Dorota Dymyt-Holko
Zarządzanie ryzykiem prawnym w branży budowlanej, monitorowanie przepisów i stałe ich wprowadzanie do krwioobiegu organizacji staje się kluczowym elementem prowadzenia inwestycji.
Nowa ustawa deweloperska, nowe MPZP, nowe warunki techniczne, nowe przepisy i zapowiedzi kolejnych zmian w prawie budowlanym. Ministerstwo nie próżnuje, a rynek potrzebuje wytchnienia. Branża budowlana zaczyna tonąć w gąszczu zmieniających się przepisów i procedur, deweloperzy szykują się na daleko idące zmiany. Nowa ustawa deweloperska „przemebluje” rynek, podniesie koszty i utrudni prowadzenie inwestycji. Wprowadzenie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym tylko doleje oliwy na już rozgrzanym rynku. Nadążanie za zmianami prawnymi staje się wyzwaniem zarówno dla firm deweloperskich, budowlanych, jak również dla całej branży związanej z nieruchomościami.
Fliperzy również nie mogą czuć się komfortowo ze względu na wprowadzenie nowej definicji nabywcy. Według nowej ustawy (art. 5 pkt 5) jest osobą fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną
z umów, o których mowa w tej ustawie. Biorąc pod uwagę prawo przedsiębiorców (art. 3 i 4), przedsiębiorcą jest również osoba fizyczna wykonująca działalność gospodarczą, czyli zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły.
Od którego lokalu flipper staje się przedsiębiorcą? Tego przepisy już nie wyjaśniają. Koniec z hurtowymi zakupami i odsprzedażą lokali indywidualnym nabywcom?
Ustawa wprowadza obowiązek zapewnienia rachunku powierniczego przez cały okres realizacji sprzedaży w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (aż do chwili przeniesienia własności ostatniego z lokali), tj. również po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku – art. 7 ust. 3 w zw. Z art. 16 ust. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że umowy między deweloperem (przedsiębiorcą) a flipperem-przedsiębiorcą nie będą zawierać mieszkaniowych rachunków powierniczych – skutek: ograniczenie możliwości cesji 1:1 na nabywcę konsumenta, tj. przeniesienia w całości bez zmian ogółu praw i obowiązków flippera-przedsiębiorcy z umów zobowiązujących zawartych przez niego z deweloperem na nabywcę-konsumenta, w związku z brakiem możliwości zapewnienia
nabywcy-konsumentowi ochrony w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zamieszanie?
Idźmy dalej. Procedury odbiorowe lokali – również zostały zmienione, wprowadzono pojęcie wady istotnej, która nie posiada definicji. Orzecznictwo? Bogate, należy z niego wywodzić, czy dana wada jest istotna. Trzeba przy tym pamiętać, że pod uwagę bierzemy zdanie nabywcy. Rzeczoznawca budowlany (powoływany przez klienta) ma udowodnić jej występowanie. Przypomnę, że klient może odmówić odbioru lokalu.
Jeżeli na dodatek mieliśmy podpisaną umowę rezerwacyjną, to sytuacja znacznie się komplikuje. Mamy różne „ścieżki” odbiorowe i procedury działania
w przypadku np. odmówienia odbioru lokalu, nieuznania wady istotnej przez dewelopera i mnogości wad wpisanych do protokołu.
Jeżeli chodzi o rozliczenia i harmonogramy, to banki uzyskały dodatkowe uprawnienia, nadzór i weryfikację przed wypłatą transz. Ostatnia transza jest zablokowana do czasu przeniesienia własności na nabywcę. Deweloperzy muszą posiadać „poduszki” finansowe, aby prowadzić inwestycję i na bieżąco móc rozliczać się z wykonawcami.
Wprowadzenie umowy rezerwacyjnej i kolejne procedury, jakie z niej wynikają, określenie wysokości maksymalnego zadatku – to dalsze zmiany. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to następna komplikacja, do tego dochodzi rozliczanie i podwyższanie kosztów w zależności od typu rachunku powierniczego (zamknięty, otwarty).
Generalni wykonawcy również będą musieli zapoznać się z zapisami nowej ustawy. To na nich będzie ciążyć obowiązek dostarczania oświadczeń o rozliczeniach, dostosowania harmonogramów pod umowy z inwestorem, płatności czy też terminowego usuwania wad (nabywca będzie mógł bez zgody sądu zlecić wykonanie zastępcze na koszt dewelopera, jeżeli wyznaczone terminy miną).
Wydaje się, że obecnie największym wyzwaniem będzie nie tylko rynek materiałów budowlanych i ryzyko wzrostu kosztów oraz brak ekip, ale również monitorowanie zmian ustawowych. Stała weryfikacja przepisów staje się must have każdej inwestycji. To już nie tylko umowy „na złe czasy”, lecz także zabezpieczanie się przed nadchodzącymi zmianami. Wprowadzanie przepisów do firm stanie się najważniejszym elementem układanki.
Dorota Dymyt-Holko – prawnik, absolwentka Szkoły Głównej Handlowej, doktorantka Uczelni Łazarskiego na kierunku prawo o specjalności: zarządzanie ryzykiem prawnym. Menager projektu w Inplag Sp. z o.o.