Marta Kubacka
Inwestorzy mają obawy przed podejmowaniem aktywności w małych miastach. Oni nie! Znaleźli tu swoją niszę
i planują dalszy podbój miast i miasteczek. Co robią? Kupują kamienice, które swoją lokalizacją w centrum miast, niepowtarzalną architekturą dają obietnicę dobrych zysków. Przywracają im dawny blask i zmieniają w najwyższej klasy apartamentowce. Wiedzą, że inwestycje w podwyższonym standardzie są unikatowe w skali małego miasta. Można je więc szybko i drogo sprzedać, a zyskiem obdzielić inwestorów. Oto pomysł na sukces Michała Szulca i Filipa Piechowiaka.
Marta Kubacka: Dlaczego akurat inwestycje w kamienice?
Michał Szulc: Mam na swoim koncie kilkaset flipów, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Kiedy kupiłem pierwsze mieszkanie w kamienicy, zrozumiałam, że to dobry kierunek. Uświadomiłem sobie również, że inwestycja w jedno mieszkanie w kamienicy jest zbyt problematyczna, więc lepiej kupić całą kamienicę. Zaczęliśmy więc dążyć do tego, aby inwestować w całe budynki. Kamienice dają największe możliwości. I nie chodzi tu tylko o pieniądze.
M.K.: Co masz na myśli?
Michał: Można realnie wpływać na architekturę miasta, zrobić coś dla społeczności, ale też własnego poczucia estetyki. Czasem jeden budynek może zmienić wygląd całej ulicy. Taki mamy plan w przypadku naszej najnowszej inwestycji w Inowrocławiu.
M.K.: Dlaczego inwestycja w jedno mieszkanie jest problematyczna? Czy to kwestia specyficznych sąsiadów, którzy zamieszkują tę kamienicę?
Michał: Jeżeli kupujesz pojedyncze mieszkanie w kamienicy, która nie jest rewitalizowana, to nawet jeśli urządzisz jego wnętrze, to dalej jest to tzw. kamienica, która wymaga rewitalizacji. Gdy kupujemy całą kamienicę, odnawiamy ją, a wnętrze mieszkania zostawiamy do wykończenia klientowi. W kwestii sąsiedztwa musisz wiedzieć, że to się w ciągu ostatnich 15 lat niesamowicie zmieniło. Kiedyś rzeczywiście okolice kamienic nie należały do bezpiecznych. Dzisiaj jest wręcz odwrotnie. Budynki te zostały zrewitalizowane i zamieszkują je zupełnie inne osoby.
M.K.: Co się dzieje z tymi ludźmi, którzy tam mieszkali?
Filip Piechowiak: Siedem na dziesięć budynków, które kupujemy, jest opustoszałych w momencie zakupu. Dzieje się to w ten sposób, że do tej pory mieszkania były wynajmowane i w momencie, kiedy właściciel podjął decyzję o sprzedaży, po prostu nie przedłużał tych umów. Zdarza się też tak, że kupujemy budynki,
w których mieszkają ludzie. Rozmawiamy z tymi ludźmi, mówimy o swoich planach. Na początku boją się zmian. Są tacy, którzy decydują się zostać, co wiąże się
z wyższym czynszem w związku z rewitalizacją. Pozostali szukają czegoś odpowiedniego dla siebie, a my im w tym pomagamy.
Michał: Zapewniamy mieszkania socjalne, dbamy o dobre relacje z ludźmi zamieszukującymi kamienice. Nie moglibyśmy sobie wizerunkowo pozwolić na działania niekorzystne dla mieszkańców.
M.K.: Standard premium kojarzy się zazwyczaj z drapaczami chmur, zielonymi tarasami, nowoczesnymi przeszklonymi wnętrzami. Jak wygląda standard premium w przypadku kamienic?
Filip: Nie byłaś w naszej kamienicy, to rzeczywiście trudno sobie to wyobrazić. Kiedyś kamienice były stawiane jako symbol wysokiego statusu i luksusu. Wracamy do tego. Jeśli tylko wyłuska się z nich ten blask, który był kiedyś, to już samo w sobie jest piękne. Dzięki temu dzieje się magia – jest prawdziwie tak jak kiedyś. Postaram Ci się to wytłumaczyć. Za metr płytek płacimy tysiąc, a nie pięćdziesiąt złotych. Ponadto kamienice charakteryzuje wysoka izolacja akustyczna
i termiczna, czego współczesnym budynkom brakuje.
Michał: Dodajemy też innowacyjne technologicznie rozwiązania, typu wideofony, przeszklone windy, które powodują, że mieszkania są sprzedawane
w standardzie deweloperskim plus. Niektórzy łączą mieszkania, aby mieć więcej przestrzeni – takich mieszkań nie ma na rynku, więc to samo w sobie jest unikatowe.
M.K.: Współpraca z konserwatorem zabytków jest największym wyzwaniem?
Michał: To jest praca z ludźmi. Trzeba umieć z nimi rozmawiać, oni też podobnie jak urzędnicy wykonują ciężką i niedocenianą pracę.
Filip: Bywa tak, że łatwiej byłoby wstawić nowe drzwi, ale konserwator zabytków na to nie pozwala. To zdecydowanie podnosi koszty. Podczas współpracy z nami widzą, że zależy nam na jakości i że nie oszczędzamy, więc nastawienie mają bardzo pozytywne.
M.K.: Jak drogie są te mieszkania? Łatwo je sprzedać?
Filip: Nasze mieszkania są o wiele droższe. Przykładowo w Poznaniu metr powierzchni kosztuje średnio 8 tysięcy, a my sprzedajemy lokale za 14 tysięcy za metr kwadratowy. Nie zależy nam na szybkiej sprzedaży, wolimy poczekać i uzyskać założoną cenę. Ponadto w miarę zainteresowania cena wzrasta, bo musimy dostosować się do tej jakości, którą realizujemy.
M.K.: Inwestujecie w kamienice w całej Polsce. Czym różnią się poszczególne rynki? Czy to prawda, że ten najmniejszy jest najbardziej niedoszacowany?
Filip: Największa różnica jest w działaniu sądów i urzędów. W mniejszych miejscowościach jest szybciej, jeśli chodzi o kwestię organizacyjną
M.K.: A w kwestii rentowności?
Filip: Największa rentowność jest w najlepszych lokalizacjach. Jednocześnie trudno znaleźć kamienice w takich topowych miejscach. Dlatego inwestycje tego typu należą do rzadkości. Inwestycje w mniejszych miejscowościach można szybciej zrealizować. Chociaż stopa zwrotu jest mniejsza, to w skali roku może być większa. Dlatego teraz rozglądamy się za kamienicami w miastach od 50 do 200 tysięcy mieszkańców. W tych miastach podaż takich wysokobudżetowych inwestycji jest mała, więc z 200 tysięcy osób zawsze znajdzie się 30, które będzie chciało kupić taki lokal.
M.K.: Klientami są inwestorzy czy zdarza się, że ludzie poszukujący mieszkania dla siebie?
Filip: Jedni i drudzy. Czasem ktoś chce mieć coś wyjątkowego, unikatowego. Docenia piękno i chce mieć w tym swój udział. To tak jak z zakupami drogich samochodów.
Michał: Niektórzy dokonują nawet nieplanowanych zakupów. Po prostu spodoba im się kamienica i pojawia się w nich pragnienie posiadania tam swojego lokalu. Nawet ja się na to złapałem. Oglądałem jedną z naszych kamienic po realizacji i postanowiłem kupić tam apartament, bo tak mi się spodobał.
Filip: Jednocześnie inwestorzy chcą chronić swój kapitał przed inflacją, a nieruchomości są na to dobrym sposobem. Wartość tych mieszkań będzie rosła, przeciwnie będzie z mieszkaniami deweloperskimi. Te będą warte tyle, co przepływy, które można z nich wygenerować.
M.K.: Można więc wyciągnąć wniosek, że obecna sytuacja gospodarcza wam sprzyja?
Filip: W zasadzie tak. Trudność polega jedynie na tym, że ludzie boją się teraz podejmować tak ważne decyzje. Wstrzymują się, czekają, co będzie dalej. Mamy
o 500% więcej zapytań, ale tyle samo sprzedaży. Po prostu inwestorzy potrzebują więcej czasu.
Michał: Inwestorzy przeszli w stan „czekaj”, ale zyskają ci, którzy są dzisiaj w stanie „działaj” – mogą osiągnąć lepsze wyniki.
M.K.: Jak radzicie sobie z podwyżkami cen materiałów budowlanych?
Filip: Po prostu je akceptujemy. Zawsze mamy rezerwę. Jak się chce inwestować w kamienicę, to trzeba zawsze liczyć czas razy dwa i budżet razy dwa. Nigdy nie
wiadomo, co się wydarzy.
M.K.: Jak znajdujecie kamienice z potencjałem inwestycyjnym?
Michał: Dużo podróżujemy. Nawet jeśli jedziemy gdzieś w zupełnie innej sprawie, to przy okazji sprawdzamy teren, co dane miasto ma do zaoferowania. Śmiejemy się, że u nas nie ma „pustych przebiegów”.
Filip: Każdy sposób, który pozwala znaleźć taką nieruchomość, mamy przećwiczony.
M.K.: A konkretnie? Kto Wam w tym pomaga?
Filip: Komornicy nie – bo jest za duża konkurencja. W spółdzielniach nie ma kamienic. Bardzo lubimy za to transakcje z syndykami. Pośrednicy i sourcerzy też mają w tym swój udział. Mamy również swój dział pozyskiwania. Największą pracę wykonuje Michał, który jest zakupoholikiem i codziennie przegląda cały rynek wzdłuż i wszerz. Nie jest to łatwe zadanie, bo na 1000 przeanalizowanych „tematów” tylko 1 zainteresuje nas na tyle, że postanawiamy się nim zająć.
M.K.: Wszystkie pozyskane nieruchomości okazały się strzałem w dziesiątkę? Nie wierzę, że ani razu nie powinęła Wam się noga.
Michał: Jeżeli przyjmiesz rygorystyczne zasady i przy jakichkolwiek wątpliwościach odrzucasz projekt, to jest mała szansa, żeby coś poszło nie tak. Ktoś widzi okazje, a ja widzę zagrożenia.
Filip: Ja podejmuję decyzję bez oglądania kamienicy, bo jak już ją obejrzę, to jest zagrożenie, że tak mi się spodoba, że nie będę racjonalnie brał pod uwagę aspektów ekonomicznych. Dlatego nigdy ich nie oglądam, dopóki w Excelu zera nie będą się zgadzać.
Michał: To prawda, dlatego to ja oglądam kamienice, a później razem podejmujemy decyzje.
MK: Jak pozyskujecie fundusze na tak wysokobudżetowe inwestycje?
Filip: Pierwszym i podstawowym źródłem naszego finansowania są klienci, bo bazujemy na tych lokalach, które istnieją. Inaczej rzecz ujmując: kupujemy
w hurcie, sprzedajemy w detalu. To jest ten lewar biznesu kamienicznego, który odróżnia go od deweloperskiego. Drugie źródło pozyskiwania kapitału
to społeczność inwestorów. Ta grupa obecnie liczy już setki inwestorów, którzy weszli w projekty z kwotą od 50 tysięcy złotych do ok. 11 milionów. Trzecim źródłem finansowania są oczywiście nasze własne środki, których już trochę zgromadziliśmy.
M.K.: Ile najwięcej zarobiliście na jednej inwestycji?
Filip: Nie powiem, bo i tak nikt nam nie uwierzy.
M.K.: To bardzo ważne, powiedz, proszę.
Filip: Rozrzut jest ogromny, ale powiedzmy, że kilkadziesiąt procent. Mieliśmy też takie transakcje, że ROE dążyło do nieskończoności, i to na dużych kwotach.
Z kolej najwyższe ROI wynosiło około 60- 70%.
M.K.: Macie dużą konkurencję w inwestycjach w kamienice?
Filip: Jest duża konkurencja, ale nie mamy konkurencji w kwestii kompleksowości różnych elementów tego biznesu. Mamy społeczność, kanały internetowe, silny marketing, know-how typowo kamieniczny i fliperski. Mieszanka tego doświadczenia jest unikatowa na skalę Polski.
M.K.: Czego można się po Was spodziewać w najbliższej przyszłości?
Filip: Chcemy się profesjonalizować, aby dostarczać gotowe produkty – czyli nie stan deweloperski, ale stan wykończony „pod klucz”. Uważam, że to jest przyszłość rynku nieruchomości. Klienci tego oczekują i my chcemy te potrzeby spełniać.
Mobile: +48 534 879 246
www.fidgroup.pl