Najem instytucjonalny jest stabilną inwestycją, która kształtuje się jako nowa, ciekawa alternatywa dla wynajmu od prywatnych właścicieli. O tym, czym jest najem instytucjonalny i jakie są prognozy, pisaliśmy w ostatnim wydaniu Strefy Nieruchomości®. Tym razem pod lupę wzięliśmy „mieszkania abonamentowe”, jako największy trend obecnego roku.
Tekst: Marta Kubacka
Trudno mówić o zapotrzebowaniu na rynku najmu instytucjonalnego bez uwzględnienia szerszego kontekstu sytuacji mieszkaniowej w Polsce, która wciąż jest zła. Zasób mieszkaniowy w Polsce dynamicznie rośnie, ale ciągle mamy problem z deficytem. Pomimo starań sektora deweloperskiego wciąż nie udaje się zniwelować tzw. luki mieszkaniowej, która szacowana jest na ok. 2 mln lokali. Brakuje spójnej polityki mieszkaniowej ze strony państwa, więc młodzi Polacy muszą liczyć przede wszystkim na siebie.
Z raportu europejskiego urzędu statystycznego Eurostat wynika, że aż 44% osób w wieku między 25 a 34 rokiem życia mieszka nadal z rodzicami. – Zaciągają więc kredyty hipoteczne bądź też decydują się na wynajem mieszkania, ale są też tacy, którzy współdzielą gospodarstwo domowe z rodzicami wiele lat po osiągnięciu dojrzałości – mówi Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu spółki Vantage Development SA, do której należy marka mieszkań na wynajem Vantage Rent.
– Nie jesteśmy odosobnieni w tym poglądzie, biorąc pod uwagę zapowiedzi funduszy i spółek deweloperskich, które również decydują się zainwestować w ten segment nieruchomości. My planujemy zbudowanie portfela 8-10 tys. lokali na wynajem do 2025 roku. Jeśli nic się nie zmieni, będziemy największym oferentem tego typu produktu mieszkaniowego w kraju. Szacunki mówią, że do 2025 roku rynek najmu instytucjonalnego będzie obejmować ponad 37 tys. mieszkań w największych miastach Polski – dodaje Dariusz Pawlukowicz.
Profil najemcy
Instytucjonalna forma najmu mieszkań ma w tej chwili tak niewielki udział w rynku nieruchomości, że trudno o wyłonienie jednego, konkretnego profilu klienta. Z różnego rodzaju badań wyłania się sylwetka przede wszystkim osoby młodej, poniżej 40. roku życia, która najczęściej jest singlem lub pozostaje w związku bez dzieci. To często również studenci, zaczynający swoje dorosłe życie, niewiedzący jeszcze, gdzie zechcą zamieszkać po zakończeniu nauki. – Klienci wybierają taką formę zaspokajania potrzeby mieszkaniowej, ponieważ najczęściej nie stać ich na zakup własnego lokalu lub po prostu nie są tym zainteresowani. Dla większości z nich wiązałoby się to z długoletnim zobowiązaniem finansowym, jakim jest kredyt hipoteczny. Wielu młodych ludzi woli unikać takiej sytuacji. Stawiają na elastyczność i mobilność, a to właśnie może dać im najem mieszkania – twierdzi Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development SA.
Jak twierdzi prezes Resi4Rent, wynajem jest szczególnie atrakcyjny dla osób, których życie się dynamicznie zmienia. – Niezależnie od tego, czy jest to student, osoba rozpoczynająca swoją karierę zawodową, biznesmen, młoda rodzina, czy nawet osoba na emeryturze. Każdej z tych osób może się przydarzyć sytuacja wymagająca zmiany miejsca zamieszkania, jak np. zmiana uczelni, pracodawcy czy powiększenie rodziny – tłumaczy Sławomir Imianowski.
Korzyści dla najemcy
Korzyści dla najemcy wynajmowania mieszkania w takiej formule są oczywiste. – To przede wszystkim przewidywalność. Klient wie, czego może się spodziewać, jeśli chodzi o zasady najmu – gwarantuje to umowa. Zupełnie inaczej wygląda to przy tradycyjnym wynajmie od osób prywatnych. Różne umowy, różni właściciele i różne zasady. To wszystko powoduje, że znalezienie odpowiedniego lokum staje się uciążliwe i czasochłonne. Atutem najmu instytucjonalnego jest serwis, który gwarantuje naprawę wszelkich usterek. Wisienką na torcie jest tzw. community management, sprzyjający tworzeniu społeczności w ramach jednego budynku. Polega to na organizowaniu np. wspólnych spotkań, na których mieszkańcy mogą się poznać i miło spędzić czas. Ponadto klient nie musi aranżować wnętrz, wszystko – od mebli po sprzęty – znajduje się w lokalu. Wartością najmu instytucjonalnego jest wyniesienie usługi zarządzania nieruchomością na zdecydowanie wyższy poziom – wyjaśnia Oskar Płukis, założyciel i prowadzący Resident1.
Zaletą mieszkań w abonamencie, jest to, że najemca staje się klientem firmy, która profesjonalnie zajmuje się przygotowaniem mieszkania i obsługą najmu. Podpisuje jasną oraz przejrzystą umowę, gdzie wyraźnie zostały określone jego prawa, ale również obowiązki. U prywatnego właściciela najemca zwykle musi zdać się na jego dobrą wolę, szczególnie w sytuacjach spornych. W wypadku najmu instytucjonalnego są to zdecydowanie bardziej partnerskie relacje. – W naszym modelu biznesowym stawiamy na najem długoterminowy, który będzie dawał najemcy poczucie bezpieczeństwa. Nie będzie musiał obawiać się, że umowa zostanie wypowiedziana z dnia na dzień i będzie znowu musiał szukać nowego lokalu. Chcemy, żeby najemcy mogli spokojnie budować swoją przyszłość, bez poczucia tymczasowości miejsca zamieszkania. Z drugiej strony, jeśli już zechcą się wyprowadzić czy wynająć większy lokal, ponieważ np. za chwilę powiększy się ich rodzina, najem instytucjonalny będzie dawał im taką możliwość w ramach jednej sieci mieszkań – wyjaśnia Dariusz Pawlukowicz, Członek Zarządu Vantage Development SA.
Sławomir Imianowski wyjaśnia, że taka forma najmu jest gwarancją stabilnej umowy o jasnych zapisach, a także posiadania obsługi technicznej i wsparcia opiekuna mieszkańca. Do przewag najmu instytucjonalnego nad ofertą wynajmu od osób indywidualnych można wliczyć również to, że najemcy wiedzą dokładnie, co i za ile wynajmują, mają gwarancję okresu najmu, unikają problemów z niejednokrotnie uciążliwymi właścicielami mieszkań. – Jeśli do tego dodamy rynkowe ceny, które zapewnia Resi4Rent, i brak prowizji, otrzymujemy wyjątkowo atrakcyjną ofertę – wyjaśnia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.
Alternatywa dla biurowców
Tendencja większej elastyczności pracy powoduje, że biurowce pustoszeją. Czy zamiana ich funkcji na najem instytucjonalny jest możliwa? Czy to realne? A może to się już dzieje? – Zdecydowanie tak. Sam szukam biurowców, które można przekształcić na mieszkania. Ich wielkim atutem jest to, że są zlokalizowane w głównych centrach miast i są dobrze skomunikowane. A to kluczowe kryteria dla inwestorów i potencjalnych najemców – wyjaśnia Oskar Płukis z Resident1. Innego zdania jest prezes Resi4Rent. – Obecnie nie widzimy możliwości przekształcania biurowców w budynki z mieszkaniami na najem instytucjonalny. Każdy z tych obiektów ma inną charakterystykę, inne wymagania, a co za tym idzie, jest zupełnie inaczej zaprojektowany – twierdzi Sławomir Imianowski.
Potencjał najmu instytucjonalnego
Czy w dobie pandemii jest szansa na rozwój nowego sektora na rynku nieruchomości? Tak, bo dynamika zmian w życiu ludzi jest na tyle silna, że poszukują oni alternatywnych form mieszkalnictwa, które nie wymagają zaciągania wieloletnich zobowiązań. – Ze względu na zmieniające się wartości, aspiracje i styl życia Polaków coraz więcej osób sięga po „mieszkania w abonamencie”. Ludzie, poszukując elastycznych i bezpiecznych rozwiązań, zwracają się ku najmowi instytucjonalnemu – twierdzi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.
Idealnym rozwiązaniem w ich sytuacji jest właśnie najem instytucjonalny. W Polsce dopiero zaczynają się pojawiać profesjonalne firmy wynajmujące mieszkania, gwarantujące przejrzyste warunki, dobre wyposażenie, usługi dodatkowe i elastyczność, kiedy trzeba zmienić mieszkanie na większe lub w innym mieście. – Spodziewamy się utrzymania trendu wzrostowego, który będzie widoczny przede wszystkim w dużych aglomeracjach. Zwłaszcza w obecnej, niepewnej sytuacji ekonomicznej ludzie będą często decydować się na wynajem zamiast zakupu własnego lokalu – wyjaśnia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. Podobnie twierdzi założyciel spółki Resident1. – Pandemia korona wirusa oraz zamrożenie gospodarki nie wpłynie negatywnie na rynek najmu instytucjonalnego, ponieważ on dopiero się kształtuje i na razie jest mała konkurencja – mówi Oskar Płukis
Nowy trend
Budynki pod najem instytucjonalny będą przyciągać inwestorów zagranicznych do Polski i bez wątpienia sektor ten będzie w najbliższych latach pożądaną kategorią bezpiecznych aktywów. Profesjonalizacja sektora wpłynie korzystnie także na standard oferowanych lokali. – W naszej opinii doprowadzi to także do stopniowej standaryzacji umów i warunków najmu, a co za tym idzie – do wzrostu jakości obsługi najemców – wyjaśnia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. Podobnie twierdzi Oskar Płukis. – Można śmiało powiedzieć, że najem instytucjonalny wpisuje się w światowy trend wypożyczania. Tak samo jak dziś już wypożycza się samochód, wkrótce będziemy wypożyczać mieszkania. To również świetne rozwiązania dla firm, które płacą swoim pracownikom za wynajem mieszkania. Nie ma problemu z wystawieniem faktur i wprowadzaniem usługi w koszty – wyjaśnia Oskar Płukis.
Jak pokazują przykłady z Zachodu (Niemiec, Austrii, Szwajcarii czy Wielkiej Brytanii), najem długoterminowy jest równie dobrą (choć inną) formą mieszkalnictwa. W tych krajach nawet połowa lokali jest wynajmowana przez osoby z różnych grup wiekowych. Trend ten powoli zaczyna pojawiać się również w Polsce. – Dziś nie trzeba już mieć samochodu, roweru czy biura, można je wynająć. I klienci powoli przekonują się do takiego stylu korzystania z wielu rzeczy. Czemu więc nie wynajmować mieszkań od firmy, zamiast kupować je, kredytując się na wiele lat? Oczywiście, taka zmiana mentalności wymaga czasu, tym bardziej że Polacy są silnie przyzwyczajeni do idei własności w kontekście nieruchomości. Jednakże w kolejne etapy dorosłego życia wchodzą nowe pokolenia, obyte z najmem i myślące o swojej przyszłości w bardziej otwarty sposób. Elastyczność najmu instytucjonalnego może być odpowiedzią właśnie na ich potrzeby – tłumaczy Dariusz Pawlukowicz, Vantage Development SA.