Nie bój się wyzwań i po prostu działaj! Najlepsza strategia inwestowania w nieruchomości – Wojciech Orzechowski

Historia Wojciecha Orzechowskiego to opowieść o trudnej drodze do niezależności finansowej. O błędach i porażkach, które mogły go zatrzymać na dalszej drodze. A mimo to zahartowały go i pozwoliły odnieść ogromny sukces.

Nie bój się wyzwań

Kim jest Wojciech Orzechowski?
To twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach” i „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz Symulatora inwestowania w nieruchomości „Rentier®”. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, częsty prelegent na Kongresach Stowarzyszenia Mieszkanicznik (WIWN® uzyskał status Złotego Sponsora na Kongresie Mieszkanicznika 2018), członek Global Investor Club i prelegent podczas najważniejszych wydarzeń. Prelegent zapraszany przez koła naukowe działające przy: Uniwersytecie Łódzkim, SGH w Warszawie, Uniwersytecie Krakowskim, Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu. Absolwent Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego. Organizator Największej w Polsce Konferencji dotyczącej inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN® www.maratonwiwn.pl – która w styczniu 2018 roku zgromadziła 1000 inwestorów w auli Uniwersytetu Medycznego w Łodzi (kolejne tak duże wydarzenie już 10 czerwca w Łodzi). Wieloletni Prezes Zarządu Wspólnoty Piotrkowska 270 (16-piętrowy wieżowiec w Łodzi).

Jak od bankruta zostać milionerem i osiągnąć finansowy sukces?
Wszystko zaczęło się, gdy byłem małym dzieckiem. Taką żyłkę przedsiębiorczości zaszczepił mi dziadek, z którym chodziłem na targowiska i próbowałem handlować. W liceum miałem swój sklepik, w którym prowadziłem sprzedaż artykułów papierniczych. Potem ta przedsiębiorczość towarzyszyła mi cały czas. Mój pierwszy prawdziwy biznes założyłem z kolegą ze studiów, zajmowaliśmy się gadżetami reklamowymi, dostarczając te produkty do przedsiębiorstw czy szkół. Pamiętam, że realizowaliśmy coraz większe zamówienia. Najlepszymi odbiorcami były szkoły, które zamawiały nawet 1500 sztuk koszulek z nadrukiem logo. Dzięki temu mogłem zarobić moje pierwsze, większe pieniądze i kupić pierwszy telefon komórkowy. Wtedy minuta za połączenie wynosiła 2,70 zł. Niesamowite czasy. Ale to, co mnie zgubiło, to brak wyczuwania zagrożenia, brak umiejętności przeprowadzania analizy ryzyka oraz łatwowierność. Człowiek, gdy jest młody, myśli, że może szybko zarobić duże pieniądze i to jest bardzo zgubne. Dlatego nie dostrzegłem zagrożenia, a gdy było już za późno, straciłem wszystko. Historia mojego bankructwa w 2000 roku ściśle związana była z prowadzoną wówczas firmą. Była to sprzedaż sprzętu komputerowego. Kiedy biznes zaczął przynosić zyski, posiadaliśmy sklepy w dwóch miastach. Jeden ze wspólników oszukał nas, zafakturował sprzęt o wartości pół miliona złotych na swoją firmę. A my zostaliśmy z kredytami kupieckimi. Nie zabezpieczyliśmy się na taką sytuację i trudno było odzyskać te pieniądze. Umowa spółki nas nie zabezpieczała, dlatego odpowiadaliśmy całym majątkiem. Straciłem wówczas wszystko. Mogłem wtedy wyjechać z Polski, zatrudnić się na etacie lub… założyć swoją firmę, aby odrobić starty. I tak też zrobiłem. Powołałem firmę Go3.pl, która od 17 lat świadczy usługi internetowe: sprzedaż stron internetowych, usług hostingowych, zapewniając mi tym samym bezpieczeństwo finansowe. Cały czas jednak myślałem, jak stworzyć biznes, który pozwoli mi na stałe, bardzo dobre przepływy pieniężne. Po pół roku przyłączył się wspólnik Paweł. Działaliśmy razem i rozwijaliśmy firmę. Paweł miał bardzo analityczny umysł. Ja napędzałem działania – On podpowiadał dobre rozwiązania. W 2006 roku zacząłem z żoną inwestować w nieruchomości. Na początku było to niejako przy okazji, ale po latach okazało się, że to właśnie inwestowanie w nieruchomości jest najlepszym biznesem i drogą do sukcesu. W 2014 roku mogłem wyjechać z rodziną za granicę i nie pracować.

Od kilku lat z sukcesem zarabia Pan na nieruchomościach, dzieląc się swoją wiedzą na temat inwestowania w nieruchomości.
Znajomy namówił mnie, żebym założył blog. Zacząłem się na nim dzielić swoją wiedzą. Później napisałem książkę o inwestowaniu w nieruchomości, dzięki której ludzie zaczęli do mnie pisać z wieloma pytaniami. Najpierw odpowiadałem wszystkim, potem zrobiłem z tego usługę płatną, tworząc Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości. Potem doszedł symulator inwestowania w nieruchomości, czyli wg mojego autorskiego pomysłu powstała Gra Rentier®, która pozwala Uczestnikom moich warsztatów sprawdzić na planszy, jak inwestować i zarabiać na rynku nieruchomości. Niedługo potem stworzyłem największą w Polsce konferencję na temat inwestowania w nieruchomości, czyli Maraton WIWN® (www.superkonferencja. pl). Dzielenie się wiedzą i wprowadzanie moich Uczestników w świat inwestowania sprawia mi ogromną przyjemność. Wychodzę z założenia, że dobro zawsze powraca.

Trudno uwierzyć w to, że bez kapitału można zacząć inwestować w nieruchomości. Czy jest to możliwe?
Tak. Zgodnie z moją teorią Najskuteczniejszej Strategii Inwestowania w Nieruchomości uczę Uczestników moich warsztatów, jak w 6 lat zarobić 2 miliony i osiągnąć przychód pasywny poprzez zakup nieruchomości, czyli w skrócie zostać RENTIEREM. Poddać można się w każdej chwili. Najłatwiej powiedzieć nie mam kapitału, mnie na to nie stać. Ale tak mówi większość tych, którzy chcieliby inwestować. Jeżeli się okaże, że posiadamy 20 lub 50 tysięcy zł, to naszym zadaniem jest pożyczyć pozostałą kwotę i rozpocząć inwestycję. Od kogo pożyczyć? Pożyczka może być od rodziny, a także od znajomego czy przyjaciela. Może to być także kredyt bankowy. Za pomocą zebranych środków finansowych można już rozpocząć przygodę z inwestowaniem w nieruchomości. Jak to zrobić? Na stronie www.zarabiajnanieruchomościach. pl oraz www.oflipach. pl na bieżąco publikuję informacje na ten temat. Zapraszam do czytania. Wielu znanych inwestorów oraz twórców własnych teorii inwestowania w nieruchomości, takich jak np. Robert Kiyosaki, mówi: „think big” – co znaczy: „myśl na dużą skalę”. Nie bój się wyzwań i po prostu działaj.

Proszę nam opowiedzieć o swojej metodzie, czyli Najskuteczniejszej Strategii Inwestowania w Nieruchomości (NSIN®).
Na początku, podobnie jak inne osoby, miałem wiele wątpliwości, czy inwestowanie w nieruchomości jest korzystnym wyborem. Będąc ekonomistą z wykształcenia, analizuję pomysły przed podjęciem decyzji o wydawaniu pieniędzy. Dlatego wolę mieć pewność, że moje wyliczenia są poprawne, zanim przystąpię do realizacji planów. Zauważyłem, że najczęściej obawy pojawiają się u osób, które nie miały styczności z inwestycjami w ogóle. Często są to opinie, które są powtarzane, a więc nie analizowane. Jak je rozwiać? Polegając na własnym rozsądku i umiejętności liczenia. Po latach osobistych doświadczeń na polskim rynku opracowałem autorski program nauczania oraz Najskuteczniejszą Strategię Inwestowania w Nieruchomości NSIN®, która przy odpowiedniej dyscyplinie może zapewnić inwestorowi zysk na poziomie od 50 do 100% rocznie.

Jaki jest najważniejszy cel Najskuteczniejszej Strategii Inwestowania w Nieruchomości?
Główny cel NSIN® to oczywiście wolność finansowa. Niektórzy nazywają ten stan rentierstwem. Według mnie, kiedy jesteś rentierem, niczego nie musisz. Sam planujesz swój dzień i to, kiedy pracujesz. Możesz realizować swoje pasje, hobby bez konieczności myślenia o tym, że przecież trzeba zarabiać pieniądze. Wolność finansowa sprawia, że nasz świat zmienia się o 180 stopni. Już nie musimy pracować dla pieniędzy, żeby je zdobyć. To pieniądze pracują dla nas we wszystkich inwestycjach. I to jest ten stan, do którego każdy z Uczestników moich warsztatów chce dążyć – do wolności finansowej.

Pomówmy zatem o rentierstwie. Ile potrzeba kapitału, żeby zostać rentierem?
Bycie rentierem to moment, w którym wypracowane zyski pokrywają wszystkie koszty. Jeżeli już posiadamy 2 miliony złotych, to te pieniądze zainwestowane w nieruchomości dadzą nam 15-20 tysięcy złotych przychodu miesięcznie przed opodatkowaniem. Jeśli uda się osiągnąć 9% stopy zwrotu, to co miesiąc na Twoje konto wypłynie 15 tysięcy zł. Jeśli uda Ci się osiągnąć 12%, to wpływ miesięczny zwiększy się do 20 tysięcy zł. To wystarczy aby dobrze i godnie żyć.

Co Pan zatem poleca: wynajem, podnajem czy obrót?
Przeciętna stopa zwrotu z wynajmu, wynosi 8%. Obrót nieruchomościami pozwala na początku naszej przygody z nieruchomościami uzyskać dużo większe zwroty. Można obrócić w ten sposób posiadanym kapitałem kilka razy w ciągu roku, pomnażając swoje zyski. Dla przykładu, wyobraźmy sobie, że masz do dyspozycji 240 tysięcy w gotówce. Kupujesz nieruchomość remontujesz, urządzasz i wynajmujesz. Po zakupie nie masz pieniędzy, a jeśli zakup był w kredycie, tracisz częściowo lub całkiem zdolność kredytową. A ile zarabiasz? Jakieś 1500 zł miesięcznie. Czyli rocznie około 18 tysięcy. Jeśli te same pieniądze zainwestujesz w nieruchomość, którą ostatecznie sprzedasz, zarobić możesz 30 tys. lub więcej w pół roku, co daje minimum 60-tysięczny zysk roczny. W pierwszym przypadku osiągnąłeś ROE 7%, w drugim 25%. Jeśli posiłkowałbyś się kredytem, to z wynajmu ROE wyniesie dalej ok 8% w stosunku do zainwestowanego kapitału, a w przypadku sprzedaży stopa zwrotu osiągnąć może nawet 200%. W celu przeanalizowania w szczegółach tych danych zapraszam na www.nsin.pl Wraz z uczestnikami Warsztatów staramy się nie schodzić poniżej 50% rentowności na jednej transakcji, ale jest to możliwe przy obrocie nieruchomościami, zgodnie z moją koncepcją NSIN®. A to oznacza, że jeżeli obracasz takimi nieruchomościami dwa razy w roku, to zarabiasz całkiem ładną sumkę. Inwestujesz 30 tysięcy złotych miesięcznie, posiłkujesz się dźwignią finansową – kredytem, a potem osiągasz 50-100% stopy zwrotu w pół roku. Masz 30 tysięcy – zrób tak, żeby po roku mieć 60 tysięcy, masz 60 tysięcy – zrób z tego 120 tysięcy itd. Zgromadź 2 mln zł, zainwestuj w nieruchomości pod wynajem i spraw, aby na Twoje konto co miesiąc wpływało 15-20 tysięcy zł.

Komu Pan zatem poleca swoje Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości?
Warsztaty polecam wszystkim, którzy chcą się nauczyć inwestowania w nieruchomości. Moje warsztaty skonstruowane są tak, że Uczestnik otrzymuje całą wiedzę teoretyczną, ale podczas warsztatów wprowadza ją w życie. Są to warsztaty roczne prowadzone w formie mentoringu, gdzie pracujemy łącznie prawie 200 godzin, czyli przez cały proces inwestycyjny prowadzę każdego Uczestnika osobiście. Od wyboru miejsca działania, przez badanie rynku i kalkulację rentowności, formalności kredytowe, wybór i zakup nieruchomości, aż po remont i sprzedaż urządzonego mieszkania.

Podsumowując nasz wywiad: jest Pan człowiekiem bardzo aktywnym, można powiedzieć „człowiek renesansu”. Pisze Pan książki, prowadzi bloga, kanał na YouTubie, gdzie można oglądać liczne filmy z Pana udziałem, opracował Pan autorski symulator inwestowania w nieruchomości, czyli grę Rentier®, prowadzi Pan Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości, występuje na licznych konferencjach i spotkaniach, nie mówiąc o ważnym dla inwestorów wydarzeniu, organizowanym w Łodzi dwa razy w roku, czyli słynnym już Maratonie WIWN®. A co z Pana inwestycjami? Czy obecnie planuje Pan kolejne projekty?
Tak, inwestycje są dalej moją pasją. Obecnie realizuję kilka dużych projektów. Na ulicy 6 Sierpnia 72 w Łodzi wraz ze wspólnikiem Tomaszem Górą przygotowujemy inwestycję budynku mieszkalnego. Zamysłem naszym jest budowa bloku 5-kondygnacyjnego, w którym znajdzie się 45 mieszkań, 3 lokale usługowe, a łączna powierzchnia użytkowa wyniesie 2340 m2. Nieruchomość ta nie będzie dostępna dla klientów indywidualnych, ponieważ jest przygotowywana jako obiekt do wynajmu długoterminowego. Projekt ten wykonamy z grupą inwestorów, którzy mogą się do nas przyłączyć, pod warunkiem że posiadają min. 400 000 zł. W zamian mogą oczekiwać wysokiej rentowności swoich wkładów. Zgodnie z projekcją i analizą finansową, wynik dla tego przedsięwzięcia wynosi ok. 51,16% za okres inwestycji, realizowanej w okresie 2-letnim. Drugi projekt to renowacja kamienicy przy Tuwima 48 w Łodzi. Tam przygotowaliśmy projekt „Wiszące Ogrody” – ten projekt już z powodzeniem realizujemy. Obecnie mam do sprzedaży kamienicę w Bydgoszczy o wartości 4,8 mln przynoszącą 35 tys. zł zysku co miesiąc – zapraszam inwestorów zainteresowanych przejęciem tej kamienicy do rozmów. Ja cały czas obracam nieruchomościami, powiększając własny kapitał, który z kolei reinwestuję w kolejne projekty mieszkaniowe. Więcej informacji na temat przyłączenia się do moich projektów można uzyskać, pisząc na adres info@wiwn.pl.

Dziękuję za rozmowę i życzę dalszych sukcesów.

Aneta Nagler rozmawiała z Wojciechem Orzechowskim (Nr 1 str. 52)