Tekst: Tomasz Bojęć, Przemysław Chimczak
Artykuł pochodzi z raportu „budowane na wynajem – perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce”, przygotowanego przez ThinkCo – niezależną instytucją doradczą specjalizującą się w zmianach zachodzących na rynku nieruchomości.
Rozwój rynku najmu wszędzie prowadzi do powstawania całych obiektów i osiedli pod wynajem. Tak dzieje się również w Polsce, gdzie inicjatywy w tym zakresie zaczęły się już kilka lat temu, ale nie było wówczas warunków do szybkiego rozwoju tego sektora. Inwestorzy zwyczajowo szukają gotowych projektów, w które mogliby zainwestować – w Polsce jednak znalezienie inwestycji w odpowiednio wysokim standardzie i atrakcyjnej lokalizacji długo stanowiło wyzwanie. Nie było także wysokiego zainteresowania sprzedażą całych budynków po stronie deweloperów mieszkaniowych.
Dopiero 2019 r. wskazał na znaczną zmianę dynamiki rynku. Wysokość zwrotów z inwestycji na rynku mieszkaniowym była na tyle atrakcyjna, że rynek kapitałowy zareagował szybciej niż można się było tego pierwotnie spodziewać. Mimo braku wygodnych narzędzi finansowych do zdywersyfikowanego inwestowania w nieruchomości w Polsce wiele funduszy interesuje się zakupem całych inwestycji realizowanych w największych miastach Polski.
Pierwszym sygnałem do znaczącej zmiany dynamiki, jaka miała nastąpić na rynku mieszkaniowym, były inwestycje w alternatywne formy zamieszkiwania przeprowadzane przez fundusze. Zapowiedzi i realizacje prywatnych akademików i innych form colivingowych pokazały dużym inwestorom wysokość zwrotów, które można osiągać. To wówczas coraz częściej zaczęły się pojawiać pytania o REIT-y i inwestycje mieszkaniowe typu Build to Rent, zarówno pojedyncze budynki, jak i całe osiedla. Wtedy zaczęła się rewolucja 2019 r.
Zainteresowanie rynku i mediów nieruchomościowych wokół sektora PRS wzrosło znacząco po sprzedaży przez Golub GetHouse niepowstałej jeszcze wieży mieszkalnej na warszawskiej Woli. Informacja o zakupie w formule forward purchase obiektu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem stanowiła prawdziwy kamień milowy dla wszystkich podmiotów rynku nieruchomości, które wcześniej twierdziły, że nie ma w Polsce miejsca na inwestycje mieszkaniowe budowane na wynajem. Gdy niedługo potem kraj obiegła informacja o kupnie spółki mieszkaniowej Vantage Development przez TAG Immobilien – jeden z największych funduszy najmu instytucjonalnego w Niemczech – media ogłosiły, że rok 2020 na rynku nieruchomości minie pod znakiem najmu mieszkaniowego.
- Pierwszym inwestorem instytucjonalnym, który zainwestował w ten sektor w Polsce, był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW). W 2015 r. kupił on pod wynajem gotowe budynki wielorodzinne, a potem zaczął kontraktować i projektować kolejne inwestycje. Dzisiaj FMnW jest największym graczem, zarządzającym łącznie niemal 2000 lokali w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.
- W ślad za FMnW podążył niemiecki fundusz Catella, który w 2016 r. zakupił 72 gotowe apartamenty będące częścią Złotej 44. Niedługo później w posiadanie funduszu wszedł zaprojektowany na wynajem budynek Pereca 11 (193 mieszkania) oraz trzy jeszcze powstające obiekty przy ul. Rakowickiej w Krakowie (156 apartamentów i 139 mieszkań dla studentów). W planach Catelli jest budowa portfela 2000 mieszkań na wynajem.
- Rządowy program Mieszkanie dla Rozwoju (dawne Mieszkanie Plus) deklarował budowę 50 tys. mieszkań na wynajem. W trakcie trzech lat trwania programu powstało 1017 mieszkań. Pracownie architektoniczne wybrane w siedmiu rozstrzygniętych konkursach mają zaprojektować 6300 mieszkań.
- Marka Resi4Rent planuje zbudowanie portfela 7500 mieszkań do 2023 r. W czterech już istniejących inwestycjach mieści się ponad 1200 lokali. W budowie są kolejne cztery obiekty (Warszawa, Gdańsk, Poznań), z ponad 1060 mieszkaniami.
- Golub GetHouse pod marką Inspirentals zamierza stworzyć w ciągu najbliższych 3–5 lat portfel liczący od 3000 jednostek w formule PRS (Private Rented Sector). W Warszawie w budynku Liberty Tower znajdzie się 500 apartamentów, a w obiekcie przy ul. Postępu planowanych jest 371 jednostek.
- Grupa LRC chce zbudować portfel 1900 mieszkań w najlepszych lokalizacjach w Warszawie i przynajmniej drugie tyle w całym kraju. Inwestor nabył od Golub GetHouse budynek z 900 apartamentami na wynajem w formule forward purchase oraz prowadzi przy udziale spółki Decoroom prace wykończeniowe 390 mieszkań w istniejącym budynku Pacific Residence przy ul. Solec. Proces najmu lokali na Solcu już się rozpoczął
- Vantage Development w ciągu najbliższych 3–5 lat zamierza wybudować 8–10 tys. mieszkań na wynajem w różnych miastach Polski. Impulsem do rozwoju w tym kierunku był zakup firmy przez fundusz TAG Immobilien za 85 mln euro. W dotychczasowej działalności deweloper koncentrował się głównie na Wrocławiu. Obecnie Zarząd spółki realizuje plan ekspansji na inne rynki lokalne, w tym Poznań i Łódź, gdzie zabezpieczył już nieruchomości z myślą o produkcie mieszkań na wynajem.
- Czeski Zeitgeist Asset Management chce zbudować w Polsce portfel 800 lokali. Obecnie zabezpieczył na ten cel trzy nieruchomości w Warszawie.
- Resi Capital (Grupa Cavatina) zamierza zbudować do 2025 r. portfel 5000 mieszkań na wynajem. Obecnie w realizacji są pierwsze inwestycje w Katowicach, Łodzi i Wrocławiu, w których znajdzie się w sumie ponad 1400 lokali. Deweloper stawia na rozwój sektora PRS w modelu mixed-use.
- W styczniu 2020 r. Murapol zawarł z AEREF V PL Investment warunkową przedwstępną umowę sprzedaży 98% akcji spółki. Ma to duże znaczenie, ponieważ Murapol był również zdecydowany stworzyć własny portfel 4000–5000 mieszkań na wynajem.
- Kwiecień 2020 r. przyniósł kolejne informacje dla rynku PRS. Aurec Capital Poland zakupił od Matexi za ponad 100 mln zł budynek przy ul. Puławskiej 186, w którym znajdzie się 200 lokali na wynajem. Fundusz posiada dodatkowo dwie inwestycje na warszawskiej Pradze, gdzie powstanie w sumie ponad 230 mieszkań. W planach jest przeszło 2000 jednostek na wynajem.
- W czerwcu Eiffage Immobilier Polska ogłosił, że zamierza wybudować kompleks obejmujący 453 mieszkania na instytucjonalny wynajem na warszawskim Mokotowie. Jego ukończenie jest przewidziane na początek 2023 r. Oprócz Warszawy kolejne inwestycje, obejmujące łącznie 2300 mieszkań na wynajem, planowane są w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku.
Skala najmu instytucjonalnego
Do końca czerwca 2020 r. w Polsce oddano ponad 3800 lokali w budynkach na wynajem. Zatwierdzone projekty powiększą ten zasób o ponad 7000 mieszkań do 2023 r. Liczby te odnoszą się jednak wyłącznie do ogłoszonych inwestycji – nie sposób dziś ocenić, jak wiele rozmów prowadzonych jest przez wzrastające na polskim rynku podmioty instytucjonalne. Wiele z nich zaznacza w swoich komunikatach planowane skale inwestycyjne, a pojawiające się liczby opiewają na tysiące mieszkań.
Jeśli utrzyma się obecna dynamika rozwoju rynku, a tym samym zapowiedzi deweloperów i funduszy zostaną zrealizowane, możemy się spodziewać się nie tylko pewnych dzisiaj 11 tys., lokali oferowanych przez instytucje, ale ponad 37 tys. do 2025 r. Nadal szacunki te opierają się wyłącznie na podmiotach już uczestniczących w rynku. Warto podkreślić przy tym, że nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali w perspektywie najbliższych czterech lat nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania na najem, które występuje w Polsce już dziś.
W najbliższych latach inwestycje budowane na wynajem będą się pojawiać przede wszystkim w stolicy i dużych miastach regionalnych. W 2023 r. możemy być pewni istnienia 1260 lokali na wynajem we Wrocławiu, 899 w Poznaniu, 1016 w Łodzi, 706 w Krakowie, 984 na obszarze aglomeracji śląskiej, 511 w Gdańsku oraz 5859 mieszkań budowanych na wynajem w Warszawie.
Wpływ COVID-19 na dalszy rozwój sektora Gdy w marcu br. pandemia zatrzymała w Polsce znaczną część procesów gospodarczych, inwestorzy kapitałowi wstrzymali swoje decyzje do czasu, aż świat ruszy na nowo. Był to jednak ruch bardziej pragmatyczny niż oparty na wątpliwościach dotyczących opłacalności biznesu. Nie mając pewności co do dotrzymania terminów przekazania wcześniejszych inwestycji, niechętnie inwestowano w kolejne. Jednocześnie był to doskonały pretekst do renegocjacji cen ofertowych. Wydawać się mogło, że koronawirus zdecydowanie naruszy wzrastający właśnie rynek.
Wątpliwości minęły, kiedy z początkiem kwietnia Aurec Capital poinformował o finalizacji zakupu od Matexi budynku mieszkalnego pod wynajem na warszawskim Mokotowie. Rynek dostał oficjalny sygnał, że najem trzyma się mocno i może stanowić pozytywny przykład w kontekście negatywnych zjawisk zachodzących wówczas na rynkach handlowym i hotelowym. Kolejne tygodnie przyniosły następne komunikaty, które rozwiały wątpliwości dotyczące rynku najmu instytucjonalnego.
Obecność COVID-19 przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku nieruchomości, również w obszarze mieszkaniowym. Z perspektywy czasu staje się to coraz bardziej zrozumiałe. Największy rozwój rynku najmu w USA miał miejsce po roku 2008, gdy dotknęła nas pierwsza tak duża recesja od II wojny światowej. Mniejsza przewidywalność przychodów, trudniejszy dostęp do kredytów, przeprowadzka w poszukiwaniu pracy – wszystkie te czynniki osłabiają atrakcyjność własności mieszkaniowej i uwypuklają zalety najmu.
Tamta recesja do Polski jednak praktycznie nie dotarła, a wsparcie rządowe dla rynku nieruchomości mieszkaniowych realizowane w minionej dekadzie sprawiło, że sprzedaż wręcz rosła, powodując geometryczny rozwój biznesu deweloperskiego. Obecnie, gdy stoimy u progu kolejnego kryzysu, nasze szanse na przejście przez niego suchą stopą są znikome. Wzrośnie elastyczność pracy, a tym samym niejednokrotnie konieczność zmiany miejsca zamieszkania. Niewątpliwie recesja umocni więc rynek najmu.