Artykuł przygotowany przez Kancelarię Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna
Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się wobec nabywcy do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. W zamian za to nabywca zobowiązuje się do spełnienia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa.
Zgodnie z Ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna zawierać m.in. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. W umowie należy wskazać także terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności/użytkowania wieczystego. Ponadto powinna ona określać wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Deweloper powinien zakończyć przedsięwzięcie deweloperskie i przenieść na nabywcę prawo do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) w terminach określonych w umowie deweloperskiej. Lokal mieszkalny (dom jednorodzinny) winien zostać wydany nabywcy w stanie bez wad fizycznych i prawnych. Przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) poprzedzone powinno być odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Sporządza się wówczas protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do każdej z tak zgłoszonych wad deweloper jest zobowiązany się ustosunkować w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczając nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania i tego przyczynach.
W przypadku uznania wad deweloper ma obowiązek usunąć je w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie usunie on wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
W ramach rękojmi nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, o odstąpieniu od umowy (o ile wada jest istotna), żądać wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad albo żądać usunięcia wady.
Należy podkreślić, że w razie nieuznania wad albo ich nieusunięcia przez dewelopera nabywcy przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu jest niezależna od winy i obciąża go niezależnie nawet od tego, czy deweloper wiedział lub mógł wiedzieć o wadzie. W ramach rękojmi nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, o odstąpieniu od umowy (o ile wada jest istotna), żądać wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad albo żądać usunięcia wady.
Dodać należy, iż przepisy o rękojmi nie wyłączają odpowiedzialności dewelopera za szkodę wynikającą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej, którą ponosi on na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej. Aby uzyskać odszkodowanie z tego tytułu, nabywca musi jednak wówczas wykazać, że deweloper naruszył zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej, że nabywca poniósł szkodę w określonej wysokości, a między tym naruszeniem i szkodą istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera opiera się na zasadzie winy. Nabywca nie musi jednak tej winy udowadniać. To deweloper, aby zwolnić się od odpowiedzialności, będzie musiał wykazać, że nie ponosi winy za zaistniałą szkodę.
Nabywca może również żądać od dewelopera zapłaty kar umownych zastrzeżonych na jego rzecz w umowie deweloperskiej. Jeżeli naruszenie przez dewelopera umownych obowiązków polega na nieprzeniesieniu na nabywcę prawa lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma także prawo odstąpić od tej umowy. Przed skorzystaniem z tego prawa nabywca musi jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego). Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.
W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Strony umowy deweloperskiej zobowiązane są w takiej sytuacji do zwrotu otrzymanych świadczeń. Nabywca zachowuje jednak roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.