Ewa Jakubowska (Nr 8 str. 62)
Nieruchomości komercyjne a COVID-19
Lokale i samodzielne nieruchomości usługowe to znacząca część rynku nieruchomości. Partery w budynkach wielorodzinnych i osobne budynki o przeznaczeniu niemieszkalnym to nieruchomości, z którymi mamy do czynienia zarówno w dużych aglomeracjach miejskich, jak i w małych miejscowościach. W niniejszym materiale skupię się na nieruchomościach małych i średnich, pomijając segment wielkopowierzchniowych galerii handlowych czy biurowców.
Większość z przedmiotowych nieruchomości ma właściciela (wynajmujący) i osobnego faktycznego użytkownika (najemca). Najemcami są różnego typu podmioty handlowe i usługowe, od gigantycznych sieci typu Jeronimo, Auchan czy Rossmann, przez restauracje, biura prawne, księgowe, gabinety medyczne,
aż po mikroprzedsiębiorców prowadzących samodzielnie sklep, bar czy punkt usługowy. Rozmaitość i powszechność takich nieruchomości jest ogromna,
nie dziwi więc, że wraz z rozwojem rynku inwestycji nieruchomościowych w Polsce, takie obiekty stały się pożądanym elementem portfolio wielu inwestorów. Wśród podstawowych zalet inwestycji w takie obiekty wymienić należy dużą bezobsługowość, stabilność i bezpieczeństwo. Standardem jest sytuacja, w której obie strony umowy – wynajmujący i najemca – to przedsiębiorcy traktowani przez prawo jednakowo, odwrotnie niż w przypadku uprzywilejowanych najemców lokali mieszkalnych. Dodatkowo okresy najmu zazwyczaj są kilkuletnie, co zapewnia wynajmującemu przewidywalność dochodową i możliwość długofalowego planowania inwestycji. Długa umowa najmu podpisana z wiarygodnym podmiotem pozwala też podnieść zwrot z zainwestowanego kapitału przez zastosowanie dźwigni finansowej. Inną zaletą jest fakt, że najemca przejmuje na siebie większość obowiązków związanych z bieżącym utrzymaniem lokalu, a nawet zazwyczaj samodzielnie dostosowuje lokal do swoich potrzeb. Jednym słowem – wymarzona inwestycja długoterminowa. TAK – zgadzam się z tym stwierdzeniem i wielu inwestorów, którym doradzam od lat, może to potwierdzić. Tyle że taki jest STANDARD w czasach spokoju i normalności. Co jednak dzieje się z tą częścią rynku nieruchomości w momencie, w którym zderzamy się z niespodziewanym elementem ryzyka w postaci wirusa COVID-19? Ryzyko kryzysu finansowego, lepsze
i gorsze okresy ekonomicznie, klęski żywiołowe – to wszystko już było i większość inwestorów jest świadoma ewentualnych konsekwencji. Jednak obecna od kilku tygodni sytuacja jest wyjątkowa. Pierwszy raz w historii postkomunistycznej gospodarki zderzamy się z epidemią i środkami prawnymi powszechnie ograniczającymi funkcjonowanie ludzi, a w konsekwencji działalność gospodarczą. Nieruchomości nie są wyjątkiem. Szczególnie zawrzało, gdy na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca br. zamknięto lub ograniczono znaczną część rynku usługowo-handlowego. Hotele stoją puste, większość galerii handlowych jest zamknięta w całości lub części, ośrodki kultury, nauki, sportu nie pracują. Ludzie siedzą w domach. Kto może pracuje online, nasza kancelaria również.
RYNEK NIE BYŁ PRZYGOTOWANY NA TAKIE
ROZPORZĄDZENIE – GENERALNE I POWSZECHNE.
Niektóre segmenty dotyka ono bardziej, niektóre mniej, część użytkowników lokali pracuje bez zmian, część napotyka nowe wyzwania, które pozwalają im działać w nowej formule, część została zamknięta. Z moich dotychczasowych obserwacji wynika, że generalnie lokale usługowe i małe lub średnie obiekty wolnostojące prosperują w obecnej sytuacji lepiej niż wielkopowierzchniowe galerie, choć oczywiście wszystko zależy od tego, z której branży jest najemca. Sklepy spożywcze mają kłopoty organizacyjne, ale działają na zwiększonych obrotach. Drogerie, apteki, punkty usługowe zdecydowanie odczuwają spadek popytu, ale częściowo funkcjonują. Najtrudniejsza sytuacja dotyczy branż, które zostały zamknięte całkowicie, w tym w szczególności punktów restauracyjnych, sportowych czy rozrywkowych, większości segmentu beauty, podobnie jak placówek edukacyjnych czy sklepów odzieżowych. To znaczna część najemców handlowo-usługowych
i w tej grupie na pewno pojawią się kłopoty, które odczują również wynajmujący. Niektórzy najemcy występują o obniżki opłat, inni zdecydują się na likwidację dotychczasowej działalności. Pewne rozwiązania łagodzące skutki obecnej sytuacji wprowadza rządowy projekt „tarczy antykryzysowej”, jednak w momencie pisania niniejszego tekstu nie są znane ostateczne zapisy.
Jest spokojniej i trochę wolniej,
ale wirus nie zatrzymał rynku.
Podsumowując, chciałabym wskazać kilka elementów optymistycznych. Rynek nie znosi próżni. Przedsiębiorcy przegrupują się i znajdą środki zaradcze,
a po ustąpieniu zagrożenia zaczną nadrabiać. Podobnie będzie z lokalami. Przez kilka miesięcy będziemy obserwować bezpośrednie skutki obecnej sytuacji
i zmiany będące jej konsekwencją. W miejsce firm, które nie podołają, pojawią się nowe. Już słychać pierwsze komunikaty nowych sieci zagranicznych zainteresowanych polskim rynkiem. Część z nich potraktuje obecną sytuację jako okazję do przejęcia lokalizacji zwalnianych przez wcześniejszych najemcach. Dodatkowo warto podkreślić, że niektórzy użytkownicy lokali mają teraz bardzo gorący okres. Mogłabym wskazać co najmniej kilka sieci, z którymi współpracujemy, w których komercjalizacja i rozwój sieci idą pełną parą. Zamiast spotkań, są negocjacje online, zamiast podpisów przy stole, dokumenty dostarcza kurier. Podobnie z inwestorami. Wytrawni gracze wcale nie zastygli w oczekiwaniach. Transakcje posuwają się do przodu, umowy są podpisywane.
Jest spokojniej i trochę wolniej, ale wirus nie zatrzymał rynku. Co będzie dalej? Część właścicieli nieruchomości zdecyduje się na sprzedaż swoich obiektów,
by zrekompensować sobie straty poniesione w innych sektorach swojej działalności. Część inwestorów lokujących środki w innych branżach zwróci się
ku nieruchomościom, część pewnie zrezygnuje.
Wniosek jest prosty, po obecnym okresie spowolnienia i trudności przyjdzie czas pełen energii, działań i transakcji. Na rynku nieruchomości usługowych
na pewno.
Ewa Jakubowska
Z wykształcenia prawnik i zarządca nieruchomości. Z pasji i zamiłowania inwestor i doradca inwestycyjny. W sektorze Real Estate drugą dekadę. Początkowo, przez kilka lat koordynowała z Londynu działalność butikowego, brytyjskiego funduszu private equity inwestującego w Polsce, Niemczech i Turcji. Od powrotu
do Warszawy wspiera i koordynuje inwestycje polskich i zagranicznych podmiotów zainteresowanych polskim rynkiem. Wśród inwestorów, z którymi współpracuje i którym doradza są prezesi korporacji i firm produkcyjnych, osoby z listy 100 najbogatszych Polaków, fundusze nieruchomościowe, ale też mikroprzedsiębiorcy. Od ponad 5 lat z sukcesem rozwija butikową Kancelarię Doradczą PROTRUST Real Estate.