Mikroapartamenty TO MOŻE NISZA, ALE JAKŻE WDZIĘCZNA! – Strefa Nieruchomości

Autor: Piotr Jach

Mikroapartamenty TO MOŻE NISZA, ALE JAKŻE WDZIĘCZNA!

Za najmniejsze mieszkanie świata uchodzi projekt włoskiego architekta Marco Pierazziego. Ma 7 mkw. powierzchni i znajduje się w Rzymie, tuż koło Panteonu. Na tej bardziej niż skromnej przestrzeni, dzięki stworzeniu antresoli i wykorzystaniu wielozadaniowych mebli oraz sprytnych skrytek, udało się zaaranżować kuchnię, łazienkę i sypialnię. Rodziny na wigilię zaprosić się może nie da, ale można żyć, o czym zaświadczy każdy, kto zaliczył szkołę życia w akademiku właściwie dowolnej polskiej uczelni. I to właściwie mogłoby wystarczyć za lakoniczne wyjaśnienie pewnego fenomenu, który pojawił się na polskim rynku nieruchomości 4–5 lat temu i dość nieoczekiwanie dla niektórych zyskał zainteresowanie zarówno użytkowników, jak i inwestorów. Chodzi o mikroapartamenty. 

MAŁE JEST… ATRAKCYJNE

Jedni twierdzą, że ten trend to kolejne zapożyczenie z tzw. wielkiego świata, wskazując jako źródło inspiracji na zachód (Nowy Jork) lub wschód (Tokio). Prawda jest chyba o wiele bardziej prozaiczna. Mikroapartamenty, czyli mieszkania o bardzo niewielkiej powierzchni (do 30 mkw.), ale podwyższonym standardzie wykończenia i nierzadko wyposażone pod klucz, pojawiły się na polskim rynku wraz z dostrzeżeniem zainteresowania tego rodzaju lokalami przez potencjalnych najemców. Popyt wykreował podaż i tak to się zaczęło. 

MAŁE MIESZKANIA, KTÓRE STAŁY SIĘ INWESTORSKIM SUKCESEM

Małe apartamenty, także z opcją ich wynajęcia, powstawały w Polsce już od lat – w atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych w górach oraz nad morzem. Przeważnie jednak traktowano je jako letnie rezydencje dla zamożnych. Za jedną z pierwszych inwestycji mikroapartamentowych zrealizowaną w Polsce na podstawie trochę innego podejścia biznesowego do tego tematu uchodzi projekt Starter spółki Dolnośląskie Inwestycje, która w 2013 r. podjęła się przebudowy wrocławskiego hotelu z lat 60. ubiegłego wieku. W budynku powstało niemal 150 kawalerek o powierzchni od 12 do 27 mkw., wykończonych pod klucz i wyposażonych we wszystko, czego mogliby potrzebować przyszli najemcy. W niespełna rok deweloper sprzedał je wszystkie, choć najdroższe kosztowały ok. 220 tys. zł (najtańsze ok. 90 tys. zł). I nie był to jednorazowy sukces. W 2017 r. ta sama spółka zakończyła budowę dziesięciokondygnacyjnego wieżowca w centrum Wrocławia ze 168 mieszkaniami o powierzchni od 13 do 30 mkw. Również ta inwestycja okazała się strzałem w dziesiątkę, pomimo wcale niemałych cen: od ponad 120 tys. zł za 13 mkw. do ponad 500 tys. zł za apartament rozłożony na całych 37 mkw. Nic dziwnego, że Dolnośląskie Inwestycje idą za ciosem i na 2019 r. planują rozpoczęcie budowy kolejnego wielomieszkaniowego domu na zakupionej od miasta działce koło nowo powstającej galerii handlowej. Tam także dominować mają lokale o powierzchni od kilkunastu do 30 mkw., wykończone pod klucz w sposób umożliwiający przyszłym mieszkańcom natychmiastowe wprowadzenie.
Co udało się we Wrocławiu, szybko znalazło naśladowców w całym kraju. W tę niszę zaczęto inwestować w innych miastach, w Poznaniu, Gdańsku (Gdański Harward z 60 wykończonymi pod klucz lokalami o powierzchniach od 12 do 23 mkw.) czy choćby w Lublinie, gdzie w sąsiedztwie Muzeum Wsi Lubelskiej dobiega końca budowa 41 mieszkań gotowych do zamieszkania, z których najmniejsze będzie miało powierzchnię 12,5 mkw.

Zainteresowani małym mieszkaniem (niekoniecznie od razu do kupienia na własność) są też samodzielnie utrzymujący się ludzie, stawiający na niezależność i hołdujący nowemu stylowi życia

TREND MIKROAPARTAMENTÓW

W Warszawie niewielkie, dobrze wyposażone mieszkania zawsze miały świetne wzięcie, nawet zanim zaczęto je mikroapartamentami nazywać. W stolicy przez dziesięciolecia znakomicie kwitł rynek najmu przygotowany dla najemców o bardzo zróżnicowanych potrzebach – od najmniej wymagających z reguły studentów po stawiających wyśrubowane warunki mieszkaniowe wysokiej klasy specjalistów zatrudnianych przez stołeczne firmy. Przez lata był to jednak rynek rozproszony, opierający się przede wszystkim na wynajmie osób prywatnych, jednak na tyle lukratywny, że było jedynie kwestią czasu, by zainteresował się nim biznes. Studio Centrum na Muranowie czy późniejsza Wolska Kwadrat na Woli to przykłady takich realizacji. 

NIE KAŻDY POTRZEBUJE METRAŻU PRZEZ DUŻE M

Latem br. krótkotrwałą sensacją w mediach społecznościowych stało się mikroskopijne mieszkanie w Warszawie o powierzchni 10 mkw. (kto wie, czy nie najmniejsze takie w stolicy), wystawione do wynajęcia za 1000–1200 zł miesięcznie. Internet zawrzał głosami oburzonych tak mizerną powierzchnią lokum. Padały porównania do psiej budy, schowka na szczotki, więziennej celi czy nawet „komórki ryjącej psyche”… Mimo to właścicielka była przekonana, że ze znalezieniem lokatora nie będzie mieć problemu. Prawdopodobnie tak właśnie było, gdyż wbrew uprzedzeniom niektórych, nie każdy potrzebuje metrażu przez duże M. 

DLA KOGO TAKIE „MIESZKANKO”?

Oczywiście, na myśl przychodzą od razu studenci. Szczególnie, że wyobrażenie żaka w dziurawych trampkach wiecznie klepiącego biedę jest już mocno archaiczne. Na pewno nie wszystkim się przelewa, lecz trzeba sobie uświadomić także, że niemało uczących się stać na zamieszkanie w warunkach lepszych od standardów przeciętnego domu studenckiego (choć i one się zmieniają). Najlepszym tego dowodem są powstające we wszelkich ośrodkach uniwersyteckich luksusowe prywatne akademiki, w których miesięczne opłaty nawet ponad dwukrotnie przewyższają stawki opłat za łóżko w uczelnianym domu studenta. Takie obiekty, jak np. łódzki Base Camp (487 jedno- i dwuosobowych pokoi od 19 do 42 mkw. w cenie najmu od 1150 do 1750 zł) to nic innego jak mikroapartamenty właśnie.

Zainteresowani małym mieszkaniem (niekoniecznie od razu do kupienia na własność) są też samodzielnie utrzymujący się ludzie, stawiający na niezależność i hołdujący nowemu stylowi życia. Otwarci na relokację związaną z pracą, spędzający czas poza domem, żywiący się na mieście i niemyślący o szybkim założeniu rodziny (niezależnie od oceny tego faktu ze statystykami nie można się sprzeczać), potrzebują mieszkania raczej w znaczeniu miejsca odpoczynku i noclegu, a nie domowych pieleszy.
– To propozycja dla singla, który traktuje mieszkanie jak hotel, a więc korzysta z możliwości, jakie daje duże miasto, większość dnia spędza w pracy – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, wypowiadając się o mikroapartamentach dla „Business Insider Polska”.
Malutki apartament może być zarówno dobrym mieszkaniem tymczasowym, jak i po prostu mieszkaniem pierwszym – na kilka lat, póki potrzebne nie stanie się większe. Zadowoli także tych, którym większy metraż zwyczajnie nie jest potrzebny, a także chcących ograniczyć koszty własnego utrzymania, bo zajmowanie kilkudziesięciometrowego mieszkania przez pojedynczego lokatora jest na dłuższą metę po prostu nieekonomiczne. Ponieważ zaś zsumowanie tych wszystkich kategorii tworzy całkiem niemałą grupę potencjalnych klientów, nic dziwnego, że mikroapartamentami zainteresowali się także inwestorzy, co okazało się już na etapie sprzedaży prekursorskiego projektu wrocławskiego Startera. Większości kupujących wcale nie stanowili tam studenci…
– Wśród naszych klientów byli zarówno młodzi ludzie kupujący lokale dla siebie, jak i rodzice studentów przyjeżdżających na studia do Wrocławia. Jednak aż 70 procent stanowili inwestorzy kupujący mikroapartamenty na wynajem – powiedział w wywiadzie dla Bankier.pl Dariusz Wilczewski, prezes zarządu Dolnośląskie Inwestycje SA. Inwestujący pod wynajem wcale nie gorzej od deweloperów wyczuli potrzeby rynku, a choć mikroapartamenty uchodzą na nim za niszę, wydaje się być na tyle głęboka, że opłaca się robić w niej interesy. Mikroapartamenty bowiem, choć nie wszyscy wróżyli im powodzenie, szybko zyskały na popularności. Na ich korzyść przemówiły również ceny, choć to akurat kwestia odrobinę przewrotna.

Inwestujący pod wynajem wcale nie gorzej od deweloperów wyczuli potrzeby rynku, a choć mikroapartamenty uchodzą na nim za niszę, wydaje się być na tyle głęboka, że opłaca się robić w niej interesy. Mikroapartamenty bowiem, choć nie wszyscy wróżyli im powodzenie, szybko zyskały na popularności. Na ich korzyść przemówiły również ceny, choć to akurat kwestia odrobinę przewrotna.

Mikroapartamenty bowiem, choć nie wszyscy wróżyli im powodzenie, szybko zyskały na popularności. Na ich korzyść przemówiły również ceny, choć to akurat kwestia odrobinę przewrotna.

LOKAL MIKRO – CENA NIEKONIECZNIE

Na cenę mikroapartamentów wpływa całe mnóstwo czynników, których rozpatrywanie osobno nie ma większego sensu. Najważniejszą rolę zdaje się odgrywać splot trzech: lokalizacji, wykończenia i wyposażenia. Przykładowo: jeszcze pod koniec ub.r. w Lublinie mikroapartament w stanie deweloperskim można było kupić w cenie poniżej 100 tys. zł. W pełni wyposażony za nieco ponad 130 tys. zł. W Poznaniu 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 20 mkw. można nawet obecnie kupić za niecałe 130 tys. zł. W Łodzi w posiadanie 22-metrowego jednopokojowego apartamentu w centrum można wejść za niespełna 150 tys. zł. We Wrocławiu porównywalny metraż to już wydatek ok. 175 tys. (w wersji deweloperskiej, wykończone ok. 185 tys. zł), mniejsze (17 mkw.) – 180 tys. zł + VAT. W Krakowie małe apartamenty są dostępne po 160–180 tys. zł. Aczkolwiek… Znany jest casus krakowskiego mikroapartamentu (znakomita lokalizacja tuż przy Wawelu, w standardzie premium plus oraz z tarasem z widokiem na Wisłę), który przy powierzchni 23 mkw. kosztował 449 tys. zł! Wydaje się zatem, że nie jest drogo, bo ceny mieszkań o większym metrażu są jednak zdecydowanie wyższe. Jest to jednak do pewnego stopnia złudzenie. Gdy przeanalizujemy ceny za metr kwadratowy, szybko okazuje się, że te najmniejsze mieszkania są tak naprawdę najdroższe. Przykład z Łodzi, z mikroapartamentowca już wyżej wspomnianego: w lokalu o powierzchni 22 mkw. cena za metr to 6,5 tys. zł (całość za 147 tys. zł), w mieszkaniu o powierzchni 33 mkw. – 5,4 tys. zł za mkw. (całość za 183 tys. zł), a w blisko 40-metrowym – 6,2 tys. zł (całość 244 tys. zł). Pamiętać jednak należy, że Łódź to miasto wciąż stosunkowo tanie na tle polskich aglomeracji. Na dysproporcje w cenie metra kwadratowego lokali wpływa nie tylko ich opcjonalne wykończenie lub nawet całkowite wyposażenie mikroapartamentów we wszystkie sprzęty niezbędne przyszłemu lokatorowi. To także kwestia… prawna. Obowiązujące w Polsce prawo budowlane nie uznaje za mieszkania lokali o powierzchni poniżej 25 mkw. Te mniejsze są w rozumieniu litery prawa lokalami użytkowymi (aczkolwiek pełniącymi funkcje mieszkalne), które jako takie są obciążone 23-procentowym podatkiem VAT (który dla mieszkań wynosi 8%). Niezbyt to dobra wiadomość dla chcących kupić mały apartamencik dla siebie, ale całkiem dobra dla inwestorów, którzy owe 23% mogą sobie odliczyć, kupując niebędący mieszkaniem mikroapartament z przeznaczeniem pod wynajem.

Czy trzeba lepszej zachęty do inwestowania w takie zakupy? – Gotówka zainwestowana w zakup mikroapartamentu, zwłaszcza jeśli jest dobrze położony, przyniesie zdecydowanie lepszy profit niż jakakolwiek lokata w banku, a nie każdy czuje się na siłach, by inwestować w innych obszarach – tłumaczy Danuta Talarczyk-Scheller z poznańskiego biura nieruchomości, cytowana przez blog Otodom.

INWESTOWAĆ – TO NIE TYLKO ŁATWO POWIEDZIEĆ

Dla chcących zaangażować się w wynajmowanie nieruchomości powstaje nowy rynek – aparthotel – apartamenty w systemie condo. Liczbę tego rodzaju inwestycji na początku tego roku „Newsweek” obliczył na 22 w całym kraju. Specyfika takich obiektów – w dużym uproszczeniu – polega na tym, że to obiekty usługowe oferujące apartamenty pod wynajem na krótsze lub dłuższe terminy, przy czym właścicielami wynajmowanych lokali (mikroapartamentów) są indywidualni lub instytucjonalni inwestorzy, którzy nie angażują się w całą logistyką wynajmu. Obiektem opiekuje się wyspecjalizowany operator, który odpowiada za funkcjonowanie aparthotelu, promocję oraz wynajem apartamentów, gwarantując inwestorom (właścicielom lokali) dochód z ich wynajmu. Ryzyko minimalne, a zysk pewny.