Najem w 2030 roku– czego można się spodziewać?

Specjaliści związani z rynkiem nieruchomości wskazali, jakich trendów należy się spodziewać na rynku najmu w 2030 roku. – Ponad 60% z nich jest przekonanych, że mieszkania będą wynajmowane z konieczności, ponieważ tylko najbogatsi będą w stanie kupić własną nieruchomość. Przewiduje się też, że presja na posiadanie własnego mieszkania znacząco spadnie – twierdzą analitycy ThinkCo w raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”.

Raport sporządził zespół ThinkCo na podstawie danych od grupy 75 specjalistów reprezentujących rynek nieruchomości, środowisko akademickie i prawnicze, organizacje pozarządowe oraz samorządy. Zebraliśmy najważniejsze wnioski z raportu, podsumowujące obecny stan rynku najmu i jego przyszłe kierunki rozwoju. Sprawdziliśmy również, które koncepcje okazały się najbardziej zaskakujące.

Już nie tylko własność.
Obecnie aż 89% ankietowanych mieszkańców Polski preferuje zamieszkiwanie w nieruchomości posiadanej na własność. Prawdopodobnie właśnie z tego powodu sektor najmu mieszkań w Polsce charakteryzuje się relatywnie niskim poziomem rozwoju. Według danych Eurostatu w 2022 roku około 13% mieszkańców naszego kraju korzystało z najmu, podczas gdy średnia unijna wyniosła 31%. Odsetek ten jest niedoszacowany o co najmniej kilka lub kilkanaście punktów procentowych ze względu na szarą strefę. Na jednego najemcę przypada tylko 0,9 pokoju, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi 1,5 pokoju. Zakup nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe odbywa się najczęściej w okolicy 30. roku życia, szczególnie wśród rodzin z dziećmi. Jednak ceny nieruchomości od dłuższego czasu rosną w szybkim tempie. Coraz częściej mieszkanie własnościowe, nawet z udziałem kredytu, staje się niedostępne dla mniej zamożnych. Nie widać powodów, by w najbliższych latach ta tendencja miała się odwrócić. Zatem rosnąć będzie grupa najemców z przymusu. Jednocześnie przyspieszona zostanie ewolucja związana z odchodzeniem od przywiązywania się do własności – takie wnioski przedstawiło aż 64% ekspertów w raporcie ThinkCo.

Większy udział najmu.
Najczęstszym powodem wyboru najmu są trudności w sfinansowaniu zakupu nieruchomości – twierdzi tak aż 79% ankietowanych. Niechęć do zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego – to powód, dla którego najem jest alternatywą dla 18%. Do wynajmowania skłaniają również atrakcyjne oferty wynajmu (13%) i możliwość wynajmowania mieszkania w lepszej lokalizacji (13%). Pozostałe powody, dla których decydujemy się na najem, to chęć zachowania płynności finansowej i potrzeba mobilności. Niski poziom oszczędności i drogie kredyty przyczynią się w kolejnych latach do wzrostu udziału najmu.

Bezpieczeństwo na wyższym poziomie.
Najemcy preferują najem na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, co stanowiło 45% ogółu wypowiedzi respondentów. W praktyce standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to 12 miesięcy. W przyszłości powszechne będzie stosowanie kilkuletnich umów najmu – tak stwierdziło 55% specjalistów. Ze względu na to, że wielu Polaków nie będzie stać na zakup mieszkania, będą chcieli zabezpieczyć swoje miejsce pobytu w dłuższym terminie. Wieloletnia umowa sprawi, że będą mieli poczucie większej stabilności.

Dywersyfikacja ofert najmu.
Oferty przede wszystkim będą uwzględniały segmentację rynku – od opcji najtańszych do luksusowych. Obecnie obserwuje się zmniejszenie przeciętnej wielkości gospodarstw domowych oraz znaczny niż demograficzny. Z drugiej strony najemcy już dziś poszukują lokali minimum dwupokojowych, w których można wygodniej mieszkać. W opinii 64% badanych w najbliższej przyszłości w ofercie najmu zwiększy się udział średnich i dużych mieszkań w przeciętnym standardzie. Zdaniem 79% specjalistów biorących udział w badaniu ThinkCo osoby poszukujące mieszkania na wynajem będą zwracały dużo większą uwagę na jakość najbliższego otoczenia mieszkania. Przyczyny należy upatrywać w pandemii, kiedy warunki mieszkaniowe okazały się ważniejsze niż kiedykolwiek. Na znaczeniu zyskają funkcjonalne mieszkania z balkonami, dostępem do terenów zielonych i usług w pobliżu. Co ciekawe, na znaczeniu może stracić odległość mieszkania od centrum miasta. Bardziej istotne będzie życie w przyjaznej okolicy, ale jednak dobrze skomunikowanej z miastem.

Więcej mieszkań dla seniorów.
W perspektywie 2030 roku nie należy spodziewać się masowych przeprowadzek osób starszych. Głównie z powodów finansowych, jak i wyjątkowo silnego w tym pokoleniu przywiązania do mieszkania. Część z tych osób będzie szukać alternatyw mieszkaniowych w różnorodnych formach budownictwa senioralnego (publicznego lub komercyjnego). Popularne staną się mieszkania senioralne na wynajem – zdaniem 68% ankietowanych. To oznacza, że w najbliższych latach będziemy obserwować rozwój różnych form mieszkalnictwa senioralnego: domów opieki i mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych.

Mniejsze miasta zyskają.
56% ekspertów uważa, że mniejsze miasta coraz częściej i skuteczniej będą oferować wysoką jakość najmu. To szansa dla osób zastanawiających się nad powrotem do rodzinnych stron oraz imigrantów zarobkowych, poszukujących niższych kosztów życia. Szczególnie duży potencjał będą miały dobrze skomunikowane miasta położone blisko metropolii. Jednak zdaniem 35% specjalistów w przypadku zdecydowanej większości małych miejscowości wydaje się to niemożliwe. Tylko 30% ekspertów uznało, że w najbliższych latach można spodziewać się trendu związanego z wynajmowaniem domów na terenach wiejskich i podmiejskich.

Profesjonalnie, czyli lepiej.
Zdaniem prawie wszystkich ekspertów (98%) najem w Polsce będzie bardziej profesjonalny. W związku z tym przewiduje się znaczący rozwój sektora PRS. Mieszkań w formie najmu instytucjonalnego obecnie szacuje się niecałe 12 tys. Zasób lokali ma wzrosnąć do ponad 63 tys. w przeciągu 5 następnych lat. Deweloperzy częściej będą budować na potrzeby tego sektora. Na współpracę z firmami zarządzającymi coraz częściej będą decydowali się właściciele mieszkań. Będą w ten sposób chcieli oszczędzić czas i uniknąć bezpośredniego kontaktu z najemcą, zwłaszcza w sytuacjach problemowych. Rozwiną się dodatkowe usługi dla najmu, takie jak pomoc techniczna, ubezpieczenia czy weryfikacja najemców i wynajmujących.

Czynsz jest drogi, więc inwestorów przybywa.
Najdrożej jest w Warszawie, o czym świadczy stosunek wysokości przeciętnego czynszu za mieszkania o powierzchni od 40 do 60 mkw. do przeciętnego wynagrodzenia netto. W stolicy wynosi aż 84,8%. Na drugim miejscu daleko za niechlubnym liderem jest Wrocław z wynikiem 63,8%, a na kolejnych pozycjach znalazły się Lublin, Szczecin, Gdańsk, Kraków, Łódź, Białystok i Poznań, z wynikiem oscylującym pomiędzy 57% a 47%. Liczba osób wykazujących przychody z tytułu najmu wzrosła w ostatnich latach. Jeszcze w 2009 roku podatników wykazujących ryczałt było 200 tys., a w 2020 roku było ich już około 750 tys. Nieznacznie zmniejszyła się liczba podatników wykazujących przychody z najmu opodatkowanego przy zastosowaniu skali podatkowej. W 2009 roku taki przychód wykazywało niespełna 200 tys. osób, a w 2020 roku było to około 150 tys. osób. Liczba podatników zgłaszających zawarcie umowy najmu okazjonalnego w Polsce w 2021 roku wynosiła około 46 tys. Dla porównania: w 2017 roku było to tylko około 15 tys. osób.

Rentowność inwestycji pod znakiem zapytania.
Bardzo ciekawym aspektem jest ten dotyczący atrakcyjności inwestycji w najem. Zdania ekspertów są w tej kwestii podzielone. Mniej niż połowa praktyków przewiduje, że najem stanie się dla społeczeństwa bardziej dostępny cenowo (ze względu na większą podaż). Dla inwestorów oznaczać to może zmniejszanie się rentowności najmu. 38% ekspertów nie zgadza się z tym faktem, uważając, że 2030 rok jest zbyt bliską perspektywą na takie wnioski. Zdaniem 71% ekspertów przepytanych przez ThinkCo indywidualne inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie atrakcyjną formą lokowania kapitału. Uważają, że nie ma drugiego aktywa, które dawałoby tak wysokie korzyści przy nadal niewielkim poziomie ryzyka. Co piąty specjalista twierdzi, że znaczny wzrost cen nieruchomości sprawi, że zmniejszy się grupa osób posiadających wystarczające oszczędności, by kupować inwestycyjnie mieszkania na wynajem. Ich zdaniem rentowność będzie mniejsza niemal na pewno, bowiem w odróżnieniu od cen nieruchomości istnieje sufit cenowy, powyżej którego najemcy nie będą w stanie zobowiązać się do comiesięcznych opłat.

Prawo nadal po stronie najemcy.
Polityka to najtrudniejszy do przewidzenia aspekt rozwoju rynku najmu w Polsce. Nieliczni eksperci prognozują, że mniej zamożni otrzymają realną pomoc od państwa, co oznaczałoby, że samorządy staną się graczami stymulującymi lokalną politykę mieszkaniową. Więcej ekspertów oceniło, że polityka mieszkaniowa państwa nie będzie nastawiona na stymulowanie rynku najmu. Część ekspertów, choć nieznaczna, uważa, że do 2030 roku najem krótkoterminowy zostanie uregulowany. Natomiast przepisy o ochronie praw lokatorów nie będą dla właścicieli mieszkań korzystniejsze, niż to jest teraz. To nie sprzyja najmowi, ze względu na fakt, że właściciele obawiają się ryzyka związanego z nieuczciwymi najemcami. Zdaniem większości ekspertów nie pojawią się też przepisy regulujące wysokość czynszów.

Przemysław Chimczak-Bratkowski
Partner zarządzający w ThinkCo

– Badanie „Najem 2030” w wielu przypadkach potwierdziło przewidywania i oczekiwania inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości, z którymi pracowaliśmy w ThinkCo w ostatnich latach. 84% ekspertów twierdzi, że deweloperzy będą częściej budowali na potrzeby najmu instytucjonalnego (PRS), co w efekcie będzie prowadziło do zmiany modeli biznesowych wielu firm. Widzimy to już w praktyce – od momentu podniesienia stóp procentowych zaczęliśmy współpracę z inwestorami, którzy chcą oprzeć część swojego biznesu na PRS-ie lub planują posiadanie i zarządzanie takim obiektem. Rozwijaniem kompetencji branża jest bardzo zainteresowana, jak np. warsztatami z inwestowania w PRS-ie, gdzie m.in. przeprowadzamy modelowanie finansowe inwestycji PRS i omawiamy najważniejsze zagadnienia związane z oczekiwaniami funduszy i operatorów. Ciekawym wnioskiem z badania jest również spodziewana duża popularność mieszkań senioralnych na wynajem, na które wskazało 84% ekspertów rynkowych. To kolejny znaczący trend inwestycyjny obecny w Europie Zachodniej od lat, który teraz będzie szturmem wchodził na rynek Polski. Demografia i badania społeczne łączą się tutaj z praktyką biznesową. Proces inwestycyjny wymaga jednak bardzo kompleksowego podejścia, o czym przekonaliśmy się, choćby tworząc w ThinkCo od zera strategię marki senioralnej dla średniej wielkości inwestora czy wytyczne do osiedla deweloperskiego z mieszkaniami dostosowanymi do potrzeb starzenia.