Najważniejsze instalacje w kamienicy – Strefa Nieruchomości

Autor: Damian Kleczewski

Część 1: elektryka

Niechaj się stanie światłość!
(Księga Rodzaju 1, 3)

Wśród trzech najważniejszych instalacji w każdym budynku jest instalacja elektryczna. Tym artykułem rozpoczniemy serię trzech części opisujących instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną i wentylację. Inwestor, który kupuje budynek, musi wliczyć w kosztorys bardzo ważne zakresy, które należy wykonać. Każdy
z nich jest kluczowy dla wszystkich lokali, które są w budynku. Przyjrzyjmy się zatem, jakie kroki należy podjąć, aby dobrze poddać analizie stan obecny instalacji elektrycznej i jej docelowy układ. Stare budynki w większości przypadków będą wymagały gruntownego remontu wszystkich możliwych instalacji, w tym elektryki. Dlatego zakładam, że prawie zawsze będzie trzeba ją wymienić. Poniższe wskazówki odnoszą się właśnie do takiego scenariusza.

  1. Zlecenie wykonania projektu dla projektanta z uprawnieniami.
  2. Analiza zastanej instalacji, ilości liczników i mocy przyłączeniowej wraz z zabezpieczeniami, a także weryfikacja mocy przyłącza z przekrojem kabla do budynku.
  3. Przy zakupie budynku zadbaj o protokoły zdawczo-odbiorcze z najemcami lub właścicielem (zależy, na kogo są liczniki). Następnie przepisz liczniki na inwestorów lub firmę – na tego, kto kupił budynek. Warto pamiętać o wyższej stawce abonamentowej na firmę, stąd zalecam przepisywać liczniki na osoby fizyczne.
  4. Złożenie wniosku do operatora o możliwość zwiększenia mocy pod docelową ilość lokali w budynku – wniosek składa jeden ze współwłaścicieli, bo nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli jest już wspólnota, to każdy właściciel osobno składa wniosek lub pełnomocnik, a dodatkowo zarząd w imieniu wspólnoty.
  5. Wyznaczenie miejsc na wykonanie rozdzielni w lokalach i szafy z zapasem na wszystkie liczniki w tym licznik administracyjny.
  6. Wybór oferty na wykonawstwo całej instalacji na częściach wspólnych z doprowadzeniem okablowania do mieszkań i lokalach z montażem osprzętu (zalecany producent SIMON lub OSPEL – duża dostępność, polski producent, trwałe i proste konstrukcje z podzespołami). Zalecam porównanie 3-5 firm instalacyjnych. Rozpiętości cenowe potrafią być bardzo duże.
  7. Wybór modelu rozdzielni z uwzględnieniem miejsca na moduł dzwonkowy i kilka obwodów w lokalu.
  8. Wykonanie instalacji w lokalu według projektu aranżacji lokalu (pamiętaj, że lepiej dać jedno gniazdo więcej niż za mało przy aranżacji; przemyśl układ aranżacyjny pod kuchnię i pozostałe strefy w lokalu, bo po wykonaniu instalacji zmiany są kosztowne). W ramach wykonywania instalacji elektrycznej można rozłożyć także kabel światłowodu lub koncentryczny.
  9. Docelowy montaż liczników adekwatny do ilości lokali (taryfa G11, trzeba pamiętać, że taryfa G11 na firmę będzie sporo droższa jako taryfa C, dlatego lepiej zawierać umowy na osoby fizyczne, a następnie przepisywać liczniki na docelowych klientów).

Współczynnik jednoczesności jest szacunkową wartością, która uwzględnia fakt, że w instalacji nigdy nie występuje sytuacja, w której włączone są jednocześnie wszystkie urządzenia z pełną mocą. Wartość ta jest stosowana podczas obliczania strat mocy. Projektowanie instalacji elektrycznych w obiektach budowlanych
i przemysłowych wymaga określenia mocy zapotrzebowanej i spodziewanej mocy szczytowej, zarówno w początkowym okresie użytkowania instalacji, jak
i perspektywiczny wzrost poboru mocy. Obliczeniowe moce zapotrzebowane i szczytowe stanowią podstawę do doboru przekroju przewodów oraz rodzaju
i wielkości zabezpieczeń.

Moc zapotrzebowana – jest to umowna najwyższa wartość mocy pobieranej w określonej części instalacji elektrycznej budynku w warunkach obciążenia długotrwałego. Wartość mocy zapotrzebowanej ustala się najczęściej na podstawie mocy zainstalowanej (czyli sumy mocy odbiorników energii elektrycznej zainstalowanych w rozpatrywanej części instalacji), po przyjęciu określonych wartości współczynników jednoczesności włączania tych odbiorów. Moc szczytowa – jest to największe średnie obciążenie zmierzone lub obliczone w określonym przedziale czasu (np. w ciągu dnia, tygodnia, miesiąca, roku). Najczęściej okres ten obejmuje jeden rok. Ustalona wartość mocy szczytowej stanowi podstawę doboru urządzeń elektroenergetycznych pod kątem nagrzewania prądem roboczym
i decyduje o nastawach stosowanych zabezpieczeń.

Obliczeniowa moc szczytowa – jest to moc zapotrzebowana dla wewnętrznej linii zasilającej lub całego budynku mieszkalnego, której wartość ustalona z pewnym bezwzględnie ustalonym prawdopodobieństwem w badanym okresie (zwykle na poziomie 0,95) nie będzie przekroczona. Moc zapotrzebowaną w budynku mieszkalnym ustala się na podstawie sumy mocy odbiorników energii elektrycznej, jakie mogą być zainstalowane w rozpatrywanej części instalacji elektrycznej (mocy zainstalowanej), z uwzględnieniem spodziewanego współczynnika jednoczesności pracy tych odbiorników

Elektryczne ogrzewacze wody, zwłaszcza przeznaczone do zaopatrzenia w ciepłą wodę natrysków i wanien kąpielowych, wymagają odrębnego potraktowania
w planowaniu mocy zapotrzebowanej ze względu na znaczną wartość swej mocy zainstalowanej, przeważnie od 18 do 27 kW. Moc zbiornikowych ogrzewaczy wody jest mniejsza i wynosi od 1,5 do 6 kW w zależności od wielkości zbiornika.

Moc zapotrzebowaną dla pojedynczego mieszkania o podstawowym wyposażeniu w sprzęt elektrotechniczny (wartości minimalne), należy przyjmować:

  • 30 kW – dla mieszkań nie posiadających zaopatrzenia w ciepłą wodę z sieci zewnętrznej,
  • 12,5 kW – dla mieszkań zaopatrzonych w ciepłą wodę z sieci zewnętrznej,
  • 7 kW – dla mieszkań w wariancie zubożonym – w przypadku instalacji modernizowanych, wyposażonych w instalację gazową.

Powyższe informacje choć brzmią bardzo technicznie, mają na celu pomóc inwestorowi w rozeznaniu pojęciowym w tym zakresie. Instalacja elektryczna jest jedną z kluczowych w budynku i lokalach, dlatego należy pochylić się nad dobrą analizą całości jej wykonania. Trzeba dobrać odpowiednią moc do lokali, odpowiednie przekroje kabli, podszykować całość w rozdzielni, przejść formalności u operatora sieci. Jest trochę kroków technicznych i formalnych, ale przemyślana i dobrze wykonana infrastruktura, będzie służyć mieszkańcom niezawodnie przez wiele lat.

Światłość nadaje pomieszczeniom nowy blask. Pozwala widzieć z innej perspektywy to, co wcześniej było przyćmione i słabo doświetlone. Odpowiednio rozplanowane oświetlenie dostarcza argumentów do sprzedaży lokali w lepszej cenie. Przykładem niech tu będą dobrze rozplanowane kinkiety na klatkach, żyrandol lub profile LED na korytarzach czy też pięknie oświetlona elewacja budynku. Zadbaj zatem o dobre rozplanowanie wszystkich zakresów związanych
z elektryką, bo to zwyczajnie się opłaca.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradcai szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Zapraszam na kolejną edycję szkolenia Potencjał kamienic, która odbędzie się 12.-13.06.2021 r. w Poznaniu. Szczegóły i zapisy na www.zrozumiecnieruchomosci.pl.