Od 22 dolarów po szczyt wolności finansowej – Wywiad ze Sławkiem Muturi.

Sławek Muturi to postać legenda, nie tylko wśród osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości. Rentier, który w 2009 r. uwolnił się z etatu w korporacji.
Zaczynając od 22 dolarów, zrealizował do dnia dzisiejszego kilkaset inwestycji na rynku nieruchomości oraz stworzył platformę crowdfundingową, której celem jest wspieranie innych.
Nazwać go rentierem to tak, jakby nie powiedzieć nic, mówiąc jednocześnie wszystko. W 1995 r. postanowił, że przestanie pracować najpóźniej w czerwcu 2013 r. W praktyce udało mu się swój plan zrealizować cztery lata wcześniej. W maju 2009 r. zrezygnował z pracy i w wieku 43 lat stał się rentierem… wyjątkowo dobrym.

Od 22 dolarów po szczyt wolności finansowej – Wywiad ze Sławkiem Muturi.

Sławek Muturi to postać legenda nie tylko wśród osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości. Nazwać go rentierem to tak, jakby nie powiedzieć nic, mówiąc jednocześnie wszystko. W 1995 r. postanowił, że przestanie pracować najpóźniej w czerwcu 2013 r. W praktyce udało mu się swój plan zrealizować cztery lata wcześniej. W maju 2009 r. zrezygnował z pracy i w wieku 43 lat stał się rentierem… wyjątkowo dobrym.

– Jakie marzenie udało się Panu ostatnio zrealizować?
– Być może zabrzmi to dziwnie, ale ja właściwie nie mam marzeń, bardziej mam plany. Moja definicja marzenia pewnie odbiega od schematu myślowego wielu ludzi. Dla mnie marzenie jest czymś, co chciałbym mieć lub osiągnąć, ale nie wiem, jak się do niego zabrać. W tej chwili takie myśli nie pojawiają się w mojej głowie, ponieważ wszystko, co chciałbym zrobić, realizuję od razu lub przynajmniej zaczynam planować. Chociaż…. Mam jedno marzenie. Chciałbym być bezdomny – to byłoby coś. Posiadanie domu w jakiś sposób mnie ogranicza, a dla mnie najważniejszą wartością w życiu jest wolność. W domu mam swoje rzeczy, po części jestem ich właścicielem, trochę one są właścicielem mnie. Do domu ktoś się może włamać, trzeba go utrzymywać, na adres domowy przychodzą listy polecone. Gdybym był bezdomny, nie miałbym zobowiązań. Tak, to moje marzenie.

– Dość specyficzne jak na człowieka, który jest właścicielem setek mieszkań.
– Tak, to paradoks. Doszedłem do takiego momentu, że jestem wolny w sensie finansowym, fizycznym, moralnym, decyzyjnym. Udało mi się uwolnić od rutyny, od etatu, od oczekiwań ze strony innych, ale od posiadania domu uwolnić mi się – jak dotąd – nie udało. Wbrew pozorom ogranicza to moją wolność. Może to nie jest bolesne ograniczenie, ale jednak istnieje.

– Pamięta Pan moment, kiedy tak naprawdę poczuł się Pan wolny?
– Doskonale. To był piątek, 29 maja 2009 r. Wtedy zrezygnowałem z etatu w firmie i tak naprawdę poczułem, że nie muszę żyć według schematu poniedziałek–piątek, a potem upragniony weekend. Uwolniłem się od kwartalnych budżetów, biznesowych spotkań, telekonferencji, od sprzedaży i od raportów. Doznałem uczucia pełnej wolności, choć stan wolności finansowej osiągnąłem nieco wcześniej. Swoją pierwszą kawalerkę pod wynajem kupiłem w 1998 r. za 87 tys. zł.

– Co Pan rozumie poprzez wolność finansową?
– Stan, kiedy suma comiesięcznych przychodów z najmu (lub z innych pasywnych źródeł dochodu) przewyższa comiesięczne koszty związane z utrzymaniem poziomu życia, do którego człowiek się przyzwyczaił. W moim przypadku dwa, trzy lata przed porzuceniem etatu przychody z najmu mieszkań przewyższały koszty utrzymania mojego standardu życia. Oczywiście można taki stan osiągnąć i wcale nie rezygnować z zatrudnienia.

– Twierdzi Pan, że przeciętny Polak potrzebuje minimum 25 tys. zł, aby rozpocząć swoją drogę do osiągnięcia wolności finansowej. Pan na starcie miał jeszcze mniej, bo 22 dolary.
– Trzeba zacząć od tych 22 dolarów, aby odłożyć 25 tys. Ja odkładałem co miesiąc bardzo skrupulatnie, raz więcej, raz mniej, w zależności od dochodów i od wydatków. Kwotę 25 tys. wymyśliłem dziewięć lat temu, kiedy na kupno kawalerki w Łodzi, Radomiu czy Katowicach wystarczało 100 tys. zł. Pomimo że wtedy banki dawały kredyty na sto procent wartości mieszkania, mówiłem, że nie
jest dobrze, kiedy 100% inwestycji pochodzi z kredytu. Sugerowałem, aby uzbierać 20–30% kapitału. Zgodnie z ideą 25 tys. zł to kwota wystarczająca. Zwłaszcza że wielu ludzi, z którymi wtedy rozmawiałem, myślało, że na początek przygody z nieruchomościami potrzeba 300 tys. zł.

– Polakom od małego wpajano, że praca jest najważniejsza. Pan przekonuje, że pieniądze mają pracować dla nas, a nie my dla pieniędzy. Łatwo, czy trudno przekonać do tego Polaków?
– Promując wolność finansową nie staram się przekonać, że praca jest nieważna. Po prostu idea weekendów czy przejścia na emeryturę nie jest naturalna. Proszę spojrzeć na naturę, jak jest uporządkowana. Słonie, które mieszkają w parku narodowym w Kenii, nie przechodzą na emeryturę. Krowy, okonie ani szpaki też nie. Emerytura jest sztucznym tworem, wymyślonym pod koniec
XIX wieku. Nie wyobrażam sobie, że człowiek, który ukończy 65 lat, ma nic nie robić, ponieważ to prowadzi do frustracji. Wolność finansowa nie ma cię uwolnić od pracy, ale od kieratu.
Wolność pozwala pracować dla siebie, dla własnej satysfakcji. Jestem też zwolennikiem tego, aby znaleźć sobie jakieś zajęcie także na emeryturze.

– Sam daje Pan dobry przykład.
– Od lat jestem emerytem, ale mimo to wciąż realizuję kolejne projekty życiowe. Każdego roku próbuję uczyć się nowego języka, a każdego lata przez kilka tygodni pracuję jak zwykły człowiek. Zależy mi na tym, aby poznać życie z różnych perspektyw. Stworzyłem sobie tzw. listę zawodów emeryta. W ubiegłym roku zatrudniłem się w kwiaciarni. Przychodziłem do pracy raniutko, przed moją szefową, myłem wazony, zamiatałem podłogę, sprzedawałem kwiaty.

– Jaką naukę wyniósł Pan z tego doświadczenia?
– Po pierwsze, odurzały mnie piękne zapachy kwiaciarni. Po drugie, miałem dużo czasu, aby porozmawiać z ludźmi, ponieważ sprzedaż kwiatów to dobry pretekst do rozmowy. A to sezon na obrony prac magisterskich, a to prezent imieninowy, a to pogrzeb. Ludzie odwiedzają kwiaciarnie z różnych powodów, większość chce porozmawiać. Poza tym odkryłem, że sam biznes kwiaciarniany jest bardzo atrakcyjny. Ale kwiaciarni nie otworzę.

– Ile Pan zarobił jako pracownik kwiaciarni?
– Nic.

– Nadal utrzymuje Pan, że najlepiej kupować kawalerki?
– Jeśli zapytalibyśmy Polki i Polaków, w jaki typ mieszkania najlepiej zainwestować, 60% odpowie, że w mieszkanie dwupokojowe. Ale dane liczbowe, wynikające z rzeczywistej praktyki, temu przeczą. Z puntu widzenia inwestycji na wynajem lepiej kupować kawalerki. Po pierwsze, mniejsza jest bariera wejścia na rynek, ponieważ kawalerkę można kupić taniej. Załóżmy, że ktoś potrzebuje 10 tys. dochodu pasywnego. Może kupić superluksusowy dom w Konstancinie i wynająć go ambasadorowi za 10 tys. zł miesięcznie. Albo kupić 10 kawalerek i każdą wynajmować po 1 tys. miesięcznie, osiągając identyczną wysokość wpływów pasywnej gotówki. Ja uważam, że lepiej za te same pieniądze kupić 10 kawalerek. Jeśli ambasador się wyprowadzi, a w końcu to nastąpi, to znalezienie kolejnego najemcy może zająć pół roku, rok, może kilka lat. I co wtedy? A jeśli ktoś zainwestuje w 10 kawalerek, to jego przychód będzie stabilny. Statystycznie, raz na 50 milionów lat może się zdarzyć miesiąc, w którym wszystkie kawalerki będą stały puste.

– A inne możliwości zdobycia wolności finansowej, inne niż zakup kawalerki?
– Kupno dużego mieszkania, od 50 do 150 mkw., i wydzielenie w nim jak największej liczby pokoi – 4, 8, 12 oraz 2, 3 łazienek, a następnie wynajmowanie tego mieszkania na pokoje. Jeszcze lepsza inwestycja to kupno całej kamienicy. Trzeba wyłożyć kilkaset tysięcy złotych, wyremontować, zdobyć pozwolenia, przejść przez skomplikowaną papierologię, ale możliwość wydzielenia w kamienicy kilkudziesięciu mieszkań to spory zysk. Kupuje się taniej, remontuje w hurcie, a wynajmuje za normalne stawki rynkowe. Tam, gdzie jest większe ryzyko, tam więcej można zarobić. Jest jeszcze opcja wspólnego inwestowania, dzięki której można to ryzyko zniwelować.

– Obala Pan wiele mitów, jak ten, że lokalizacja mieszkania jest jedną z najistotniejszych cech.
– Każdy ekspert to potwierdzi i ja też tak na początku myślałem i tak działałem. Pierwsze mieszkanie, które kupiłem, mieściło się w Warszawie przy rondzie ONZ. Kolejne – przy alei Jana Pawła II oraz przy ul. Składowej w centrum Łodzi. Moje myślenie zmieniło się w momencie, gdy przez przypadek kupiłem mieszkanie na warszawskiej Pradze-Południe. To była zła lokalizacja, ale inwestycja bardzo dobra. Kosztowała mnie połowę tego, ile zapłaciłbym za kawalerkę w centrum. Zgodnie z ideą zakupu 10 kawalerek, trzeba pójść w ilość. Kupowanie mieszkań w „złych” lokalizacjach powoduje, że mogę kupić ich więcej. Oczywiście, lokalizacja jest ważna dla pewnych segmentów rynku nieruchomości, na przykład dla lokali użytkowych. Jeśli chcesz zainwestować w lokal użytkowy i wynająć go pod oddział banku, szukaj w centrum, przy ruchliwej ulicy, na parterze. Jeśli chcesz wynająć dom dla klienta luksusowego, szukaj nieruchomości w prestiżowej dzielnicy. W mieszkaniówce budżetowej argument lokalizacji nie ma aż tak dużego znaczenia. Chyba, że zastanawiamy się, w którym mieście zainwestować. Wbrew powszechnym opiniom, najniższe stopy zwrotu z najmu daje inwestycja w Warszawie, w Krakowie, a najwyższe w Aglomeracji Śląskiej, w Łodzi, w mniejszych miastach.

– Zrealizował Pan kilkaset inwestycji, a żadnego mieszkania Pan nie sprzedał. Dlaczego?
– Trzeba zadać sobie pytanie – czy chcę być bogatszy, czy chcę osiągnąć wolność finansową. Jeśli to pierwsze, można kupić mieszkanie i je sprzedać z dużym zyskiem. Potem zainwestować w fundusze, wydać na wycieczki i pieniądze się rozejdą. Przez chwilę poczujesz się bogatszy, ale w gruncie rzeczy cofniesz się w drodze do osiągnięcia wolności.

– Jak Pańską ideę niezależności finansowej przyjmują Polacy, którzy w większości muszą się nagłówkować, aby uciułać swoje oszczędności. Chcą je pomnożyć, ale się boją.
– Każdy ma swój poziom strachu. Kupno mieszkania na wynajem to inwestycja na wiele lat, na przyszłość. Wychodzę z takiego założenia, że lepiej mniej martwić się tym, co będzie za rok czy dwa, a pomyśleć o tym, co będzie, gdy przejdę na emeryturę. Bo skoro mam zdrowe ciało, to za rok sobie poradzę. Ale jak będę miał 75 lat i pieniądze z ZUS-u będą za małe w stosunku do moich potrzeb leczniczych, to co wtedy? Dlatego warto inwestować w nieruchomości. Każda kupiona i wynajęta kawalerka ma potencjał, aby generować strumień gotówki do końca twojego życia. I nawet dłużej. Poza tym, warto pod uwagę wziąć jeszcze jeden aspekt. Nawet jeśli ktoś nie ma szansy (np. ze względu na zaawansowany wiek) osiągnąć pełni wolności finansowej, np. na poziomie 5 tys. złotych comiesięcznej pasywnej gotówki z najmu, które zapewniłoby posiadanie powiedzmy pięciu kawalerek, to posiadanie dwóch mieszkań na wynajem da mu 40% wolności finansowej. Będzie to stanowiło istotny dodatek do państwowej emerytury.

– Jaką ma Pan alternatywę dla tych, którzy nie mają nawet tych 25 tys.?
– Trzy lata temu uruchomiliśmy platformę do grupowego inwestowania w nieruchomości poprzez crowdfunding. Inspiracją były dla mnie spotkania ze studentami, którzy chcieli inwestować, a nie mieli większej gotówki. Uzgodniliśmy, że minimalny wkład, aby każdy inwestor poczuł korzyści, to 10 tys. zł. To paradoks, bo jeszcze dziewięć lat temu mówiłem, że minimalna kwota, aby zaistnieć na rynku nieruchomości, to 25 tys. zł. A przecież ceny mieszkań w tym czasie istotnie wzrosły. Inwestorzy obejmują udziały w spółce z o.o., która realizuje wcześniej określoną strategię inwestycyjną. Misją moją i kierowanej przeze mnie spółki Mzuri jest wspieranie wolności finansowej Polek i Polaków. To nas napędza. Pamiętajmy, że posiadanie mieszkania na wynajem to nie tylko przywileje, ale też obowiązki. Mzuri pomaga nie tylko kupować, negocjować, remontować, ale również zarządzać najmem zakupionych mieszkań.

– Uwielbia Pan ptaki. Którego Pan przypomina?
– Moją inspiracją są bociany. Kiedyś każdej zimy bardzo narzekałem na polskie temperatury. Moi znajomi mówili, że muszę się przyzwyczaić. Pomyślałem sobie, że skoro bociany wylatują na zimę, to może i ja powinienem obrać taką drogę. Dążąc do osiągnięcia wolności finansowej, chciałem polską zimę spędzać w tropikach. I wyruszyłem w tę podróż, jak bociany. To podróż trudna, nie dla mięczaków, ale efekty są wspaniałe.

– Gdzie spędzi Pan najbliższą zimę?
– W październiku wylatuję na wyspy Pacyfiku Południowego, potem do Afryki, także do Emiratów Arabskich (na piłkarskie mistrzostwa Azji) i do Ameryki Południowej. Odwiedzę też Antarktydę.

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz rozmawiała ze Sławkiem Muturi (Nr 2 str. 15)