Nowy wymiar flipowania – Kup budynek, sprzedaj mieszkania – Strefa Nieruchomości

Tekst: Damian Kleczewski

W 7. numerze Strefy wspominałem o multiflippingu na kamienicy. Dziś ten temat chciałbym omówić szerzej. Proces ten ma bowiem wiele zależności i ewentualne błędy podczas jego realizacji mogą wprost rzutować na liczbę mieszkań wytworzonych w budynku.

Niektórzy zastanawiają się, jak to jest, że nagle w jednym budynku pojawia się dwu lub trzykrotnie więcej lokali do sprzedaży, niż budynek posiadał pierwotnie. W przypadku inwestycji deweloperskich takie cudowne rozmnożenie jest niewykonalne. W związku z tym, że kamienice nie posiadają często inwentaryzacji metrażowej, tym samym nie ma wykonanej samodzielności lokali i założonych dla nich ksiąg wieczystych, dlatego dla inwestora jest to najkorzystniejsza sytuacja.

W urzędach nie ma bowiem pozwolenia na wybudowanie tego obiektu, często nie ma też żadnej innej dokumentacji. Skoro zatem nic nie ma lub jest niewiele, to należy przygotować dokumentację samemu. Inwestor zleca wówczas do architekta, który ma nieograniczone uprawnienia budowlane w projektowaniu, przygotowanie obecnej i docelowej inwentaryzacji. Obecna wskaże nam dokładny stan, który został kupiony, a docelowa określi liczbę lokali, które możemy wygenerować zgodnie z naszym biznesplanem. W przypadku inwentaryzacji docelowej z planowaną większą ilością lokali nie możemy przesadzić. Co to oznacza w praktyce?

Proces uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali jest procesem wyłącznie administracyjnym, a nie w trybie pozwolenia na budowę. W związku z tym, na podstawie inwentaryzacji z oznaczonym lokalem, teczką lokalu, kartoteką budynku, inwestor uzyskuje zaświadczenie stwierdzające samodzielność dla danego lokalu użytkowego lub mieszkalnego. Z takim dokumentem i kartoteką budynku możemy robić już akty notarialne. Jednak podejrzenia może wzbudzić np. 50 kawalerek dla kamienicy o wielkości 1000 m2 .

Opisany wyżej proces jest dość prosty, ale wymaga dobrego przygotowania, zanim uruchomi się wnioski do urzędu. Wszelkie korygowanie wydłuży proces i może spowodować dodatkową kontrolę. Proces uzyskiwania samodzielności dla lokali na podstawie przygotowanej inwentaryzacji docelowej z większą liczbą lokali niż ta pierwotna jest legalny i jego powodzenie jest w dużym stopniu zależne od faktycznego stanu przygotowanego przez inwestora w budynku. Dużym plusem tego procesu jest brak zapewniania miejsc postojowych dla wszystkich lokali, które zostaną wyodrębnione w taki sposób. W przypadku działań przez pozwolenie na budowę w większości przypadków urząd wymagać będzie wskazania miejsca na auto do lokalu.

Po przejściu formalności, mając w ręku zaświadczenia o samodzielności, możemy sami wyodrębnić lokale dla siebie lub sprzedać je na rynku komukolwiek. Bez takowych zaświadczeń nie możemy mówić o sprzedaży lokali, ale o sprzedaży udziałów ze wskazaniem na lokal, a to nie jest to samo z punktu widzenia jakości produktu i odbioru rynkowego.

Jeśli masz w ręku zaświadczenia o samodzielności, to możesz otwierać szampana. To najważniejszy dokument, jeżeli chodzi o zyski na takiej inwestycji.

Zakładając, że inwestor przechodzi wyłącznie formalne sprawy i przygotowuje pomieszczenia w budynku od strony technicznej, aby miało to pokrycie z inwentaryzacją docelową, można mówić o 2,5- lub 3-krotnym pomnożeniu ceny nabycia za m2 . Wymiar finansowy jest najkorzystniejszy przy wydzieleniu w budynku kawalerek wielkości 20-25 m2 , a współczynnik rentowności obniża się wraz ze wzrostem metrażu lokalu lub wraz ze zmianą jego przeznaczenia (np. lokale użytkowe).

W obecnej sytuacji rynkowej może się wydawać, że zakup kamienicy jest bardzo kosztowny i trudny w procesie wykonawczym. Jednak przy zakupie grupowym korzyści są znacznie wyższe niż przy pojedynczym fippowaniu po całym mieście. Inwestycja znajduje się pod jednym adresem, a inwestor ma wpływ właściwie na wszystkie obszary. Zaczynając od inwentaryzacji pod siebie, przez wygląd części wspólnych, na kontroli i komforcie prowadzenia inwestycji kończąc. Kluczem do sukcesu jest dobra analiza oferty i zbadanie jej potencjału, udane negocjacje i bezpieczny zakup. Reszta to etapy realizacyjne, które także są ważne, a cieszą jeszcze bardziej, jeśli zyski są wyznaczone już na początku inwestycji.

V edycja szkolenia „Potencjał kamienic” (ostatnia w 2020 r.)
odbędzie się 17-18.10.2020. Zapisy przez stronę:
www.zrozumiecnieruchomosci.pl w zakładce szkolenia.

Damian Kleczewski

Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumiec Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działan remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.