Tekst: Marcin Witkowski – Radca prawny Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.
Epidemia COVID-19 dotyka praktycznie wszystkich dziedzin życia społecznego i gospodarczego. Nie ominęła także rynku najmu lokali. W jaki sposób epidemia COVID-19 wpływa na wykonywanie umów najmu lokali?
Wprowadzone w związku z epidemią COVID-19 ograniczenia i zakazy w prowadzeniu działalności gospodarczej wywarły istotny wpływ na sytuację prawną stron stosunku najmu lokali, zwłaszcza lokali komercyjnych. Brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w najmowanych lokalach postawił najemców w bardzo trudnej sytuacji. Dla wielu najemców regulowanie umówionego czynszu najmu stało się prawdziwym wyzwaniem.
Naturalną odpowiedzią najemców było podjęcie z wynajmującymi negocjacji odnośnie obniżenia czynszu najmu. Często to wynajmujący występowali z inicjatywą obniżenia czynszu najmu. Co jednak w sytuacji, gdy strony umowy najmu nie doszły do porozumienia w tym zakresie?
W przypadku lokali znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 tzw. „tarcza antykryzysowa” wprowadziła rozwiązanie, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w ww. obiektach handlowych wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Nie jest jednak jasne, jak należy rozumieć wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu. Podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest oddanie lokalu do używania. Czy wynajmujący może zatem żądać zwrotu lokalu, a najemca powinien go opróżnić i wydać wynajmującemu? Wydaje się, że nie taka była intencja ustawodawcy. Wygaśnięcie zobowiązań stron umowy najmu należy, jak się zdaje, odnosić do świadczeń powstałych w okresie trwania ww. zakazu. Najemca nie musi zatem w tym okresie płacić czynszu i opłat eksploatacyjnych, jednak nie ma obowiązku zwrotu lokalu wynajmującemu. Z kolei wynajmujący nie ma obowiązku zwracania najemcy kaucji gwarancyjnej czy gwarancji bankowej, jak również oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Należy podkreślić, że na najemcę został jednocześnie nałożony obowiązek złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia czasu trwania umowy najmu o czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Najemca powinien złożyć taką ofertę w terminie trzech miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności. Jeżeli najemca nie złoży oferty w przepisanym terminie, wynajmujący będzie mógł żądać zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres trwania zakazu.
W wielu miastach i gminach wprowadzono lokalne tarcze antykryzysowe. Najemcy komercyjnych lokali komunalnych dotknięci skutkami epidemii COVID-19 mogą skorzystać z różnych form pomocy, np. obniżenia czynszu najmu do 1 zł netto miesięczne (Łódź) czy obniżenia o 50 proc. dotychczasowego czynszu na okres 3 miesięcy (kwiecień, maj, czerwiec 2020 r.) oraz możliwości potrącenia obniżonego czynszu i 50 proc. opłat za media w okresie 3 miesięcy (kwiecień, maj, czerwiec 2020 r.) z wpłaconej kaucji (Poznań).
Innym potencjalnym rozwiązaniem, z którego mogliby skorzystać przede wszystkim najemcy lokali komercyjnych, jest tzw. klauzula rebus sic stantibus, którą uregulowano w art. 3571 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Na podstawie powołanego przepisu najemca mógłby na przykład żądać obniżenia czynszu najmu. Rozwiązanie to ma jednak swoje mankamenty. Przede wszystkim sprawa sądowa może trwać nawet kilka lat. W związku ze znoszeniem ograniczeń i zakazów wprowadzonych w związku z pandemią COVID-19 może się okazać, że na chwilę orzekania przez sąd przesłanki określone w powołanym przepisie nie będą spełnione. Obniżenie czynszu najmu nie jest jedyną dostępną opcją. Strony umowy najmu mogą się zdecydować na zmianę okresu obowiązywania umowy najmu albo jej rozwiązanie.
Zmiana okresu trwania umowy najmu albo jej rozwiązanie może nastąpić na podstawie porozumienia stron. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie bądź w kodeksie cywilnym. Zarówno w odniesieniu do umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadkach określonych w umowie najmu. Nie zawsze jednak epidemia COVID-19 będzie mogła być podstawą wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w świetle okoliczności wskazanych w danej umowie najmu.
Tzw. „tarcza antykryzysowa” zakazuje natomiast wynajmującym wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu w okresie do dnia 30 czerwca 2020 r. Powyższym rozwiązaniem nie są jednak objęci m.in. najemcy lokali mieszkalnych, którzy pomimo pisemnego upomnienia używają lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.
Dodać należy także, iż „tarcza antykryzysowa” wprowadziła możliwość przedłużenia do 30 czerwca 2020 r. umów najmu zawartych przed dniem 31 marca 2020 r., które uległyby rozwiązaniu przed dniem 30 czerwca 2020 roku. Przedłużenie umowy najmu następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które powinno być złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy najmu. Z tego rozwiązania nie mogą jednak skorzystać m.in. najemcy, którzy w ciągu 6 miesięcy przed dniem 31 marca 2020 r. pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.