej że w obecnej sytuacji może być to utrudnione. Nie każdy też czuje się na siłach, żeby wyjść poza stan deweloperski. Czy opłaca się robić mieszkania pod klucz? Każdy klient ma swoje preferencje. Zawsze znajdą się kupujący, którzy nie chcą inwestować swojego czasu w szukanie materiałów i wykonawców. Dotyczy to szczególnie klientów inwestycyjnych, nabywających kilka nieruchomości jednocześnie. Zdarzają się też klienci indywidualni, którzy nie czują się pewnie w tym temacie i zwyczajnie chcą dostać w pełni gotowy produkt. Mieszkanie, do którego wystarczy wejść, a potem powiesić kapelusz na wieszaku i mieszkać. Dla dewelopera taka sytuacja oznacza wyższą cenę za nieruchomość, ale też większe wydatki związane z jej przygotowaniem. Dodatkowo należy uzbroić klientów w cierpliwość, ponieważ wykończenie pod klucz wpływa na wydłużenie czasu oczekiwania na odbiór lokalu. Pojawia się także kwestia dłuższych odbiorów mieszkań przez kupującego, bo jest więcej elementów do sprawdzenia niż tylko równo położone tynki i podłogi przygotowane do wykończenia.
Mieszkania pod klucz a obecna sytuacja na rynku nieruchomości
Jeszcze przed 2020 rokiem i wybuchem pandemii rynek nieruchomości rozwijał się dynamicznie. Teraz najlepszym określeniem dla branży jest nie dynamika czy spowolnienie, lecz nieprzewidywalność. W zależności od wielu czynników rynek raz spowalnia, aby potem znowu gwałtownie przyspieszyć. Obecnie obserwujemy kolejne przyspieszenie – dokładnie od momentu, w którym w życie weszły przepisy wcielające w życie rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W świetle tej nieprzewidywalności pytanie o to, co najbardziej opłaca się deweloperom, jest szczególnie ważne. Jeszcze trzy lata temu nieruchomości sprzedawały się na etapie „dziury w ziemi”. Zwłaszcza jeśli znajdowały się w dobrych lokalizacjach. Szansa na powodzenie inwestycji była ogromna – bywało i tak, że wykonawca nawet nie wbił łopaty w ziemię, a wszystkie lokale były już wyprzedane. Teraz także warto budować, ale sporo czynników wymaga jeszcze głębszej analizy przed podjęciem decyzji, co, jak i w którym miejscu. Jednym z pytań, jakie musi zadać sobie deweloper, brzmi: czy w danej inwestycji opłaca mi się budować mieszkanie pod klucz, czy lepiej oferować tylko stan deweloperski? Na to można dać tylko jedną odpowiedź: powinniśmy budować tak, jak czujemy. Jeśli wystarczającym wyzwaniem jest dla nas stan deweloperski, to należy na tym poprzestać. Jeśli jednak mamy środki i dogłębną analizę rynku wskazującą na to, że warto w danej sytuacji postawić na wykończenie pod klucz, to dlaczego nie? Musimy być pewni, że mamy czas na rozmowy i ustalenia – zarówno z fachowcami, jak i z klientami. A najlepiej mieć do tego odpowiednich specjalistów, którzy mogą nas odciążyć w tych zadaniach. Zawsze znajdą się klienci szukający stanu deweloperskiego, jak i wykończenia pod klucz. Nie ma złotej zasady mówiącej, że w danej lokalizacji powinno się dawać tylko stan deweloperski, a w innej nie. Na pewno nie warto się obawiać wykończenia lokali pod klucz, ponieważ nie jest to skomplikowane – zwłaszcza dla dewelopera, który ma za sobą cały proces inwestycyjny! Z pewnością będzie drożej, ale to oznacza także wyższy zarobek. Ostatecznie wybór zawsze należy do nas. Budujmy tak, jak dyktują nam serce i… głowa.
Radosław Musiał – prawnik i ekonomista, specjalizujący się obecnie w obsłudze deweloperów i inwestowaniu w nieruchomości. Związany z rynkiem nieruchomości od 2005 roku – zaczynał jako pośrednik i zarządca nieruchomości. Dziś czynnie działający deweloper i inwestor. Autor książek i publikacji branżowych, szkoleniowiec i wykładowca akademicki.