Zakupy hurtowe mieszkań a podatek PCC 6%

Era klienta kredytowego odeszła w zapomnienie. Przypomnijmy, że popyt na kredyty hipoteczne załamał się po cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, zgodnie z którą banki, szacując zdolność kredytową klienta, do obecnej stopy procentowej doliczają 5 pkt proc. Dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym – zależnie od miesiąca spadki rok do roku wynosiły jesienią nawet 70%.

Kolejnych kilka kwartałów może być również trudne – Zwłaszcza jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza. Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na „Bezpieczny Kredyt 2” od rządu – wyjaśnia dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku. Dlatego co najmniej od roku, deweloperzy dostrzegają odpłynięcie tego klienta.

Dziś za to nie brakuje klientów, którzy za gotówkę kupują mieszkania dla siebie. Jak mówią deweloperzy na warszawskich osiedlach połowa klientów kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych. A na osiedlu, które powstaje w dobrej, centralnej lokalizacji, prawie 100 proc. klientów to inwestorzy.

Angelika Kliś – członek zarządu dewelopera Atal – potwierdza, że większość zakupów to zakupy inwestycyjne. – W lokalizacjach centralnych największych rynków ta tendencja jest jeszcze wyraźniejsza – zauważa. – Mamy też klientów, którzy kupują po kilka–kilkanaście mieszkań, przy czym portfel tych nieruchomości jest zazwyczaj zdywersyfikowany. Trafiają do niego mieszkania w różnych regionach czy na różnych osiedlach w danym mieście – wyjaśnia.

Taka sytuacja nie będzie już możliwa po wprowadzeniu ustawy zakazującej hurtowy zakup mieszkań, przekraczający 5 nieruchomości. Może zatem, to teraz jest czas na większe zakupy, po to, aby uniknąć daniny.

Czy będzie możliwość obejścia tej sytuacji? A może ten podatek będzie skierowany tylko do dużych funduszy inwestycyjnych, którzy hurtowo kupują całe budynki , przeznaczając je na rynek najmu mieszkań instytucjonalnych – PRS. Są głosy, że ustawa zostanie podzielona na dwie sekcje: skierowaną za hurtowe zakupy przez fundusze i prywatne kupowanie mieszkań przez inwestorów.

Szczegółów na razie nie ma ze strony ustawodawcy, ale słychać głosy, że na razie rząd ma się zająć pakietowymi zakupami dokonywanymi tylko przez fundusze, odkładając w czasie zakupy przez pojedynczych inwestorów. Jak będzie ostatecznie?

Co będzie dalej z inwestorami i zakupami hurtowymi, skoro ustawodawca przewidział wprowadzenie podatku PCC (podatek od czynności cywilno – prawnych) w wysokości 6% przy zakupie powyżej 5 mieszkań?

Tym bardziej sytuacja jest kuriozalna, że jest to niezgodne z prawem. Aktualnie, fundusze kupując mieszkania są opodatkowane VAT a nie PCC. Jeżeli dodamy do transakcji podatek od czynności cywilno-prawnych to będzie to niezgodne z ordynacją podatkową i prawem unijnym, które harmonizuje kwestie związane z VAT.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło informacje o nowym podatku i jego założeniach.

Powód wprowadzenia podatku ma zwiększyć dostęp do ofert dla przeciętnego Kowalskiego. Wg ekspertów taki manewr ministerstwa nie ograniczy podaży. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, uważa, że należy ograniczyć skupowanie mieszkań nie tylko przez duże podmioty, ale też firmy prywatne. Wg niego: „hurtownicy” mają ograniczać ofertę dla Polaków. – Bez względu, czy to jest instytucja, czy osoba fizyczna – jeżeli hurtowo skupuje mieszkania, to oznacza to jedno dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania – wyższe ceny i mniejszy wybór – uzasadnia.

Wg ekspertów, propozycja Ministerstwo Rozwoju i Technologii to już kolejna próba opodatkowania właścicieli mieszkań lub inwestorów. Rząd wie, że nie uda się wprowadzić w Polsce powszechnego podatku katastralnego, więc szuka innych dróg, by w imię walki o dobro obywateli, zwiększyć przychody budżetowe. Zdaniem ekspertów nieruchomościowych, zdecydowanie bardziej skutecznym sposobem wpływania podatkami na podaż nieruchomości byłoby wprowadzenie zmian na kształt podatku katastralnego dla spółek czy funduszy inwestycyjnych posiadających określoną liczbę nieruchomości gruntowych lub mieszkalnych. Jeśli wpłynąłby on na rentowność takich pakietowych zakupów, mógłby pomóc w regulowaniu dostępności mieszkań dla zwykłych kupujących. Z drugiej strony pojawiają się głosy, w których jasno wynika, że kupowanie hurtowe mieszkań przez fundusze inwestycyjne, to zaledwie mała kropla w morzu.

Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że zakupy w celu sprzedaży spekulacyjnej – czyli granie na wzroście cen mieszkań – umarły śmiercią naturalną, od kiedy Polacy nie mają zdolności kredytowej, a ceny mieszkań ustabilizowały się bądź zaczęły spadać (szczególnie na rynku wtórnym). Ekspertka zauważa też, że w 2022 roku zakupy dokonywane przez fundusze PRS były dużo mniejsze niż w 2021 roku. – Poza tym zakupy pakietowe, o jakich mowa w wypowiedziach, czyli ponad sześć mieszkań w jednej transakcji, stanowią na polskim rynku niewielki procent całości obrotu i nie wpływają na rynkowe ceny mieszkań dla Kowalskich. To za mała skala – zauważa.

Według założeń nowym podatkiem 6% miałby być objęty każdy, kto przekroczy limit pięciu posiadanych mieszkań lub sumy 315 mkw. powierzchni użytkowej i przed upływem 12 miesięcy będzie chciał kupić kolejny lokal. W limit wliczają się też lokale, które dana osoba zbyła w ostatnich 12 miesiącach w drodze darowizny, czyli np. przepisała na dzieci. Wystarczy jednak odczekać rok, żeby kupić kolejną nieruchomość bez podatku. Jest również inna możliwość, o której w środowiskach inwestorskich się dyskutuje, kupienia kolejnych 5 mieszkań na najbliższych. Inwestorzy mogą kupować „ponadliczbowe” nieruchomości na mamę, tatę, babcię, siostrę, brata, ale będą tworzyć liczne spółki, lub kupować domy i grunty, by obejść przepisy.

Poza tym większość wynajmujących posiada w swoim portfelu maksymalnie trzy – cztery mieszkania, więc ich te przepisy nie wystraszą. Ci zaś, którzy flippują, będą mogli dokonywać handlu przez różne podmioty.
Czy będzie to praktykowana forma, zobaczymy w czasie. Jak i przekonamy się czy ustawodawca zajmie się wpierw funduszami, czy również zastosuje ograniczenie kupowania mieszkań przez inwestorów.