Rozmawiała: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
Podzielili zadania i nie wchodzą sobie w drogę. W sprawach zasadniczych zawsze są zgodni. Współpraca Wojciecha Orzechowskiego i Tomasza Góry trwa prawie dwa lata i już przynosi konkretne efekty. Tylko w tym roku na realizację swoich inwestycji pozyskali ponad 20 milionów złotych kapitału od 80 osób. Co w minionym roku było najtrudniejsze, a jakie wydarzenie uważają za największy sukces? Czym w nowym roku zaskoczy rynek nieruchomości?
Panowie, czym rok 2019 zapisze się na kartach historii branży nieruchomości?
Wojciech Orzechowski: W tym roku zainteresowanie inwestorów było ukierunkowane na mieszkania przeznaczone pod wynajem długo i krótkoterminowy oraz na projekty deweloperskie. Trzeba jednak zaznaczyć, że na to drugie rozwiązanie decydowali się inwestorzy z większym doświadczeniem. Statystyki mówią, że w Polsce mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym – z raportu Heritage Real Estate na grudzień 2018 roku wynika, że brakuje 2 milionów i 100 tys. mieszkań. Charakterystyczne jest to, że Polacy swoje oszczędności lokują w mieszkania. W roku 2019 ten trend się utrzymywał. Zamiast trzymać pieniądze na lokatach bankowych czy na ryzykowanych obligacjach, wolimy je inwestować w mieszkania ze świadomością, że będziemy mieć zabezpieczenie na przyszłość, dla siebie czy dla naszych dzieci. Społeczeństwo straciło zaufanie do lokat i obligacji – ze względu na aferę GetBack. Giełda też nie jest dobrym rozwiązaniem. Wybór pada więc na mieszkania, głównie te o wartości do 500 tys. zł. A w związku z tym, że jest bardzo duże zainteresowanie na tego typu nieruchomości, to deweloperzy mają co robić.
Tomasz Góra: Lokata bankowa przestała być gwarantem zysku. Dodajmy do tego trend boczny na giełdzie i zawirowania na innych rynkach – to wszystko powoduje, że inwestorzy poszukują jakiejś bezpiecznej przystani. Znajdują ją właśnie w nieruchomościach, które na przestrzeni lat zyskują na wartości i dają możliwość pasywnego zarobku. Mówiąc o trendach, trzeba też wspomnieć o pakietowych zakupach mieszkań. Taka sprzedaż doprowadziła do tego, że w wielu lokalizacjach dosłownie chwilę po ogłoszeniu sprzedaży mieszkań znaczna część oferty znikała od razu. Jeśli chodzi o Łódź, bardzo charakterystycznym trendem jest powrót do Śródmieścia. Deweloperzy skupiają się na lokalizacji inwestycji w centrum miasta, ponieważ lokale w tej części cieszą się wielkim zainteresowaniem.
Wiemy już, że Polacy chętnie inwestują w mniejsze mieszkania. Jednak w tym roku inwestorzy wybierali też te luksusowe. Im większe mamy oszczędności, tym droższe mieszkania kupujemy, czy to tak nie działa?
Wojciech: Warto zaznaczyć, że w tej chwili mamy do czynienia z trzema rodzajami deweloperki. Po pierwsze – to wspomniana mieszkaniówka dla statystycznego Polaka. Po drugie – apartamenty wysokiej klasy, te inwestycje jednak występują rzadziej i podejmowane są przez inwestorów z większym kapitałem. Ale w tym roku na pierwszy plan wysuwał się też trzeci rodzaj deweloperki – inwestycje w różnego rodzaju biurowce i lokale usługowe. Prym wiedzie Warszawa, gdzie powstaje 20 różnego rodzaju wieżowców. Goni ją Łódź, gdzie powstaje 25 tysięcy miejsc pracy. W Poznaniu jeden z deweloperów podejmuje projekt na 4,5 tysięcy mieszkań. W Krakowie miesięcznie oddaje się ich ponad 300. Nad Motławą w Gdańsku deweloperzy nie nadążają budować, z uwagi na popyt ze strony Norwegów i Szwedów.
Tomasz: Jeśli chodzi o biurowce i duże obiekty komercyjne, jak galerie czy hale produkcyjne, to ten segment rynku opanowany jest przez największe firmy deweloperskie. Bardzo często są to międzynarodowe koncerny, które wyspecjalizowały się w takich inwestycjach. Olbrzymia ekspansja tego typu deweloperów doprowadziła do tego, że w Łodzi przez najbliższe 3 lata powstanie kilkadziesiąt biurowców. Zyskamy w mieście ponad 150 procent powierzchni biurowej w stosunku do tej z dnia dzisiejszego. Oznacza to, że za 3 lata w Łodzi będzie więcej biurowców niż we Wrocławiu. Kiedyś było to niewyobrażalne. Warto zaznaczyć, że w przypadku obiektów komercyjnych czy przestrzeni związanych z transportem i przeładunkiem ekspansja będzie jeszcze większa. W konsekwencji, również dzięki deweloperom, w mieście powstają nowe miejsca pracy. A jak wiemy, każde miasto żyje i rozwija się lepiej, kiedy mieszkańcy mają pracę.
Czy „boom na nieruchomości” to dobre określenie na mijający rok?
Wojciech: Jeśli miałbym odpowiedzieć, czy w Polsce był boom nieruchomościowy, to powiedziałbym, że nie. Ceny domów są na stałym poziomie, duże budynki i kamienice przejmuje się jeszcze w atrakcyjnych cenach. A szaleństwo cenowe dotyczy tylko mniejszych mieszkań na rynku mieszkaniowym, tych do 60 metrów kwadratowych. Gdybyśmy na przykład spojrzeli na rynek domów, to tam nie ma większego zawirowania. Ceny nie poszybowały w górę, jak przy mieszkaniówce. W najbliższym czasie alternatywą dla mieszkań staną się szeregowce czy bliźniaki.
Były jakieś spektakularne wydarzenia, które wstrząsnęły branżą?
Wojciech: Na pewno fakt, że we wrześniu 2018 roku uzyskaliśmy status kraju rozwiniętego sprawił, że napłynęła masa kapitału, co wpłynęło na możliwość realizacji dużych inwestycji. Gdybyśmy nie znaleźli się w gronie gospodarek rozwiniętych, na pewno Polska takiego kroku by nie zrobiła. Druga sprawa to wybory parlamentarne, których wyniki dają dużo do myślenia. Z jednej strony, przedsiębiorcy są lekko zatrwożeni, ponieważ rządzi partia, która nie jest pro przedsiębiorcza, słyszy się, że kolejne ustawy nie ułatwią prowadzenia działalności gospodarczej i że idziemy raczej w kierunku tzw. „socjalu” niż samodzielności czy przedsiębiorczości Polaków. Z drugiej strony, prognozowana zmiana najniższej krajowej, która już w 2020 roku wzrośnie do 2600 zł, sprawi, że ceny na rynku nieruchomości będą szły w górę.
Spróbujmy napisać prognozę dla rynku nieruchomości na przyszły rok…
Wojciech: Patrząc na to, co może się dziać w najbliższym czasie, w roku 2020 nie będzie większych zmian w trendach. Jak wspominałem, ceny pójdą w górę. Bardziej popularne staną się osiedla domków jednorodzinnych i szeregowców oraz bliźniaki. Oczywiście, trzeba mocno przyjrzeć się temu, co się stało w dzień wyborów, 13 października. Przy władzy pozostała partia, które dała sporo obietnic. Te obietnice idą w kierunku szybkiego podnoszenia najniższej krajowej. Jeśli staną się one faktem, to w ciągu dwóch lat wzrośnie ona do 3 tysięcy złotych, a w ciągu 4 – do 4 tysięcy. W takiej sytuacji, w górę pójdą także koszty zatrudnienia siły roboczej, a to dotyczy również rynku budowlanego. Koszt wybudowania i wykończenia mieszkań będzie rósł i to znacznie. Jeżeli będzie rosła wartość cen mieszkań na rynku pierwotnym, to i wtórny poszybuje za nim do góry. Myślę, że to jest czas zarabiania nawet na spekulacji, bo widzę, że wiele osób kupuje nieruchomości po to, aby czekać aż ceny wzrosną. To jest najbardziej ryzykowany sposób inwestowania, całkiem różny od typowego flipowania czy od najmu długoterminowego, bo tam przedsiębiorcy nie myślą w kategoriach: dzisiaj kupię, a jutro sprzedam, gdy nieruchomość zdrożeje. Takie sytuacje miały miejsce już w historii, że kupowało się jednego dnia za 200 a drugiego sprzedawało za 250 tysięcy.
Tomasz: Na pewno te wszystkie elementy, o których wspomniał Wojciech, będą miały znaczenie. Nie może być inaczej, przecież branża budowlana i branża deweloperska jest jednym z fundamentów gospodarki. W kontekście przyszłego roku bardziej martwi mnie, że od 1 stycznia 2020 roku obywatele Ukrainy będą mogli legalnie pracować czasowo w Niemczech, tak jak w tej chwili u nas. A obecnie wiele ekip budowlanych w Polsce opartych jest właśnie na Ukraińcach. Jeśli zaczną wyjeżdżać, w Polsce zacznie brakować pracowników. Upatruję w tym duże zagrożenie.
Panie Tomaszu, na ile intensywnie w 2020 roku będą w Polsce inwestować inwestorzy zagraniczni? I gdzie będą inwestować Polacy?
Tomasz: Inwestorzy zagraniczni są zainteresowani Polską, ponieważ u nas ceny nieruchomości wciąż są niższe niż na Zachodzie. U nas są dobre możliwości inwestycyjne, więc zainteresowanie naszym rynkiem będzie się utrzymywać. Oprócz inwestorów z Unii Europejskiej coraz mocniej można zauważyć tych ze Wschodu – głównie z Rosji czy Ukrainy. Ale coraz częściej widzimy też inwestorów z Chin i z Korei. I to będzie motorem do tego, że Polska będzie rozwijała się jeszcze szybciej. Natomiast Polacy lubią inwestować w Hiszpanii i Chorwacji. Modna staje się Albania. Na pewno jest tak, że Polacy za granicą inwestują coraz więcej, ponieważ nasza zamożność rośnie znacząco, poza tym dywersyfikacja staje się bardzo modna. Dodajmy do tego element zmiany sposobu życia. Dla wielu inwestorów jest niezwykle ważne, aby posiadać swoje apartamenty w luksusowych miejscach na świecie. Chcą inwestować w projekty z partnerami, z którymi robią interesy. A często te interesy prowadzą z partnerami spoza Polski.
Jaki to był rok dla Państwa firmy?
Tomasz: Dla nas istotnym wyzwaniem tego roku było zrealizowanie planu, który sobie założyliśmy. Cieszy fakt, że udało się rozpocząć dwa działania operacyjne na budowach, a w grudniu ruszymy z kolejnym projektem. Ogromnym powodem do radości jest fakt, że na realizację naszych inwestycji udało nam się pozyskać ponad 20 milionów złotych kapitału. W sumie zaufało nam blisko 80 osób. Zważywszy na fakt, że jako deweloperzy dopiero budujemy swoją historię i rozumiemy, że proces zdobywania partnerów musi mieć swój rytm, jest to dla nas powód do satysfakcji.
Wojciech: W tej chwili zakończyliśmy cztery duże projekty, a siedem kolejnych jest w realizacji. Przy czym z tych siedmiu trzy są w stanie zaawansowanym, a na cztery zbieramy kapitał. Doszliśmy do takiego momentu, że jesteśmy finansowo ograniczeni. Dlatego apelujemy – jeżeli ktoś ma dostęp do inwestorów, którzy byliby zainteresowani pasywnym, bezpiecznym sposobem inwestowania, to zapraszamy do współpracy. Gdybyśmy dziś mieli 300 milionów złotych, to jesteśmy w stanie zaangażować je w bardzo dobre miejsca w Łodzi, a to jest rynek, który szczególnie badamy. Sądzimy, że jest mocno niedoszacowany i że w najbliższym czasie będzie się bardzo intensywnie rozwijał. Obecnie przejmujemy kamienice, budynki oraz działki za przysłowiowe grosze i siłą rzeczy – przy wzroście wartości nieruchomości – widzimy, że jest to najlepsza lokata kapitału. Oprócz tego, że tworzymy wartość dodaną w postaci nowych nieruchomości, to zarabiamy na nich, ponieważ ich cena rośnie. Jest to świetna okazja dla każdego, kto chciałby w miarę bezpiecznie ulokować środki. Jeżeli okaże się, że będziemy mieli trudności w pozyskiwaniu kapitału, to będziemy skupiać się na tym, co mamy. A jeżeli nawiążemy kontakty z inwestorami, np. zagranicznymi, to na pewno ten rozwój będzie przyspieszony.
Dlaczego zamiast pójść do banku i uzyskać kredyt wolicie szukać partnerów do kolejnych projektów?
Wojciech: Filozofa jest prosta. Jeśli my mamy dostęp do fajnych nieruchomości, a swój kapitał i możliwości kredytowe mamy wykorzystane, bo wartość inwestycji przekracza 150 mln, to żeby tworzyć kolejne inwestycje, w których dostrzegamy nadzieje i potencjał, musimy posiłkować się kapitałem obcym. Dzisiaj tak jest, że możemy skorzystać z dźwigi finansowej w postaci kredytu deweloperskiego, ale bank stawia warunek – 30 procent kapitału własnego. I my ten kapitał pozyskujemy właśnie od inwestorów. W momencie, gdy udaje nam się zebrać środki, uzyskujemy kredyt deweloperski na bardzo preferencyjnych warunkach. I w związku z tym możemy wypracowywać za pomocą dźwigni finansowej bardzo wysokie stopy zwrotu dla inwestorów. To bardzo bezpieczny sposób zarabiania.
Co w Państwa projektach zmieniło się przez ten rok?
Wojciech: Zaczynaliśmy trzema projektami: „Wiszące ogrody”, „Mini Akademik” i „Słoneczne tarasy”. W ciągu roku doszły 4, ponieważ zauważyliśmy, że jest potencjał i ludzie są zainteresowani, a komandytariusze systematycznie przyłączają się do kolejnych przedsięwzięć. W zakresie trzech pierwszych projektów, sukcesem jest to, że przebrnęliśmy przez wszelkie formalności i pozyskaliśmy pozwolenia na budowę. Trwało to dłużej niż zakładaliśmy. Nie lada wyzwaniem okazało się znalezienie wykonawców, ponieważ firmy bardzo wysoko wyceniały swoje usługi. Jednak w wyniku wielu rozmów i konkursów ofert zmieściliśmy się w budżecie. Dziś jesteśmy w stanie te projekty realizować, jednocześnie z nadzieją patrząc w przyszłość.
Jak Państwa współpraca wygląda od kulis?
Tomasz: Współpracuje nam się bardzo dobrze. Kluczem do sukcesu jest to, że każdy z nas ma swoje zadania i swoje obowiązki. Nie ma dublujących się elementów, a w sprawach, w których musimy występować wspólnie, zawsze mówimy jednym głosem. Na tym etapie taki podział przynosi owoce. Nie wchodzimy sobie w drogę. Cechuje nas wysoka dojrzałość zadaniowa i wieloletnie doświadczenie w pracy na frontach wielu innych projektów, które dzisiaj z sukcesem wykorzystujemy.
Jakie priorytety na kolejny rok?
Tomasz: Przede wszystkim konsekwentna realizacja wszystkich rozpoczętych projektów. Dodajmy do tego możliwe przyspieszenie na każdym etapie i eliminację najdrobniejszych elementów, które spowalniają proces realizacji naszych inwestycji. Cały czas szukamy klucza, który pozwoli nam pracować jeszcze sprawniej. Zakładamy dalszy rozwój, jeśli chodzi o pozyskiwanie kapitału i wzrost wartości projektów, które będziemy realizować. Wyznaczyliśmy sobie ambitny cel – 100 obiektów w 5 lat. Zrobimy wszystko, aby ten plan zrealizować.
Panie Wojtku, poza realizacją kolejnych projektów od wielu lat prowadzi Pan działania mające na celu zapewnienie Polakom bezpieczeństwa finansowego. Zdajemy egzamin?
Wojciech: Jeśli chodzi o samą edukację finansowo-nieruchomościową, dostrzegam niesamowitą rzecz. Jeszcze 3–4 lata temu, gdy reklamowaliśmy nasze Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości, docieraliśmy do bardzo wybranej, wąskiej grupy. I marzyliśmy o tym, że fajnie byłoby, gdyby ta edukacja była tak popularna jak marketing i zarządzanie, programowanie czy ekonomia. Chcieliśmy stworzyć produkt, który może trafić bezpośrednio do każdego. Dziś z perspektywy widzimy, że ta edukacja jest trochę jak popularny baton. Baton ten jest reklamowany jako smakołyk dla każdego Polaka, każdy może wejść do sklepu i sobie go kupić. Zauważam, że właściwie ta edukacja w zakresie majątku osobistego, sposobów inwestowania, poszerzania kapitału i świadomości finansowej jest na poziomie komunikacji z reklamy tego przykładowego batona. Właściwie każdy dzisiaj może przyjść i zapytać, co ma zrobić, żeby żyło mu się lepiej. Ambicja Polaków rośnie.