Marta Kubacka
Szacuje się, że co czwarty zakup na rynku mieszkaniowym ma charakter inwestycyjny. Wybierane są małe mieszkania z rynku pierwotnego, w centrach dużych miast bądź w kurortach turystycznych. Dobre stopy zwrotu można osiągnąć również na mieszkaniach w kamienicach. Najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w wielkiej płycie – co stanowi przeciwieństwo zakupów na własne cele mieszkaniowe. Sprawdzaliśmy, w których miastach warto rozejrzeć się za mieszkaniem kupowanym w celach inwestycyjnych.
Eksperci PKO BP prześledzili wnioski kredytowe składane w Grupie Kapitałowej PKO Banku Polskiego przez klientów posiadających w momencie składania wniosku już co najmniej dwa
czynne kredyty hipoteczne (również w innych bankach). Dostrzegli, że inwestorów interesuje głównie rynek pierwotny.
– Około 40 proc. wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym to transakcje na rynku pierwotnym. Niemniej wśród kupujących inwestycyjnie udział rynku pierwotnego jest wyraźnie wyższy i stanowi blisko połowę – wyjaśnia Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.
Choć trudno oszacować dokładną skalę popytu inwestycyjnego, można zaryzykować stwierdzenie, że zakupy spekulacyjne i na wynajem wyraźnie napędziły koniunkturę na rynku mieszkaniowym w trakcie pandemii. Sugeruje to choćby zaproponowane przez PKO BP zestawienie indeksu koniunktury konsumenckiej w zakresie dokonywania ważniejszych zakupów oraz wolumenu sprzedanych mieszkań. Widać wyraźnie, że oba wskaźniki idą w parze aż do wybuchu pandemii, następnie po silnym spadku koniunktura konsumencka nieznacznie odbija, a sprzedaż mieszkań wraca do poziomu sprzed lockdownu. Powstała pomiędzy jednym a drugim indeksem luka może ilustrować skalę popytu inwestycyjnego, która w tym czasie pojawiła się na rynku.
Nie każde mieszkanie znajdzie swojego inwestora
Zakupy inwestycyjne dotyczą przede wszystkim małych mieszkań – do 40 mkw. – Ta grupa kupujących dwuipółkrotnie częściej wybiera kawalerki względem kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe. Nieco większym zainteresowaniem inwestorów cieszą się mieszkania w centralnych lokalizacjach. Warto odnotować, że najwyższą rentowność najmu inwestor uzyska w kamienicach, które najczęściej zlokalizowane są w centrum miasta, a także w nowym budownictwie. Preferencje inwestujących nie zmieniły się istotnie w ostatnim czasie – podkreśla Wojciech Matysiak, specjalista PKO BP.
Co ciekawe, najmniej opłacalną inwestycją pod kątem uzyskiwanej stopy zwrotu z najmu jest wielka płyta, cechująca się także relatywnie najwyższymi kosztami użytkowania.
Intensywność popytu inwestycyjnego
Popyt inwestycyjny jest szczególnie silny w dużych miastach, regionach o walorach turystycznych, a także regionach z możliwością rozwoju infrastruktury komunikacyjnej.
Mniejszą popularnością zakupów inwestycyjnych spośród grupy dużych miast cieszy się Łódź. Jednak to właśnie ona okazała się odporna na spadki stawek najmu w trakcie pandemii, co może przyciągnąć uwagę inwestorów w przyszłości. Co ciekawe, deweloperzy wprowadzili tu na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali. Sporo z nich była sprzedawana w wersji premium. Sytuacja była więc korzystna dla kupujących – mieli wybór, ale po cenach o 21 proc. wyższych niż rok wcześniej.
Biorąc pod uwagę regiony turystyczne: na topie jest oczywiście pas nadmorski, szczególnie w rejonach Zatoki Gdańskiej oraz Zatoki Pomorskiej. Wśród powiatów górskich o najwyższym zainteresowaniu inwestorów należy wymienić: karkonoski, tatrzański, nowosądecki oraz leski. – Poza wyżej wymienionymi już obecnymi w świadomości inwestorów, ciekawą lokalizacją wydaje się Lublin – miasto o najwyższej rentowności najmu spośród wszystkich miast wojewódzkich – wyjaśnia Wojciech Matysiak.
Lublin rzeczywiście jest jeszcze niedocenionym przez inwestorów miastem. A szkoda, bo przecież to największy ośrodek gospodarczy wschodniej Polski. Miasto dynamicznie się rozwija i przeżywa jeden z najlepszych okresów w swojej historii. To miasto nowoczesne, uznane za jedno z polskich miast przyszłości przez renomowany „fDi Magazine”. Docenia się tu infrastrukturę, jak i dostępność do udogodnień poprawiających jakość życia mieszkańców. Niestety, zanotowano tu roczny wzrost cen nieruchomości – aż o 29 proc.
– Warta uwagi jest również Zielona Góra. Rynek najmu wydaje się wciąż mocno nienasycony. Dodatkowym walorem jest dobre połączenie komunikacyjne z większymi miastami. Inwestorzy mogą również coraz chętniej interesować się powiatami leżącymi na wschód oraz na południowy wschód od Warszawy – dodaje Wojciech Matysiak. Szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP wskazuje również miasta wojewódzkie o relatywnie niższym potencjale inwestycyjnym. To przede wszystkim Rzeszów, Kielce, Białystok i Bydgoszcz.
Rolnicy kupują w mieście
Mieszkania najczęściej kupowane są w miejscu zamieszkania inwestora. W przypadku zakupu kolejnych mieszkań jednak nieco częściej wybierane są bardziej odległe lokalizacje niż w przypadku pierwszego mieszkania inwestycyjnego.
– Zakup kolejnego mieszkania blisko miejsca zamieszkania wiąże się najczęściej ze znajomością lokalnego rynku, a także z łatwością administrowania takim lokalem. Spośród inwestorów indywidualnych najczęściej poza miejscem zamieszkania inwestują, co naturalne, mieszkańcy wsi – wyjaśnia ekspert banku PKO BP.
Z danych PKO BP wynika, że inwestorami, którzy kupują mieszkania poza miejscem zamieszkania, są głównie rolnicy. Natomiast wśród inwestorów wielkomiejskich szukających inwestycji poza miejscem zamieszkania dominują mieszkańcy Łodzi i Katowic, a więc obywatele miast, w których popyt inwestycyjny jest umiarkowany. Inwestorzy z Łodzi szukają okazji w województwie mazowieckim, a ci z Katowic w województwie opolskim i małopolskim.
Te inwestycje warto wziąć pod uwagę
Aby sprawdzić, jakie są aktualne ceny nowych mieszkań w największych miastach w Polsce, warto zwrócić uwagę na ostatnie zestawienie rynkupierwotnego.pl. Wiemy już, po ile są mieszkania i o ile wzrosły ich ceny, ale ciekawe jest również, jak w ciągu roku zmieniała się oferta deweloperów. Ma to szczególne znaczenie dla kupujących, bo wolumen oferty decyduje o komforcie wyboru przyszłego mieszkania.
Okazuje się, że inwestorzy w 2021 roku mieli w czym wybierać. Pod koniec roku oferta jednak nieco się skurczyła. Jak informuje serwis Business Insider, na większą ofertę na rynku i ewentualnie wywołane nią spadki obecnych cen realnie można oczekiwać dopiero od czerwca–lipca 2022 roku. Dobrym miesiącem na przesilenie może być wrzesień. Dlaczego? Bo we wrześniu 2020 roku deweloperzy zwiększyli liczbę budowanych mieszkań, rozpoczynając budowę 17 tys. lokali (36 proc. więcej rok do roku). Biorąc pod uwagę, że proces inwestycyjny trwa średnio dwa lata: te mieszkania trafią do oferty po wakacjach. Prawdziwy wystrzał podaży nowych mieszkań nastąpi jednak w marcu 2023 r., wtedy również rozpocznie się budowa rekordowej liczby mieszkań – 17,8 tys.
Inwestycje, które okazały się strzałem w dziesiątkę
Ranking najbardziej pożądanych inwestycji przygotowali specjaliści z rynkupierwotnego.pl. To zestawienie, w którym raz na kwartał eksperci wskazują najpopularniejsze inwestycje mieszkaniowe w Polsce, na podstawie analizy zachowań ponad 500 000 użytkowników. Największą popularnością cieszyły się oferty w między 9000 zł/mkw. a 10 000 zł/mkw.
Czy te tendencje będą utrzymane w 2022 roku? Wraz z początkiem cyklu podwyżek stóp procentowych popyt inwestycyjny silnie odpłynął z rynku. – Dla inwestorów indywidualnych pojawiły się inne atrakcyjne alternatywy lokowania oszczędności. Wyższe stopy procentowe generują także negatywną presję na ceny nieruchomości, w związku z tym zakupy z zamiarem odsprzedaży w krótkim okresie są obarczone dużo większym ryzykiem – dodaje Wojciech Matysiak.