Rozmawiała: Aneta Nagler
Absolwent Wydziału Zarządzania Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza Modrzewskiego na kierunku gospodarka nieruchomościami. Od lat realizuje inwestycje deweloperskie, od niedawna prowadzi Akademię Deweloperów. Jakie recepty na udane inwestycje ma Tomasz Stawiarz?
Branżę nieruchomości poznawałeś od kuchni, jakie to były doświadczenia?
Po pierwszym roku studiów otworzyłem z kolegą biuro nieruchomości. Przez kolejnych 10 lat pracy w tej branży przeszedłem przez wszystkie etapy inwestowania: pośrednictwo, zarządzanie nieruchomościami dla klientów, podnajem, prowadzenie firmy budowlanej, zakup nieruchomości i tzw. flipy (gdy zaczynałem, określenie to nie funkcjonowało jeszcze w Polsce). Kupowałem też nieruchomości gruntowe, które przekształcałem w budowlane. Dokonałem 300–400 transakcji, jeżeli chodzi o pośrednictwo – zakup i sprzedaż. Jednak moja przygoda z rynkiem deweloperskim sensu stricto zaczęła się 4 lata temu, kiedy to prowadziłem firmę budowlaną. Wybudowałem dla inwestorów trzy domy pod Krakowem, potem dom spokojnej starości i kończyłem blok na Woli Duchackiej. Wtedy to na własnej skórze przekonałem się, jak biznes deweloperski wygląda od kuchni.
Rozpocząłeś realizowanie inwestycji deweloperskich z uwagi na chęć dalszego rozwoju, czy raczej dlatego, że zobaczyłeś zyski, jakie można tu osiągać?
Zawsze mówię: nazywam się Tomasz Stawiarz, stawiam ludziom domy. I dziękuję mojemu ojcu za to nazwisko. Ono zobowiązuje. Niektórzy się uśmiechają, niektórzy przez to mnie zapamiętują. I rzeczywiście – obecnie buduję domy. Jednak przeszedłem dość długi proces. Przede wszystkim dlatego, że rynek deweloperski po pierwsze – wymaga dużej odwagi, po drugie – nie jest to prosty biznes, po trzecie – wymaga znajomości wielu branż: architektonicznej, logistycznej, budowlanej, zarządzania, sprzedaży. Według mnie deweloper to człowiek, który posiadł te umiejętności i potraf je odpowiednio połączyć oraz ma na tyle odwagi, żeby realizować projekty warte milionów złotych. Nie wszyscy są gotowi, by wziąć taką odpowiedzialność na siebie. Ja wychodzę z założenia, że jeśli bierzesz na siebie więcej odpowiedzialności, to zaczynasz realizować większe projekty.
Jak zatem opracować dobry projekt inwestycji, aby zoptymalizować budowę pod kątem zysku, a nie PUM-u? Dosyć dużo się o tym mówi, że często inwestorzy optymalizują inwestycje tylko pod kątem wykorzystania powierzchni użytkowej mieszkania.
Opracowałem zestaw 40. cech idealnej inwestycji deweloperskiej – na bazie moich doświadczeń oraz współpracujących ekspertów – co działka musi mieć, gdzie się znajdować, na co zwrócić szczególną uwagę, co sprawdzić, żeby inwestycja miała sens i aby pod względem ekonomicznym wszystko optymalnie się domykało. Poza tym jestem w stanie nauczyć innych, w jaki sposób kalkulować nieruchomość pod kątem ekonomicznym. Używam do tego kalkulatora inwestycyjnego, w którym dokładnie rozpisuję poszczególne koszty i planowane przychody. Na tej podstawie każdy uczestnik moich szkoleń już po dwóch dniach jest w stanie podejść analitycznie do każdej działki i ją bardzo dobrze skalkulować. Czyli doświadczenie, doświadczenie i jeszcze raz doświadczenie… Często dostaję takie pytanie: „Czy masz jakiś wzór deweloperski, architektoniczny, który mógłbym wykorzystać?”. Odpowiadam: „Nie, nie ma czegoś takiego”. Przecież każda działka jest inna i każda inwestycja też będzie inna
Jeśli założyć, że działka jest kluczowym elementem w procesie inwestycyjnym, jakie cechy powinna mieć ta idealna?
Wymienię tu kilka najważniejszych cech, choć na mojej liście znajduje się ich o wiele więcej. Przede wszystkim lokalizacja. Druga kwestia to informacja, czy na działce są media albo jak daleko do nich mamy i jakie są koszty przyłączy. Trzeci element to dostęp do drogi publicznej. Kolejna kwestia to badania geologiczne. Jeden z moich dalszych znajomych kupił działkę. Pod względem ekonomicznym, architektonicznym mógł wybudować 3000 m2 PUM-u, jednak finalnie okazało się, że 3 mln zł, które zainwestował – utopił niemal dosłownie, bo grunt był tak podmokły, że wymagał wymiany. Koszt zrealizowania tej inwestycji przewyższyłby zysk. Piąta sprawa, na którą trzeba zwrócić uwagę, to kształt działki i położenie względem stron świata. Na północnym stoku ciężko zbudować atrakcyjną nieruchomość i dodatkowo można mieć problem ze sprzedażą. Kolejny aspekt to cena metra kwadratowego w stosunku do PUM-u, który możemy tam wybudować. Ta cena jest niezwykle ważna przy podjęciu decyzji, czy realizować projekt. Mamy więc już sześć naprawdę ważnych i podstawowych cech.
No dobrze, działkę mamy. Na co wg Ciebie zwracać uwagę w warunkach i zapisach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?
Przede wszystkim patrzymy na miejsca postojowe – współczynnik do danego mieszkania, czy jest 1:1, czy 1:5, czy 1:2 – bo takie plany też się zdarzają, że miejsc do parkowania musi być więcej niż mieszkań. Druga kwestia – jeśli budujemy domy jednorodzinne czy bliźniaki, to jakie są: minimalna działka, wysokość budynku, powierzchnia biologicznie czynna, tereny zielone. To wszystko w planie miejscowym jest określone, a plany są dostępne. Natomiast w przypadku działek, które nie mają planu miejscowego, każdy, nawet niebędący właścicielem nieruchomości, może wystąpić do urzędu o tzw. warunki zabudowy (decyzja WZ, tzw. wuzetka) i w ciągu 3–6 miesięcy (zależy od urzędu, chociaż w Krakowie mój znajomy czekał 3 lata) dostaje odpowiedź, co może zrealizować, na jakich wytycznych, jaki może być dach, jak szeroki budynek, jaka elewacja oraz wysokość do kalenicy, do czoła itd. Decyzja WZ powinna być odpowiednio zaopiniowana czy też przygotowana przez architekta. Można również samemu wyrysować mapkę i budynki, które chcemy wybudować. Wtedy urząd odpowiada, czy wszystko jest dobrze, i można zaczynać stawiać domy. Na podstawie decyzji WZ wiemy, co jesteśmy w stanie wybudować.
To pomówmy o pieniądzach i liczbach. Jaką można osiągnąć stopę zwrotu z inwestycji deweloperskiej?
Zawsze mówię, że robię projekty, na których zwrotu jest minimum 100%. Więc pomnażam kapitał. A niekiedy jest tak, że na kapitale zarabia się 150– 200%. To jest prosty wzór. Przyjmijmy – masz milion złotych. Inwestujesz w projekt deweloperski i jesteś w stanie zarobić drugi milion w przeciągu 2 lat.
Co zatem wpływa na sukces dewelopera?
Dużo zależy od działki, na której możemy zrealizować projekt. Kolejna rzecz jest taka – ile mamy gotówki, którą chcemy zainwestować. Określając te parametry, jesteśmy w stanie zaplanować budowę. Część osób przychodzi z gotową działką, a część dopiero jej poszukuje. Wyszukanie nieruchomości pod sensowny projekt deweloperski zajmuje od trzech miesięcy do pół roku.
A błędy początkujących deweloperów? Jak się ich ustrzec?
Szkolenia i zdobywanie wiedzy – przede wszystkim. Nie wyobrażam sobie innej opcji. Mentor, który mnie wyszkolił, otrzymał ode mnie 300 tys. zł za roczny mentoring, jednak ta wiedza pozwala mi skalować biznes, robić kilka projektów jednocześnie, używać mechanizmów dźwigni przy modelu idealnej inwestycji deweloperskiej, która powoduje, że jestem w miejscu, w którym jestem. Trzeba skrupulatnie sprawdzić nieruchomość gruntową, czyli działkę, pod kątem potencjału. Druga sprawa – przygotowanie i zaplanowanie inwestycji to clou procesu deweloperskiego. Jeżeli potrafmy to zrobić, unikniemy błędów. Ponadto nie możemy projektować mieszkań czy domów pod siebie, tylko trafiać w oczekiwania rynku. To jest jeden z błędów początkujących deweloperów. Podobnie jak miłość od pierwszego wejrzenia, czyli patrzymy na działkę – jest super, już chcemy ją kupować! Jednak gdy wejdziemy w szczegóły – przygotowanie i zaplanowanie inwestycji, to może się okazać, że nie ma racji bytu. Pochopne działanie może spowodować duże błędy. Po trzecie – osoba flipuje i ma takie podejście, że wybuduje budynek, zrobi całość i dopiero zaczyna sprzedaż. No nie! W przypadku projektów deweloperskich działa się inaczej. Możesz mieć układ ścianek, albo w bliźniaku zaprojektowany garaż, a klient mówi: „Ja nie chcę tutaj garażu, ja chcę tu sobie zrobić sypialnię albo gabinet” – i na wczesnym etapie jest to możliwe do zrealizowania, ponieważ pewne zmiany wprowadza się na etapie budowy. Zatem klient kupuje produkt, który jest w trakcie budowy, a nie gotowy – jak w przypadku flipów. Czyli zaczynamy sprzedaż w momencie, kiedy dostajemy pozwolenie na budowę i gdy ona rusza, a nie czekamy, jak się wszystko wybuduje.
Działasz prężnie, kształcąc przyszłych deweloperów…
Tak. Lubię szkolić, dlatego stworzyłem Akademię Deweloperów. Na polskim rynku mamy braki mieszkaniowe. Gonimy w dalszym ciągu Zachód, gdzie na 1000 mieszkańców przypada 470 mieszkań, a u nas tylko 330. Jest więc dużo do zrobienia (i zarobienia) na tym rynku! Wkrótce odbędzie się kolejny zjazd Akademii. Jako prowadzących zapraszam ekspertów oraz deweloperów z odmiennymi doświadczeniami. Uczestnicy będą mogli poznać różne podejścia i zdecydować: To ma sens. To jest dla mnie. Albo: To nie jest dla mnie. Akademia Deweloperów jest jak buspas. Można stać w korku albo jechać buspasem i do tego samochodem elektrycznym. Na szkoleniach wyposażamy początkujących w niezbędne narzędzia, aby nie popełniali błędów i dojechali szybciej do celu.