Biznes kwater pracowniczych jest atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym, który oferuje szereg korzyści, takich jak niski próg wejścia i potencjał skalowalności. Jednak sukces w tej branży wymaga starannego planowania i unikania pewnych pułapek, które mogą zaważyć na końcowym wyniku finansowym. Przedstawiona przeze mnie analiza ma na celu zidentyfikowanie i zrozumienie aspektów kluczowych dla skutecznego zarządzania taką działalnością. Poniżej przedstawiam pięć kluczowych błędów, których warto unikać w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych.
Błąd 1: Niewłaściwa lokalizacja
Pierwszym krokiem przed wynajęciem nieruchomości pod kwaterę pracowniczą powinno być dokładne zbadanie rynku. Nieodpowiednia lokalizacja może skutkować brakiem zainteresowania ze strony firm lub agencji pracy. Warto zastanowić się, z jakimi zakładami pracy planujemy współpracować, i określić odległość między nieruchomością a miejscem zatrudnienia. Przyjmuje się, że pożądany czas dojazdu nie powinien przekraczać 40 minut. Dodatkowo warto zbadać dostępność komunikacji publicznej oraz obecność sklepów w okolicy. Biorąc pod uwagę, że pracownicy często pracują na różne zmiany, odpowiednia lokalizacja może zagwarantować nam 100-procentowe obłożenie.
Błąd 2: Wybór nieodpowiedniego mieszkania lub domu
Agencje pracy zatwierdzają nieruchomości na podstawie określonych kryteriów. Należy zadbać o to, aby nasza nieruchomość spełniała te wymagania, w przeciwnym razie może pozostać niewynajęta przez dłuższy czas. Typowe wymagania dotyczą m.in. liczby pokoi, układu mieszkania oraz wyposażenia. Idealna nieruchomość to mieszkanie 3- lub 4-pokojowe, gdzie każdy pokój jest nieprzechodni i wyposażony w zamki. Warto również zapewnić co najmniej jeden pokój dla pary. Maksymalna liczba osób w jednym pokoju to zazwyczaj cztery. Optymalnie: każde osiem osób powinno mieć dostęp do jednej łazienki, a toaleta powinna być osobna. W przypadku większej liczby miejsc noclegowych, warto rozważyć dodatkową łazienkę oraz balkon. Co do wyposażenia, to na przykładzie swoich inwestycji proponuję łóżka typu tapczany o wymiarach 90×200 cm lub 80×200 cm, ponieważ takie są preferowane przez agencje pracy. Sugeruję unikać piętrowych łóżek. Balkon oraz stworzenie miejsca do suszenia prania lub palenia również mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości. Jeśli rozważamy inwestycję w dom, to warto wybrać obiekt o powierzchni powyżej 160 mkw., co pozwoli na zakwaterowanie większej liczby osób i zwiększy potencjalny zysk. Warto także zaplanować trzy łazienki oraz kuchnię na każdym piętrze, jeśli przewidujemy większą liczbę lokatorów. Tutaj również należy kierować się zasadą, że kwaterujemy maksymalnie cztery osoby w pokoju oraz tworzymy więcej pokoi dla par. Unikajmy rozkładu pokoi przechodnich, które nie cieszą się akceptacją agencji pracy. Dostęp do podwórka może być dodatkowym atutem naszych kwater.
Błąd 3: Brak adekwatnych zapisów w umowach
Umowy to nie tylko formalność, ale również zabezpieczenie przed nieprzewidywalnymi sytuacjami. Warto unikać korzystania z gotowych wzorców umów znalezionych w internecie, ponieważ mogą one okazać się niewystarczająco skuteczne w praktyce. Zamiast tego zalecam skonsultowanie się z osobą, która posiada doświadczenie w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych lub specjalistą z zakresu prawa nieruchomościowego. Umowy powinny zawierać zapisy chroniące interesy firmy w różnych scenariuszach. Dzięki temu zamiast tracić czas i pieniądze na rozwiązanie konfliktów prawnych będziemy mogli się skupić na dalszym rozwoju biznesu.
Błąd 4: Brak wpłaty kaucji
Jeśli prowadzimy biznes na większą skalę i współpracujemy z agencjami pracy lub firmami budowlanymi, warto rozważyć pobieranie kaucji. Statystyki i moje doświadczenie wskazują, że pracownicy firm budowlanych nie zawsze dbają o nieruchomości, w których przebywają tymczasowo. Kaucja może stanowić
dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami związanymi z naprawami czy odświeżeniem mieszkania po wyprowadzeniu się pracowników. Dlatego warto mieć dodatkowe zabezpieczenie, które uchroni nas przed poniesieniem dodatkowych kosztów
Błąd 5: Niewłaściwie dobrany zespół
Zarządzanie kwaterami pracowniczymi zdecydowanie wymaga wsparcia innych osób. Tworząc zespół, warto postawić na ich kompetencje, myśląc długofalowo o rozwoju firmy. Zespół ma nas wspomóc w naszych działaniach, przyspieszając równocześnie kwestie, które mogłyby nam zająć zbyt dużo
czasu. Ponadto powierzanie zbyt dużego zakresu obowiązków jednej osobie może prowadzić do błędów lub niezadowolenia pracowników w naszych kwaterach. A tego radzę unikać. Warto zainwestować w odpowiedni zespół, który będzie odpowiedzialny za konkretne zadania, zamiast obarczać jedną osobę wieloma obowiązkami. Zarządcy nieruchomości, osoby ds. utrzymania czystości czy specjaliści ds. napraw, np. często psującego się sprzętu AGD, mogą odciążyć właściciela i wpłynąć pozytywnie na jakość obsługi pracowników zamieszkujących w naszych kwaterach. Mając na uwadze powyższe punkty, które opisałam na przykładzie swojego biznesu: prowadzenie firmy związanej z kwaterami pracowniczymi wymaga gruntownej analizy i dbałości o szczegóły, aby osiągnąć sukces i uniknąć potencjalnych pułapek.
Natalia Gorszkowa – inwestorka, ekspertka w dziedzinie kwater pracowniczych. Na rynku nieruchomości od 2020 roku. Pierwsze 4 mieszkania i 2 duże domy pracownicze pozyskała podczas pandemii, miesiąc od rozpoczęcia działalności. Działa na rynku Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa, w planach kolejne miejscowości. Aktualnie posiada 1000 najemców, głównie pracowników z agencji pracy. Dodatkowo buduje własny portfel nieruchomości inwestycyjnych, skupiając się głównie na rynku pierwotnym, najmie oraz gruntach. Edukuje ludzi, organizując warsztaty z biznesu kwater pracowniczych, podczas których przekazuje swoją wiedzę praktyczną, zdobytą w trakcie budowania biznesu. Pokazuje, jak zacząć biznes, nie mając dużego kapitału własnego. Prelegentka, wygłaszająca swoje prelekcje na wielu konferencjach z branży nieruchomościowej. Autorka licznych artykułów w prasie branżowej. Prywatnie mama 10-latki. Miłośniczka koni i podróży, zwłaszcza do słonecznej Italii. Pasjonatka rozwoju osobistego i nauki języków obcych.
www.nataliagorszkowa.pl