Dzisiaj coraz więcej osób zaczyna zdawać sobie sprawę, że ZUS najprawdopodobniej nie zapewni im godnego życia jako przyszłym emerytom. Osoby te starają się szukać ratunku w nieruchomościach, a konkretnie w najmie nieruchomości. Jest to całkiem rozsądne, ponieważ tego typu inwestycje charakteryzują się dużą przewidywalnością oraz stabilnością.
[betteroffer]
TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.
[/betteroffer]
[betterpay amount=”1.00″ button=”http://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]
Comiesięczne wpływy z najmu mogą zapewnić początkowo dodatkowy dochód dla budżetu domowego, a później godne życie na emeryturze. Jest to zdecydowanie lepsza strategia niż wiara, że państwo, które stosuje rozdawnictwo na masową skalę i zadłuża się „pod korek”, będzie miało środki na to, aby każdemu opłacić wszystkie potrzeby. Osobom, które chcą zgłębić temat, gorąco polecam książkę byłego prezesa ZUS, a dzisiaj eksperta Centrum im. Adama Smitha – Roberta
Gwiazdowskiego „Emerytalna katastrofa”. Nie bądźmy jednak minimalistyczni, dlaczego myśleć tylko o emeryturze, kiedy jesteśmy w okolicach trzydziestki. Przecież mamy dużo czasu i można zacząć żyć z najmu dużo szybciej, nabywając odpowiednią liczbę lokali i mądrze się kredytując. W krajach, gdzie gospodarka jest bardziej rozwinięta niż u nas, zdecydowanie większy odsetek lokali jest wynajmowany. Pokazuje to perspektywy rozwoju tego segmentu w Polsce. Poza tym, kiedy dobrze zainwestujesz i zadbasz o zyski z najmu, naturalne będzie, że wkrótce będziesz mieć nie jeden, a więcej lokali na wynajem. Widać dzisiaj wyraźnie, jak w Polsce na nowo kreuje się zapomniany zawód inwestora w nieruchomości, czyli rentiera. Rentierstwo właśnie w krajach socjalistycznych było tak bardzo tępione.
PERSPEKTYWY
Praktyka pokazuje, że zmiany, jakie zachodzą w Polsce, są efektem naturalnego rozwoju rynku i bardzo dobrze. Coraz częściej na różnych konferencjach poświęconych inwestowaniu w nieruchomości można usłyszeć, że ktoś ma powyżej pięciu mieszkań na wynajem. Coraz więcej moich znajomych twierdzi,
że osiągnęło wolność finansową właśnie dzięki inwestowaniu w nieruchomości. To według mojej wiedzy również faza rozwoju rynku nieruchomości. W Wielkiej Brytanii czy też w Stanach Zjednoczonych całe rodziny od kilku pokoleń nabywają i zarządzają nieruchomościami na wynajem. I właśnie dlatego tam robi wrażenie, jak ktoś posiada 500 nieruchomości, a u nas dziesięć. Od razu powiem, że liczba lokali też nie jest taka istotna, a ich łączna wartość i osiągane z nich stopy zwrotu (ROI). Nie oszukujmy się, wynajmowanie lokali to biznes, kwestią jest tylko poziom delegowania zadań operacyjnych, a prościej – takie oddelegowanie zadań poszczególnym firmom, żeby samemu zajmować się najmem jak najmniej. Tej filozofii znaczna część inwestorów w Polsce jeszcze nie odkryła.
BOOM
Kiedy piszę te słowa, mamy boom budowlany i gwałtowny rozwój rynku nieruchomości. Rozwój ten możemy zauważyć w nieruchomościach mieszkalnych
i komercyjnych. Dotyczy mieszkań nowo budowanych, jak i remontowanych przez inwestorów na wysoki standard na rynku wtórnym. Świadomość uczestników rynku rośnie. Zmieniają się także potrzeby i wymagania kupujących. Dziś sporo osób kupuje mieszkania na wynajem i, co do tej pory było niespotykane, inwestorzy coraz częściej mają w portfelach pięć, a nawet dziesięć nieruchomości. Dzisiejszy boom jest zdecydowanie rynkiem inwestora. Inwestorzy, aby zarabiać na swoich aktywach, uczą się i rozwijają. Dzięki temu pojawiają się też nowe produkty, które mają spełnić ich potrzeby i oczekiwania. Jako dziecko wielokrotnie słyszałem określenie „krzyk mody”. Dzisiaj, pisząc te słowa, zorientowałem się, że od wielu lat nikt w moim otoczeniu nie użył tego określenia. Otóż aktualnym „krzykiem mody” w nieruchomościach jest nabywanie inaczej mieszkań inwestycyjnych. Idea polega na tym, żebyś nabył mieszkanie, które będzie generowało określoną kwotę z najmu. Jest to bardzo ciekawe, ponieważ do tej pory głównym miernikiem wartości mieszkania (oprócz lokalizacji) w Polsce był metraż, a nie przewidywane i weryfikowalne zyski z najmu.
„Jakie mieszkanie kupiłeś?”
„60 mkw., trzy pokoje z dobrym widokiem”
– można czasem usłyszeć.
METR METROWI NIERÓWNY?
Okazuje się jednak, że jedno mieszkanie 60 mkw. może być zupełnie nieporównywalne z drugim! Jeśli jedno generuje zysk dla właściciela 2000 złotych miesięcznie, a drugie 4000 złotych miesięcznie, logiczne się wydaje, że przy zbliżonych parametrach powinny mieć także inne ceny! Być może pomyślisz sobie,
że do porównania wybrałem mieszkanie w Łodzi i w Warszawie, przecież ceny mieszkań w tych miastach bardzo się różnią, tak jak i ceny najmu. A co, jeśli mówię
o dokładnie takich samych mieszkaniach, w tym samym mieście, w tym samym budynku, jedno pod drugim (czyli mają taki sam rozkład)? Otóż rozwiązanie tkwi w wykorzystaniu powierzchni w środku. Okazuje się bowiem, że takie same mieszkania, ale podzielone inaczej, efektywniej oraz wynajmowane na długi termin, ale w inny sposób, mogą generować diametralnie inne zwroty! W Stanach Zjednoczonych podstawową jednostką miary atrakcyjności inwestycji w nieruchomości jest NOI (net operative income)
NOI = wszystkie zyski z najmu nieruchomości
minus wszystkie wydatki i koszty.
NOI nie uwzględnia odsetek od kredytów, amortyzacji ani podatków. Służy do „czystego” określenia atrakcyjności inwestycji. W przypadku opisywanych przeze mnie mieszkań przy założeniu, że oba są wynajęte na rok przez 12 miesięcy i wszystkie opłaty są przerzucone na najemców oraz sami nimi zarządzamy, NOI wyszłoby odpowiednio 24 000 złotych i 48 000 złotych. Dalej NOI dzielimy przez cenę zakupu lokalu i dzięki temu możemy policzyć ROI (return on investment), czyli stopę zwrotu z inwestycji. Gdyby opisywane mieszkania miały taką samą cenę, stopa zwrotu z mieszkania drugiego byłaby dwa razy większa od stopy zwrotu z mieszkania pierwszego. W Polsce takie rzeczy się zdarzają i mało kto widzi w tym coś dziwnego, ponieważ wartość nieruchomości oceniana jest na podstawie metrów, a nie dochodu!
DOSTRZEC OKAZJĘ!
Zastanówmy się chwilę. Skoro możesz kupić takie samo mieszkanie, które zarabia dwa razy więcej, ale w cenie tego pierwszego, to czy nie byłaby to niesamowita okazja inwestycyjna?! A gdyby więcej osób dostrzegało tę okazję, to zapewne kwestią czasu byłoby, żeby lepiej pracujące mieszkania po prostu kosztowały więcej pieniędzy. I stąd opisywany „krzyk mody”. Profesjonalni inwestorzy zaczęli sprzedawać specjalnie przygotowane mieszkania do najmu, które mają generować niezwykle atrakcyjne dochody. Ponieważ ta wiedza stała się ostatnimi czasy bardziej dostępna, dzisiaj bardzo dużo osób oferuje takie mieszkania, m.in. dlatego nasz rynek tak mocno poszedł w górę. Świadomość inwestorów bardzo rośnie, a razem z nimi rozwijają się też klienci. Jak zapewne wiesz, do dobrego produktu trzeba klienta przygotować. W Stanach Zjednoczonych kupowanie nawet całych kompleksów apartamentowców odbywa się na bazie NOI i każdy rozumie, że prawdziwe zarobki w nieruchomościach nie pochodzą z metrów kwadratowych (czyli z racji samego posiadania), a z dobrego zarządzania i w konsekwencji dobrego zarabiania, czyli generowania odpowiednio wysokiego przepływu finansowego dla właściciela. W NOI zawiera się też wycena danej lokalizacji. Oczywiście licząc wspomniane wskaźniki, właściciele zdają sobie sprawę, że ich inwestycje będą potrzebowały napraw i przeglądów, co może spowodować obniżenie NOI, jeśli się tego nie uwzględni w swoim planie.
RYNEK POLSKI
W Polsce oferowanie i kupowanie nieruchomości na podstawie gwarantowanych stóp zwrotu ROI (czyli NOI/cena zakupu) jest czymś nowym na rynku mieszkaniowym. Dlatego decydując się na taki sposób bezpiecznego ulokowania swoich pieniędzy, należy zwrócić baczną uwagę na jakość wykonania, dokładność, estetykę, ale także na spodziewane oczekiwania rynku. Jeśli interesujesz się choć trochę rynkiem najmu nieruchomości, zapewne wiesz, że dzisiaj „królują pokoje”, czyli mieszkania podzielone na większą liczbę małych pomieszczeń. Wszystko w porządku, jeśli te pokoje są wykonane w sposób przemyślany, funkcjonalny oraz zapewniają najemcom komfort. Mówi się, że nieruchomości są powolne, to prawda, ale rozwijają się zdecydowanie szybciej, niż nam się zdaje. Kilka lat temu, gdy zaczynałem swoją przygodę, pokoje dwuosobowe dominowały, a pokoje jednoosobowe uważane były za zbytek luksusu. Dwa lata później okazało się, że „stare dwójki” nadają się głównie dla par, a „jedynki” wysunęły się na prowadzenie. Obecnie produktem podstawowym są pokoje jednoosobowe,
a rynek jest po brzegi nimi napchany. Dlatego zawsze trzeba patrzeć w przód.
Od lat mówi się, że najlepszą inwestycją pod wynajem jest kawalerka. To paradoksalnie prawda i fałsz zarazem. Po pierwsze to zależy od twoich oczekiwań, mocy przerobowych, wiedzy, czasu, lokalizacji itd. Po drugie kawalerki są tanie, ponieważ są małe. Jednak ich cena jest stosunkowo wysoka w porównaniu
ze spodziewanymi zwrotami. Stąd nabywając taki lokal, możesz liczyć na łatwy i szybki wynajem, ale rzadziej na wysoką stopę zwrotu. Pokoje do wynajęcia
są dzisiaj tak atrakcyjne, ponieważ generują wyższe stopy zwrotu, a przy odpowiednim zarządzaniu stabilnie zarabiają.
APARTAMENTY WAKACYJNE
Atrakcyjnymi inwestycjami wydają się apartamenty wakacyjne, stąd wiele osób zupełnie przypadkowych je nabywa. Nie jest to zaskoczeniem, ponieważ są to nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, piękne, nowoczesne i można się nimi pochwalić. Aby jednak apartamenty przeznaczone na najem krótkoterminowy były naprawdę atrakcyjne, nie powinieneś ulegać marketingowi, modzie czy radom znajomych. Powinien być to element przemyślanej strategii, popartej realną wiedzą. Najlepiej, żeby mieć też kontakty do odpowiednich specjalistów, którzy mogą się takim apartamentem profesjonalnie zająć, chyba że będąc właścicielem takiego lokalu, chcesz mieć dodatkową pracę
Miniapartamenty, czy też inaczej minikawalerki, są nowym produktem, który podbija rynek. Są to duże mieszkania, które podzielone sprytnie na mniejsze, nawet na jednej księdze wieczystej, wygrywają z innymi rodzajami mieszkań, ponieważ zarabiają relatywnie najwięcej. Sęk w tym, że porównując je z luksusowymi apartamentami, zarabiają podobnie, jeśli są przygotowane na najem krótkoterminowy, ale ponieważ w ramach jednego mieszkania jest ich kilka, ryzyko nie wynajęcia jest zniwelowane. Poza tym możemy taki lokal kupić w centrum każdego miasta za cenę znacznie bliższą rynkowej. Oznacza to w skrócie lepsze zwroty
z inwestycji przy mniejszym ryzyku oraz z bardziej przewidywalnym wzrostem wartości w długim terminie.
Oczywiście dobrze przygotowane miniapartamenty nie są standardowym produktem deweloperów. Należy je traktować jak „update”, „patch”, „stworzenie nowej wartości czy funkcjonalności”. Z tej racji pojawiają się tylko i wyłącznie w ofercie inwestorów jako zaawansowany produkt dobrze zarabiający. Kwestią czasu jest, aby ten trend zauważyli i docenili więksi gracze na rynku, a co za tym idzie ogólny wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym.
ZARZĄDZANIE NAJMEM
Napisałem wcześniej, że prawdziwa wartość mieszkań na wynajem nie zależy od metrów kwadratowych, a głównie od dobrego zarządzania. Istotne jest także efektywne wykorzystanie powierzchni, które w konsekwencji przełoży się na zyski dla właściciela. Większość osób, które stać na zakup mieszkań inwestycyjnych, zarabia pieniądze gdzie indziej. Stąd naiwnością byłoby spodziewać się, żeby ktoś taki miał czas zarządzać najmem albo poświęcać energię na naukę, a później
na pilnowanie zysków. Dlatego też decydując się na zakup mieszkania inwestycyjnego, widzimy, że najbardziej atrakcyjną ofertą jest ta z zarządzaniem w pakiecie. Firmy zarządzające najmem, które wiedzą, co sprzedają, i które są pewne produktu i własnego zarządzania, oferują gwarantowany zysk.
To całkiem logiczne. Wysokiej jakości produkt przygotowuje inwestor, który ma know-how, jak go wykonać, a potem nim zarządzać. Tworząc zatem swoje narzędzie pracy, wykona je ze starannością, która zapewni mu bezproblemową obsługę i „dowiezie” obietnice dane nabywcy. Obecnie nabywanie lokalu mieszkalnego na podstawie obiecywanych stóp zwrotu jest w Polsce nowatorskie. Wprawdzie deweloperzy również obiecują stopy zwrotu, ale najczęściej nie przekraczają one 5 proc. w skali roku. Znów oferty w systemie condo z taką gwarancją to pułapka. Polega ona na tym, że nabywasz pokój hotelowy, a nie mieszkanie, i później nie możesz „odpępowić” się od operatora budynku. Myślę, że w niedalekiej przyszłości pojawią się na rynku w ogólnym obrocie całe budynki złożone z lokali mieszkalnych, sprzedawane z gwarantowanymi stopami zwrotu, zarządzane przez niezależne i wyspecjalizowane firmy zarządzające najmem
i całymi obiektami. Zupełnie tak jak w Stanach i Wielkiej Brytanii.
Robert Jarczyński
Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, inwestor w nieruchomości. Zajmuje się zarządzaniem, najmem, podnajmem, flipami, wynajdywaniem
i przygotowywaniem okazji dla inwestorów, a także deweloperką. Chętnie dzieli się swoją wiedzą. Wykładowca ASBIRO.
[/betterpay]