Pomysł chwycił! Monika Bielska i Tomek Strojewski opowiadają swoją historię.

Historia Moniki Bielskiej i Tomka Strojewskiego pokazuje, że nieruchomości mogą stać się nie tylko sposobem na życie, ale i pasją, dzięki której każdy dzień napędza do działania. Nasza przygoda z nieruchomościami zaczęła się cztery lata temu, kiedy to zdecydowaliśmy się na zakup swojego pierwszego mieszkania, które udało się sprzedać z zyskiem.

Ta sytuacja sprawiła, że zaczęliśmy bardzo intensywnie szukać wiedzy na ten temat. Tak trafiliśmy na Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości prowadzone przez Wojtka Orzechowskiego, które w naszym przypadku okazały się strzałem w dziesiątkę.

Pomysł chwycił

Nasza przygoda z nieruchomościami zaczęła się cztery lata temu, kiedy to zdecydowaliśmy się na zakup swojego pierwszego mieszkania, które udało się sprzedać z zyskiem. Ta sytuacja sprawiła, że zaczęliśmy bardzo intensywnie szukać wiedzy na ten temat. Tak trafiliśmy na Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości prowadzone przez Wojtka Orzechowskiego, które w naszym przypadku okazały się strzałem w dziesiątkę. Dziś nieruchomości poza tym, że są naszym jedynym źródłem utrzymania, są również naszą pasją i sposobem na życie. Na chwilę obecną poza inwestowaniem w mieszkania zaczęliśmy również realizować większe projekty. Poniżej nasza historia opowiedziana na Maratonie WIWN® w styczniu ubiegłego roku.

Tomek
Nieruchomościami zainteresowaliśmy się w 2014 r. Od dwóch lat, czyli od momentu zapisania się na warsztaty, intensywnie działamy. Szybko zauważyliśmy, że ten biznes sprawia nam przyjemność i realizujemy się w nim. Stwierdziliśmy, że takie nasze początkujące dodatkowe inwestowanie chcemy zamienić na biznes, tym bardziej że zauważyliśmy, że jeśli chcemy osiągnąć jakąś skalę, to trzeba coraz więcej czasu na to poświęcać. Po pierwszych sukcesach zrezygnowaliśmy z naszych dotychczasowych zajęć. Do tej pory prowadziłem warsztat samochodowy.

Monika
A ja pracowałam na etacie w urzędzie. Do dnia dzisiejszego kupiliśmy 13 nieruchomości w ciągu dwóch lat. Dziewięć już sprzedaliśmy, dwie właśnie sprzedajemy, a dwie są zupełnie nowymi inwestycjami. W międzyczasie mieliśmy możliwość wykazania się, bo sprzedaliśmy dwa mieszkania naszym znajomym. Po prostu zamiast agencji nieruchomości pojawiliśmy się my. To było dla nas ciekawe doświadczenie, bo te dwa mieszkania były do remontu, a my zazwyczaj sprzedajemy mieszkania już po remoncie. W swoim dorobku mamy głównie mieszkania, ale kupiliśmy też dom i podzieliliśmy go na dwa z osobnymi księgami wieczystymi. W naszym posiadaniu jest też lokal użytkowy. Chcielibyśmy opowiedzieć o naszej najlepszej i najgorszej inwestycji. Kierowaliśmy się przy wyborze stosunkiem czasu do zarobku, czyli najlepsza to była ta, na której zarobiliśmy najwięcej w najkrótszym czasie.

Tomek
Zdarzyła się inwestycja, która trwała półtora roku i przyniosła nam większy zysk, ale tutaj mówimy o stosunku czasu do zarobku. Może to zabrzmi banalnie, ale doszliśmy do wniosku, że każda nasza inwestycja jest jak zwykły produkt, który sprzedajemy. Ten produkt można ulepszać, poprawiać na każdym etapie po to, by potem – jeśli mamy jakąś udaną inwestycją, nasz zysk był jeszcze większy, a w momencie, gdy nie układa się inwestycja po naszej myśli – aby nie stracić, tylko cokolwiek na tym zarobić.

Monika
Naszą najlepszą inwestycję nazwaliśmy Pruszków II, bo to jest drugie mieszkanie, które kupiliśmy i sprzedaliśmy w Pruszkowie. Tę nieruchomość znaleźliśmy w internecie na rynku wtórnym i kupiliśmy za ok. 183 tys. zł. Mieszkanie miało 60 mkw., trzy pokoje z balkonem. Znajdowało się w niskim czteropiętrowym bloku z płyty z lat 80. Wszędzie była boazeria – nawet na suficie. Tu taka ciekawostka. Gdy kupowaliśmy to mieszkanie, wówczas dokoła budowało się kilka nowych bloków. Czuliśmy trochę konkurencję w postaci rynku pierwotnego i zastanawialiśmy się, jak to będzie z tym naszym zyskiem. Ostatecznie okazało się, że zysk był bardzo duży. Czas trwania inwestycji liczymy od momentu, kiedy pieniądze wychodzą z naszego konta do momentu, kiedy wracają z zyskiem. Czas trwania tej inwestycji to osiem miesięcy. Mogłoby się wydawać, że to długo, niemniej jednak my wtedy – zajęci inną inwestycją, zaczęliśmy remont dopiero po dwóch miesiącach. Prace trwały trzy miesiące, sprzedaż dwa, plus jeszcze czekaliśmy miesiąc na kredyt. Zysk na tym mieszkaniu to 69 tys. zł przed opodatkowaniem. Ekipa remontowa kosztowała nas 25 tys. zł z materiałami, których nie widać. Sprzedaliśmy za 340 tys. zł. Nie pamiętamy, ile dokładnie kosztowały nas materiały wykończeniowe, w każdym razie zysk wyniósł 69 tys. zł. To mieszkanie oczywiście było w kredycie, jak większość naszych nieruchomości.

Tomek
Przy pierwszych inwestycjach mocno angażowaliśmy się w wybór paneli, drzwi, mebli, by dopasować jedne do drugich. Teraz jest już łatwej, nie spędzamy tak dużo czasu w sklepach. Ale mamy obecnie aż trzy remonty w jednym momencie, więc jest dużo pracy.

Monika
Lecimy trochę schematami. To, czego się już nauczyliśmy, ułatwia nam podejmowanie decyzji przy kolejnych mieszkaniach. Jeżeli okazało się, że jakieś wybory nie były do końca trafne przy wcześniejszych inwestycjach, to przy kolejnych je zmieniamy. Teraz czas na naszą najgorszą inwestycję, czyli to, co ciekawsze. Nazwaliśmy ją Konstancin II, ponieważ jest to drugie mieszkanie w Konstancinie, które kupiliśmy i sprzedaliśmy.

Tomek
Powinniśmy ją nazwać nie najgorszą, a najtrudniejszą inwestycją. Ta nieruchomość najwięcej nas nauczyła. Przede wszystkim tego, że nie należy pozostawiać spraw własnemu biegowi i trzeba trochę szybciej reagować, gdy coś jest nie tak. Często myślimy, że jak już zrobimy remont i wystawimy na sprzedaż, to sprawa będzie załatwiona. Nie zawsze tak jest i tak też było w tym przypadku. Nieruchomość kupiliśmy z licytacji komorniczej. Mieszkanie 37-metrowe, dwa pokoje, na parterze, na osiedlu strzeżonym, w bloku z 2008 r. Na tym osiedlu był basen i sauna, więc to takie dosyć prestiżowe miejsce w Konstancinie. My wchodzimy w inwestycje z licytacji komorniczych tylko wtedy, kiedy wiemy, że na pewno takie mieszkanie jest puste i niezamieszkane.

Monika
Więc musimy przeprowadzić swoje śledztwo, żeby jak najdokładniej ocenić, jak może takie mieszkanie wyglądać w środku. Współpracujemy z człowiekiem, który zajmuje się licytacjami już prawie 20 lat – on nam bardzo pomaga i swoimi wypracowanymi przez lata sposobami to sprawdza. My jeszcze upewniamy się swoimi kanałami. Rozmawialiśmy z ochroniarzami, a także udało nam się w tym przypadku zajrzeć przez okno.

Tomek
Nasza analiza doprowadziła do tego, że wiedzieliśmy, że będzie to mieszkanie do lekkiego odświeżenia. Przez okno mogliśmy zobaczyć jeden pokój, w którym były panele, łóżko i szafa. Tak że wiedzieliśmy, że dosyć niedawno tam ktoś mieszkał. Pierwsze zdziwienie było w momencie, kiedy weszliśmy do mieszkania. Ten pokój rzeczywiście wyglądał tak, jak widzieliśmy przez okno, ale cała reszta była w stanie deweloperskim. Szkoda, że nie widzieliście naszych min. To były pierwsze schody. Z racji tego, że byliśmy świeżo po warsztatach u Wojtka, stwierdziliśmy, że z remontem sobie poradzimy. Zaczęliśmy działać i remont rzeczywiście szybko poszedł, bo półtora miesiąca i było po sprawie. Kolejne schody zaczęły się, kiedy czekaliśmy na dokumenty. Tutaj pojawiła się zmiana przepisów dla komornika. Na komornika został nałożony podatek VAT za jakieś tam czynności. Zanim dogadał się z sądem, jak ma to liczyć, to zdążyliśmy na tym ucierpieć, nasze mieszkanie było w zawieszeniu. Jak już się z tym uporaliśmy, to wpadliśmy w moment urlopowy, nasza sędzia wracała z jednego urlopu i jechała na drugi, potem na trzeci, tak że był problem. A jak już to minęło, to okazało się, że znalezienie klienta na kupno tego mieszkania będzie trudne z powodu parteru. Mieliśmy już pewne doświadczenie z mieszkaniami na parterze, sprzedawaliśmy już takie mieszkania, więc nie baliśmy się trudnych nieruchomości, ale w tym przypadku było trochę gorzej. To okno, przez które zaglądaliśmy, znajdowało się między dwoma wejściami do klatek schodowych. To ładnie, kameralnie wyglądało, bo to ładne osiedle, a nie jakieś blokowisko, niemniej jednak ludzie nie potrafili sobie wyobrazić, jak mogliby tutaj spać, mieć łóżko pod oknem, mając wejście do klatki schodowej obok. Deweloper fajnie pomyślał i zrobił takie spowalniacze, że jak się drzwi zamykały, to nie trzaskały, jednak pomimo to ludzie niechętnie patrzyli.

Monika
W dużej mierze chodziło o bezpieczeństwo.

Tomek
My wychodzimy z założenia, że zanim zaczniemy schodzić z ceny, to próbujemy coś poprawić, coś dołożyć, by jakoś to wyglądało. W tym przypadku założyliśmy na szybę folię, która imitowała lustro weneckie. To było fajne rozwiązanie, bo od razu w pokoju było lustro.

Monika
Zrobił się klimacik. Przyciemniło się to pomieszczenie.

Tomek
I dodatkowo zamontowaliśmy roletę antywłamaniową zewnętrzną, żeby było jakieś poczucie bezpieczeństwa. Później był problem z tym, że to mieszkanie było nad parkingiem, czyli jak brama się otwierała z drugiej strony, to był hałas. My postanowiliśmy ten minus zamienić na plus i wynajęliśmy tam miejsce postojowe. Do mieszkania nie było przypisane miejsce, a był problem małej liczby miejsc postojowych na tym osiedlu.

Monika
Dogadaliśmy z panem, który wynajął nam miejsce parkingowe, że jak ktoś kupi to mieszkanie, to może to miejsce dalej wynajmować albo może je kupić lub też możemy z niego zrezygnować, jeśli trafi się osoba bez samochodu.

Tomek
Ludzie zainteresowani kupnem przychodzili, oglądali i wychodzili. Zaczęliśmy z nimi rozmawiać, by dowiedzieć się, o co chodzi, dlaczego nie chcą kupić. Nie wszyscy zawsze chętnie powiedzą, co jest nie tak – tylko chwalą, bo są dobrze wychowani, kulturalni. Staraliśmy się więc wybadać, co jest przyczyną. Ale żeby się trochę wytłumaczyć, musimy powiedzieć, że w momencie, gdy prowadziliśmy tę inwestycję, mieliśmy też kilka innych, więc zostawiliśmy to mieszkanie własnemu biegowi i skupiliśmy się na tych lepszych. Przyznaję, że mogliśmy trochę wcześniej zareagować. Zajęliśmy się lepszymi inwestycjami, gdzie już widzieliśmy, że tam będzie duży zysk, a tutaj stwierdziliśmy, że ile będzie, tyle będzie. Myśleliśmy, że wszystko, co mogliśmy zrobić, już zrobiliśmy.

Monika
Stwierdziliśmy, że pojedziemy do tego mieszkania i zrobimy burzę mózgów dotyczącą tego, co jeszcze możemy dołożyć, by z tej ceny na razie nie schodzić, tylko próbować walczyć. Chodząc po mieszkaniu, stwierdziliśmy, że może byśmy je umeblowali, czego nigdy do tej pory nie robiliśmy. W związku z tym, że wszystkie meble, które tam wcześniej były, wyrzuciliśmy, chcieliśmy wstawić jakąś kanapę, stolik, łóżko, szafę, stoliczek do kuchni…

Tomek
Trochę nie wiedzieliśmy, jak wstawić szafę do tego małego pokoiku, bo miał 7 mkw. Jakbyśmy wstawili tam szafę, to automatycznie większe łóżko by nie weszło, tak samo szafa nie pasowała do pokoju z aneksem kuchennym. W przedpokoju też nie było miejsca na jej wstawienie. Na pierwszy rzut oka mieszkanie wyglądało normalnie, a okazało się, że jest problem z umeblowaniem go. Stwierdziliśmy, że minus sypialni z oknem obok wejścia do klatki na parterze oraz minus trudności umeblowania tej sypialni połączymy w jeden plus i zrobimy z tego pokoju garderobę. Ten pomysł przekazaliśmy naszemu agentowi, który pokazywał mieszkanie klientom. Spotkaliśmy się z nim i przedstawiliśmy nasz pomysł. Spodobał mu się, ale stwierdził, że trochę to ryzykowne, bo on wie, co się w tym rejonie sprzedaje i wie, czego ludzie tu szukają. W tym metrażu, w tej cenie – tylko dwóch pokoi, kawalerek raczej tam nikt nie szuka. Mimo wszystko poprosił o wizualizację pomysłu, którą przedstawi klientom.

Monika
My już byliśmy zmęczeni tym mieszkaniem, więc nie zrobiliśmy profesjonalnej wizualizacji, tylko rozrysowaliśmy na kartce, jak to widzimy.

Tomek
Dodatkowo wykroiliśmy takie miejsce pod oknem na biuro, chcieliśmy zrobić garderobę połączoną z biurem. Wstawilibyśmy biurko, komputer (kiedyś widzieliśmy to w jednym z mieszkań). Wtedy w salonie umieścilibyśmy jakąś sofę rozsuwaną szybko, stolik i telewizor na ścianę. Pomysł chwycił. Na pierwszym spotkaniu klientka zdecydowała, że to kupi. Ja byłem tak zdesperowany, żeby to sprzedać, że powiedziałem jej, że mogę tę garderobę zrobić. Ale okazało się, że ona sama to sobie zrobiła, tylko skorzystała z naszego fachowca. Tak że nie kosztowało nas to ani złotówki i wzięliśmy taką kwotę, jaką chcieliśmy wziąć pierwotnie. Więc gdyby nie ten czas, te raty i czynsze, to byśmy zarobili na tym mieszkaniu około 40 tys. zł. Taki w sumie był nasz cel. Ostatecznie cała inwestycja trwała rok i dwa miesiące. Remont – półtora miesiąca, dokumenty – około czterech miesięcy i sprzedaż – siedem. Zysk – 33 tys. zł przed opodatkowaniem. Wydaje się, że nie najmniej, ale przy rozłożeniu na tak długi czas, wychodzi kiepski zysk. Uważamy, że to była nasza wpadka.

Monika
Jakie popełniliśmy błędy? Tym mieszkaniem na parterze najpierw byliśmy zachwyceni, potem stwierdziliśmy, że to był nasz błąd. Sprzedaliśmy już trzy mieszkania na parterze. Nasza najlepsza inwestycja to też był parter, więc nie ma do końca reguły. Ale uważamy, że trzeba zwracać przy parterach specjalną uwagę na szczegóły. Tutaj właśnie jest bardzo przydatny wykaz cech nieruchomości wzorcowej, którą poznajemy na warsztatach u Wojtka, ona jest bardzo przydatna. On bardzo mocno pomaga, szczególnie w takich sytuacjach, i należy takie rzeczy brać pod uwagę, bo później są komplikacje. To mieszkanie nam to pokazało. Mieliśmy również problem z ekipą remontową. Mamy dobre serca i to jest często przez te ekipy wykorzystywane. Jak to się mówi: kto ma miękkie serce, musi mieć twardy tyłek. Druga sprawa to kwestia kontrolowania ich. Nie potrafiliśmy określić, kiedy remont się zakończy. Czy rzeczywiście to, co oni mówią, jest prawdą? Czy jak mówią, że za dwa dni można kłaść panele, to rzeczywiście będzie można je położyć? Kolejna rzecz to rozliczanie się z nimi, wychodzenie przed szereg i płacenie im więcej za rzeczy, których jeszcze nie wykonali, a na koniec problemy, jak tu się rozliczyć i jak do tego podejść, szczególnie gdy pojawiły się jakieś problemy.

Tomek
Jeśli chodzi o błędy, to niektóre już poprawiliśmy, a nad innymi do tej pory pracujemy. Warto popełniać błędy, bo na nich najwięcej się uczymy. Najważniejsze jest to, żeby nie popełniać błędów rażących, które sprawią, że stracimy na inwestycji i się zrazimy do inwestowania. U Wojtka na warsztatach fajne było to, że on do tych błędów rażących nie dopuszczał. Pozwalał robić takie lżejsze błędy, choć dla nas były one duże. To też powodowało, że podchodziliśmy kreatywnie do tematu i staraliśmy się znaleźć rozwiązanie, co potem przy tego typu mieszkaniach owocowało tym, że wiedzieliśmy, co możemy zrobić.

Monika
Nasza złota myśl. Najważniejsze jest działanie. To jest taka nasza rada, by jak najwięcej działać. Nawet jeśli ktoś ma trochę mniej wiedzy czy doświadczenia, albo może nie czuje się do końca dobry w jakimś temacie, ale zacznie wdrażać w życie to, czego się do tej pory nauczył i zacznie działać, to w końcu przyniesie mu to efekty.

Tomek
Słyszeliśmy, że w nieruchomościach jest taka zasada: „lokalizacja, lokalizacja, cena”. Nasza zasada to: „działanie działanie, działanie… i jeszcze więcej działania”, bo z czego się nie wyszkolisz, to możesz dopracować. Zauważyliśmy też, że dużą mocą tych warsztatów są ludzie. Możemy porozmawiać i wymienić się doświadczeniami. Fajne jest to, że możemy się łączyć w zespoły. Jeśli sami jakiejś inwestycji nie możemy zrobić, bo mamy za mało kasy, za mało doświadczenia albo swoje obawy, to zawsze możemy z kimś współpracować.

Monika
I jeszcze trochę prywaty, czyli nasza złota inwestycja. Myśleliśmy, że nasza największa inwestycja życia jest jeszcze przed nami, jednak życie nas troszkę zaskoczyło i pokazało, że jest inaczej. Stało się to w zeszłym roku, a jest to mianowicie nasza córeczka Natalka. Natalka pomogła nam kupić jedno mieszkanie, jak również sprzedać.

Tomek
Natalka jest konkretna. Ponieważ dołożyła tutaj swoje pięć groszy, to stwierdziliśmy, że chcemy o niej powiedzieć. Nieruchomości i inwestowanie przy niej to pikuś.

Monika Bielska i Tomek Strojewski (Nr 1 str. 62)