Marta Kubacka
Najazd rosyjskiego agresora na Ukrainę oraz nałożone w związku z tym sankcje będą miały wpływ również na polską gospodarkę. Już teraz rosną: inflacja, raty kredytowe i negatywne nastroje. Maleje wartość wierzytelności i nadzieja na lepsze jutro. Czego natomiast można się spodziewać po rynku nieruchomości?
Po tym, jak dwa lata temu dopadła nas pandemia COVID-19, myśleliśmy, że wszystko, co złe, niepewne i obarczone ryzykiem, jest za nami. Nikt nawet nie pomyślał, że wkrótce będziemy musieli zmierzyć się z kolejnymi przeciwnościami losu, i to jeszcze tak dramatycznymi. Nawet jeśli nie jesteśmy zaangażowani bezpośrednio w konflikt, to pomagamy uchodźcom. Na dzień, w którym jest przygotowywany ten artykuł, do Polski przyjechało już 1,7 mln ukraińskich kobiet i dzieci. Docelowo będzie to około 4 mln osób. Trudno mówić o tej sytuacji w kontekście skutków ekonomicznych, ale tym osobom trzeba zapewnić dach nad głową, choćby tymczasowy. Tylko jak, skoro mamy 2-milionowy deficyt mieszkań? To niejedyny problem, z którym się zmagamy.
Tło rozważań
Z konsternacją przyglądamy się kolejnym podwyżkom stóp procentowych. Każda z nich powoduje, że raty kredytów wzrastają. Ostania, szósta z rzędu podwyżka stóp NBP stanowiła wzrost o 0,75 pb. W konsekwencji stopa referencyjna NBP osiągnęła już poziom 3,5 proc., najwyższy od 2013 roku.
Kolejny problem to inflacja. W lutym spowolniła do 8,5 proc. w skali roku z 9,4 proc. odnotowanych w styczniu – tak wynika ze wstępnych wyliczeń Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Według najnowszych prognoz inflacja w 2022 roku wyniesie 10,8 proc., w 2023 roku znajdzie się na poziomie 9 proc., a w 2024 roku wyniesie 4,2 proc. Realny wzrost cen z pewnością będzie wyższy.
Jednocześnie kursy euro i franka szwajcarskiego zbliżyły się do poziomu 5 zł, co spowodowało panikę wśród posiadaczy kredytów mieszkaniowych w tych walutach.
To nie koniec złych wiadomości. Jak informują eksperci portalu RynekPierwotny.pl, Komisja Nadzoru Finansowego wydała stanowisko skierowane do prezesów banków w Polsce. Regulator zaleca zdecydowane działania ograniczające ryzyko kredytowe, polegające na jeszcze bardziej restrykcyjnej ocenie zdolności kredytowej swoich klientów. Jak przypominają eksperci, miałaby ona polegać na przyjęciu minimalnej zmiany poziomu stopy procentowej o, bagatela, 5 pp.
Wojna a rynek nieruchomości
Nie można precyzyjne oszacować ekonomicznego wpływu wojny w Ukrainie na polską gospodarkę, w tym rynek nieruchomości. W dużej mierze będzie on zależał od czasu trwania działań wojennych. Nie da się jednak nie zauważyć zmian, które mają miejsce już teraz – szczególnie na rynku materiałów budowlanych i wynajmu. Budownictwo mierzy się z gwałtownym odpływem pracowników z Ukrainy.
Stopy procentowe, inflacja i wyższe ceny materiałów budowlanych – to wszystko będzie miało wpływ na podwyższenie cen nieruchomości. Wkrótce sprzedaż nieco wyhamuje, ze względu na wyższe koszty życia Polaków.
Jakie zdanie mają na ten temat eksperci z rynku pierwotnego, wtórnego i PRS?
Kłopoty z budową
– Jest absolutnie pewne, że na ceny materiałów budowlanych decydujący wpływ w kolejnych miesiącach wywrze, rozpoczęta w końcówce lutego, wojna w Ukrainie. Data wybuchu konfliktu zbrojnego nie pozwoliła na reakcję rynku, wobec czego nie widać jeszcze jej wpływu na dynamikę stawek prezentowanych w comiesięcznej informacji Grupy PSB. Zmiany warunkowane konfliktem zbrojnym za naszą wschodnią granicą zobaczymy zapewne w drugim kwartale i trudno oczekiwać, aby były one symboliczne. W rodzimy rynek materiałów budowlanych uderzą sankcje nałożone na Rosję, ale przede wszystkim na Białoruś. Na początku marca Unia Europejska, w reakcji na współudział Białorusi w rosyjskiej agresji na Ukrainie, zakazała importu z tego kraju m.in. produktów naftowych, paliw, substancji bitumicznych, produkcji drzewnej, cementu, wyrobów metalowych, żelaznych i gumowych. Na tej liście największe znaczenie, z punktu widzenia rynku materiałów budowlanych, ma cement, który Polska importowała z Białorusi w ilości
około pół miliona ton rocznie, a w drugiej kolejności drewno – w ilości około jednej czwartej całego krajowego importu tego surowca. W efekcie jednocyfrowa dotychczas dynamika cen cementu i wapna prawdopodobnie na długo przejdzie do historii, podobnie jak spadek dynamiki cen płyt PSB. Do tych cenotwórczych czynników należy jeszcze dodać osłabienie złotego, które znacznie wywinduje koszt importu materiałów budowlanych z Niemiec. Na rynku może też zostać zapoczątkowana gra pod powojenną odbudowę infrastruktury Ukrainy, w której zapotrzebowanie na materiały budowlane może już w przewidywalnej przyszłości osiągnąć astronomiczne wręcz wartości. Wojna w Ukrainie będzie źródłem szeregu konsekwencji na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych, zarówno w krótkiej, jak i dłuższej perspektywie. W tej pierwszej czeka nas stan niepewności i wyczekiwania na rozwój sytuacji w Ukrainie. Na razie doświadczyliśmy załamania kursu złotego i jego powolnego odreagowania, w sumie źródło kolejnego stresu dla posiadaczy mieszkaniowych kredytów walutowych. Z kolei dla zadłużonych w rodzimej walucie i potencjalnych klientów hipotecznych banków zła wiadomość jest taka, że windowanie stóp procentowych NBP może jeszcze przyspieszyć w stosunku do oczekiwań. W marcu zobaczymy więc dalszy spadek wniosków o kredyt hipoteczny wraz z zaostrzaniem polityki kredytowej banków, co ponownie mocno ostudzi apetyt na mieszkania, przynajmniej te nabywane na własne potrzeby. Z kolei napływ niekończących się rzesz uchodźców z Ukrainy wywiera presję na rynek mieszkaniowego wynajmu. Liczona w milionach skala wojennej migracji, w odniesieniu do podaży mieszkań na wynajem w Polsce na poziomie kilkudziesięciu tysięcy, już powoduje wydrenowanie rynku wynajmu z lokali i wzrost stawek czynszu najmu. Pytanie, czy zmobilizuje to inwestorów indywidualnych i fundusze PRS do wzmożonej aktywności. Jakby tego było mało, pomimo topniejącego popytu należy się przygotować na kolejną, silniejszą od oczekiwań falę wzrostową cen nowych mieszkań, a kilkuprocentowe prognozy zwyżki ich stawek mkw. na rok bieżący raczej odłożyć do lamusa. Sam wzrost cen materiałów budowlanych może wywindować koszty mieszkaniowych inwestycji deweloperskich o co najmniej 10 proc. Co gorsza jednak, większym problemem od drożyzny materiałów może być ich dostępność na rynku, warunkująca ciągłość prac budowlanych.
Wojna w Ukrainie rozgrzała polski rynek najmu
– Jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie na rynku najmu mieszkań widać było wyraźne ożywienie. Do Polski zaczęli liczniej przyjeżdżać ci Ukraińcy, którzy czuli zaniepokojenie sytuacją i woleli obserwować dalszy rozwój wypadków z dala od zagrożenia. Przybywały wtedy do Polski głównie rodziny i bliscy tych Ukraińców, którzy już jakiś czas temu osiedlili się w naszym kraju albo stosunkowo niedawno przyjechali do nas do pracy, ale zdążyli już się zaadaptować do polskich realiów. Wraz z nimi przyjeżdżali też ci, których status majątkowy pozwalał na to, by na jakiś czas zamieszkać w Polsce. Obie grupy charakteryzowało to, że dysponowały własnymi środkami pozwalającymi na wynajem mieszkania na zasadach rynkowych, bez pomocy ze strony polskich firm czy instytucji. I to one stanowiły „pierwszą falę”, która wpłynęła na rynek najmu. Z analiz serwisów Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że już pod koniec lutego br. popyt na lokale do wynajęcia był wyraźnie większy niż w poprzednich tygodniach, ale ofert wciąż było dużo, a ceny pozostawały stabilne. Sytuacja zaczęła się bardzo szybko zmieniać wraz z początkiem rosyjskiej inwazji. Napływ uchodźców z Ukrainy błyskawicznie przybierał na sile, a popyt na rynku najmu wzrósł w porównaniu tydzień do tygodnia o blisko 200%. Szybko stało się jasne, że obok tych, którzy opuszczali Ukrainę w sposób zaplanowany, zorganizowany i z wizją najmu mieszkania, z każdym dniem będzie rosła liczba tych, których do ucieczki zmusiły ostrzały i bombardowania. Te osoby często opuszczały swoje domy lub to, co z nich zostało, bez dobytku, bez środków do życia, bez szans na samodzielny wynajem lokum – zdani na łaskę ludzi, których spotkają na drodze swojej ucieczki. W ten sposób w ciągu zaledwie 2 tygodni rynek wynajmu mieszkań (domów także) w Polsce, w szczególności w dużych miastach, przeszedł olbrzymią metamorfozę – z tkwiącego jeszcze w zastoju spowodowanym trwającą epidemią szybko zmienił się w skrajnie rozgrzany, na którym brakuje ofert, a ceny osiągają niespotykane od dawna poziomy. Wiele wskazuje na to, że z takim stanem będziemy się musieli oswoić, bo nawet jeśli działania wojenne zostaną szybko zakończone (czego wszyscy pragniemy), to ponad milion ukraińskich uchodźców, którzy już przybyli do naszego kraju, nie spakuje się z dnia na dzień i nie wróci do swoich domów. Wielu, jeśli nie większość z nich, zostanie u nas na dłużej, a część zapewne na zawsze. Nie w zniszczonych, rodzinnych stronach, ale u nas – w Polsce – będą układać sobie dalsze życie, szukając tu pracy, przedszkola czy szkoły dla dzieci. I będą szukać mieszkań do wynajęcia – na zwykłych, a nie często preferencyjnych zasadach, i już nie na miesiąc czy dwa, ale na czas nieokreślony.
Mieszkania w abonamencie dla Ukraińców
– Konflikt w Ukrainie na pewno wpłynie na funkcjonowanie rynku nieruchomości w Polsce, w tym również najmu. Blisko dwa miliony uchodźców, którzy już przybyli do naszego kraju, będą potrzebowały schronienia na dłuższy czas. W tej
chwili są oni czasowo lokowani w prywatnych mieszkaniach czy punktach noclegowych, organizowanych przez samorządy czy NGO. Taka sytuacja nie może jednak trwać wiecznie – w dłuższej perspektywie wszystkie te rodziny będą szukać dla siebie własnego mieszkania. Wszyscy zdajemy sobie też sprawę, że liczba obywateli Ukrainy, którzy szukają pomocy w Polsce, będzie istotnie rosła. Wzrost popytu można już zaobserwować na rynku najmu, gdzie lokale bardzo szybko znajdują najemców. Oferta sektora PRS mogłaby być odpowiedzią na to rosnące zapotrzebowanie na lokale. Od pierwszych dni konfliktu w Ukrainie, gdy do Wrocławia i Poznania (gdzie znajdują się projekty Vantage Rent) zaczęli przyjeżdżać uchodźcy, zanotowaliśmy wzrost zapytań o dostępne mieszkania. Do salonu sprzedaży i najmu dzwoniły również osoby, które chciałyby wynająć lokal nie na osobiste potrzeby, ale właśnie po to, aby udostępnić je potrzebującym. Nasza spółka również zdecydowała się przeznaczyć 10 mieszkań w Poznaniu na rzecz Fundacji Erbud, która przyjmuje pod opiekę uchodźców. Przez 12 miesięcy podopieczni organizacji mogą mieszkać w tych lokalach całkowicie bezpłatnie. Czy jednak mieszkań PRS wystarczy? Niestety zasób tego sektora jest wciąż głównie w procesie budowy. Obecnie to tylko kilka tysięcy gotowych lokali w największych polskich miastach, które – nie ukrywajmy – są w większości wynajęte. Model biznesowy najmu instytucjonalnego opiera się na długoterminowych umowach (co najmniej 12 miesięcy), a proces realizacji inwestycji wraz z wykończeniem lokali trwa ponad 2 lata. Mieszkań PRS będzie więc sukcesywnie przybywać w najbliższych latach. Według szacunków do 2028 roku rynek ten będzie liczył ponad 100 tys. W dłuższej perspektywie te lokale mogą więc być odpowiedzią na potrzeby uchodźców, którzy zdecydują się zostać w Polsce. Rosnące ceny mieszkań i stóp procentowych powodują, że wielu z nich nie będzie mogło sobie pozwolić na kredyt oraz zakup lokali. Natomiast długoterminowy najem PRS może dać im poczucie bezpieczeństwa, którego dzisiaj tak im brakuje.
Przyjęcie uchodźców i zaopiekowanie się nimi jest naszym moralnym obowiązkiem. Świetnie się z niego wywiązujemy. Już niejednokrotnie pokazaliśmy, że potrafimy być solidarni. Z drugiej strony można się spodziewać, że w dłuższej perspektywie pogłębi się przez to deficyt mieszkań, a konsekwencją będzie dalszy i bardziej dynamiczny wzrost cen nieruchomości, a przede wszystkim stawek najmu. Podaż mieszkań po prostu będzie o wiele mniejsza, co w konsekwencji będzie oznaczać, nawet dwucyfrowe wzrosty cen.
Inwestorzy, którzy jeszcze rozważają, czy to dobry czas na wejście do gry, powinni zaryzykować – ale tylko ci z gotówką w ręku. Trzeba się jednak śpieszyć. Duża część mieszkań zniknęła już z rynku, a popyt nie został zaspokojony. Tę lukę warto zapełnić.