Autor: Damian Kleczewski
Część 1: elektryka
Niechaj się stanie światłość!
(Księga Rodzaju 1, 3)
Wśród trzech najważniejszych instalacji w każdym budynku jest instalacja elektryczna. Tym artykułem rozpoczniemy serię trzech części opisujących instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną i wentylację. Inwestor, który kupuje budynek, musi wliczyć w kosztorys bardzo ważne zakresy, które należy wykonać. Każdy
z nich jest kluczowy dla wszystkich lokali, które są w budynku. Przyjrzyjmy się zatem, jakie kroki należy podjąć, aby dobrze poddać analizie stan obecny instalacji elektrycznej i jej docelowy układ. Stare budynki w większości przypadków będą wymagały gruntownego remontu wszystkich możliwych instalacji, w tym elektryki. Dlatego zakładam, że prawie zawsze będzie trzeba ją wymienić. Poniższe wskazówki odnoszą się właśnie do takiego scenariusza.
- Zlecenie wykonania projektu dla projektanta z uprawnieniami.
- Analiza zastanej instalacji, ilości liczników i mocy przyłączeniowej wraz z zabezpieczeniami, a także weryfikacja mocy przyłącza z przekrojem kabla do budynku.
- Przy zakupie budynku zadbaj o protokoły zdawczo-odbiorcze z najemcami lub właścicielem (zależy, na kogo są liczniki). Następnie przepisz liczniki na inwestorów lub firmę – na tego, kto kupił budynek. Warto pamiętać o wyższej stawce abonamentowej na firmę, stąd zalecam przepisywać liczniki na osoby fizyczne.
- Złożenie wniosku do operatora o możliwość zwiększenia mocy pod docelową ilość lokali w budynku – wniosek składa jeden ze współwłaścicieli, bo nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli jest już wspólnota, to każdy właściciel osobno składa wniosek lub pełnomocnik, a dodatkowo zarząd w imieniu wspólnoty.
- Wyznaczenie miejsc na wykonanie rozdzielni w lokalach i szafy z zapasem na wszystkie liczniki w tym licznik administracyjny.
- Wybór oferty na wykonawstwo całej instalacji na częściach wspólnych z doprowadzeniem okablowania do mieszkań i lokalach z montażem osprzętu (zalecany producent SIMON lub OSPEL – duża dostępność, polski producent, trwałe i proste konstrukcje z podzespołami). Zalecam porównanie 3-5 firm instalacyjnych. Rozpiętości cenowe potrafią być bardzo duże.
- Wybór modelu rozdzielni z uwzględnieniem miejsca na moduł dzwonkowy i kilka obwodów w lokalu.
- Wykonanie instalacji w lokalu według projektu aranżacji lokalu (pamiętaj, że lepiej dać jedno gniazdo więcej niż za mało przy aranżacji; przemyśl układ aranżacyjny pod kuchnię i pozostałe strefy w lokalu, bo po wykonaniu instalacji zmiany są kosztowne). W ramach wykonywania instalacji elektrycznej można rozłożyć także kabel światłowodu lub koncentryczny.
- Docelowy montaż liczników adekwatny do ilości lokali (taryfa G11, trzeba pamiętać, że taryfa G11 na firmę będzie sporo droższa jako taryfa C, dlatego lepiej zawierać umowy na osoby fizyczne, a następnie przepisywać liczniki na docelowych klientów).
Współczynnik jednoczesności jest szacunkową wartością, która uwzględnia fakt, że w instalacji nigdy nie występuje sytuacja, w której włączone są jednocześnie wszystkie urządzenia z pełną mocą. Wartość ta jest stosowana podczas obliczania strat mocy. Projektowanie instalacji elektrycznych w obiektach budowlanych
i przemysłowych wymaga określenia mocy zapotrzebowanej i spodziewanej mocy szczytowej, zarówno w początkowym okresie użytkowania instalacji, jak
i perspektywiczny wzrost poboru mocy. Obliczeniowe moce zapotrzebowane i szczytowe stanowią podstawę do doboru przekroju przewodów oraz rodzaju
i wielkości zabezpieczeń.
Moc zapotrzebowana – jest to umowna najwyższa wartość mocy pobieranej w określonej części instalacji elektrycznej budynku w warunkach obciążenia długotrwałego. Wartość mocy zapotrzebowanej ustala się najczęściej na podstawie mocy zainstalowanej (czyli sumy mocy odbiorników energii elektrycznej zainstalowanych w rozpatrywanej części instalacji), po przyjęciu określonych wartości współczynników jednoczesności włączania tych odbiorów. Moc szczytowa – jest to największe średnie obciążenie zmierzone lub obliczone w określonym przedziale czasu (np. w ciągu dnia, tygodnia, miesiąca, roku). Najczęściej okres ten obejmuje jeden rok. Ustalona wartość mocy szczytowej stanowi podstawę doboru urządzeń elektroenergetycznych pod kątem nagrzewania prądem roboczym
i decyduje o nastawach stosowanych zabezpieczeń.
Obliczeniowa moc szczytowa – jest to moc zapotrzebowana dla wewnętrznej linii zasilającej lub całego budynku mieszkalnego, której wartość ustalona z pewnym bezwzględnie ustalonym prawdopodobieństwem w badanym okresie (zwykle na poziomie 0,95) nie będzie przekroczona. Moc zapotrzebowaną w budynku mieszkalnym ustala się na podstawie sumy mocy odbiorników energii elektrycznej, jakie mogą być zainstalowane w rozpatrywanej części instalacji elektrycznej (mocy zainstalowanej), z uwzględnieniem spodziewanego współczynnika jednoczesności pracy tych odbiorników
Elektryczne ogrzewacze wody, zwłaszcza przeznaczone do zaopatrzenia w ciepłą wodę natrysków i wanien kąpielowych, wymagają odrębnego potraktowania
w planowaniu mocy zapotrzebowanej ze względu na znaczną wartość swej mocy zainstalowanej, przeważnie od 18 do 27 kW. Moc zbiornikowych ogrzewaczy wody jest mniejsza i wynosi od 1,5 do 6 kW w zależności od wielkości zbiornika.
Moc zapotrzebowaną dla pojedynczego mieszkania o podstawowym wyposażeniu w sprzęt elektrotechniczny (wartości minimalne), należy przyjmować:
- 30 kW – dla mieszkań nie posiadających zaopatrzenia w ciepłą wodę z sieci zewnętrznej,
- 12,5 kW – dla mieszkań zaopatrzonych w ciepłą wodę z sieci zewnętrznej,
- 7 kW – dla mieszkań w wariancie zubożonym – w przypadku instalacji modernizowanych, wyposażonych w instalację gazową.
Powyższe informacje choć brzmią bardzo technicznie, mają na celu pomóc inwestorowi w rozeznaniu pojęciowym w tym zakresie. Instalacja elektryczna jest jedną z kluczowych w budynku i lokalach, dlatego należy pochylić się nad dobrą analizą całości jej wykonania. Trzeba dobrać odpowiednią moc do lokali, odpowiednie przekroje kabli, podszykować całość w rozdzielni, przejść formalności u operatora sieci. Jest trochę kroków technicznych i formalnych, ale przemyślana i dobrze wykonana infrastruktura, będzie służyć mieszkańcom niezawodnie przez wiele lat.
Światłość nadaje pomieszczeniom nowy blask. Pozwala widzieć z innej perspektywy to, co wcześniej było przyćmione i słabo doświetlone. Odpowiednio rozplanowane oświetlenie dostarcza argumentów do sprzedaży lokali w lepszej cenie. Przykładem niech tu będą dobrze rozplanowane kinkiety na klatkach, żyrandol lub profile LED na korytarzach czy też pięknie oświetlona elewacja budynku. Zadbaj zatem o dobre rozplanowanie wszystkich zakresów związanych
z elektryką, bo to zwyczajnie się opłaca.
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradcai szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Zapraszam na kolejną edycję szkolenia Potencjał kamienic, która odbędzie się 12.-13.06.2021 r. w Poznaniu. Szczegóły i zapisy na www.zrozumiecnieruchomosci.pl.