Porady podatkowe – Strefa Nieruchomości

  • Opublikowano
Marta Kubacka 

Porady podatkowe

Joanna Ilnicka Kancelaria Adwokacka Hirniak, Ilnicka, Kot sp.p.

JAK WYGLĄDA SPRZEDAŻ MIESZKANIA BEZ ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI W ŚWIETLE NOWYCH PRZEPISÓW?

Aby skutecznie zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości bez odrębnej własności, konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności wydawanego przez starostę. Do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 11 września 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, starosta wydawał takie zaświadczenie jedynie na podstawie tzw. inwentaryzacji budowlanej, która opisywała stan faktyczny budynku. Była to prosta i czytelna procedura.

Po wejściu w życie Ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości procedury stały się zawiłe i niejednoznaczne. Art. 114 zmienił przepisy ustawy o własności lokali, wprowadzając m.in. do artykułu 2 nowy ustęp 1a. Zgodnie z powołanym przepisem „ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę (…)”.

– Brzmienie wprowadzonego przepisu niestety rodzi obawy, że starosta wydający zaświadczenia o samodzielności lokali, wobec braku obowiązującego planu zagospodarowania dla terenu, na którym znajduje się budynek, lub w przypadku niedysponowania przez właściciela decyzją o warunkach zabudowy, nie będzie takich zaświadczeń wydawać – wyjaśnia Joanna Ilnicka, Kancelaria Adwokacka Hirniak, Ilnicka, Kot sp.p.

Żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada na starostę obowiązku sprawdzania, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu będzie zgodne z obowiązującym miejscowym planem, decyzją o warunkach zabudowy czy też decyzjami wydanymi w toku procesu inwestycyjnego.

– Ponadto należy zwrócić uwagę, iż w starych budynkach realizowanie tego przepisu będzie bardzo trudne. W archiwach już dawno może nie być pozwoleń na budowę, a nie ma przepisów przejściowych, wyjaśniających, co należy zrobić w takiej sytuacji – wyjaśnia adwokat Joanna Ilnicka.

Wielu notariuszy będzie odmawiać sporządzenia aktu notarialnego w przypadku braku odpowiedniego zaświadczenia, obawiając się jego nieważności. – Ustawodawca powinien dokonać analizy, jakie przepisy usprawniłyby funkcjonowanie nowo obowiązującego przepisu ustawy – sugeruje adwokat Joanna Ilnicka, Kancelaria Adwokacka Hirniak, Ilnicka, Kot sp.p. 

KIEDY PRZEDSIĘBIORCA MOŻE UNIKNĄĆ PŁACENIA PODATKU DOCHODOWEGO PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI?

Właściciel nieruchomości, w której znajdują się lokale użytkowe i mieszkalne, może uniknąć płacenia podatku od dochodów osobistych przy jego sprzedaży po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, od zakupu nieruchomości musi upłynąć pięć lat. Po drugie, nieruchomość musi być wpisana w ewidencji budynków jako budynek mieszkalny.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że sprzedaż nieruchomości po pięciu latach nie skutkuje powstaniem przychodu (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT). Pomimo że w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy przepisów tych nie stosuje się odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, to jak podkreśla dyrektor KIS, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 do przychodów z działalności nie zaliczamy przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, który był wykorzystywany w związku z prowadzoną działalnością. – W konsekwencji sprzedaż nieruchomości nie stanowi przychodu z działalności oraz nie jest objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat od nabycia – informuje Piotr Ciszewski, specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o.

JAKĄ STAWKĘ VAT WYBRAĆ PRZY ŚWIADCZENIU USŁUG NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO?

  1. Prowadzisz działalność gospodarczą, w ramach której świadczysz usługi najmu nieruchomości. Czy stawka 8% VAT będzie najlepszym rozwiązaniem? – Zastanawiając się nad wyborem prawidłowej stawki VAT, w pierwszej kolejności należy rozważyć, czy chcemy w ogóle być podatnikami VAT. Świadcząc usługi najmu, przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, do czasu aż nie przekroczy obrotu 200 tys. zł w trakcie roku. Należy pamiętać, że w pierwszym roku działalności limit liczony jest proporcjonalnie do końca roku. Dla czynnych podatników VAT najem krótkoterminowy, np. dla turystów, będzie opodatkowany 8%, a wynajem lokalu dla firmy, np. magazynu, objęty będzie stawką 23% – wyjaśnia Piotr Ciszewski specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o.
  2. Prowadzisz działalność gospodarczą, w ramach której kupujesz mieszkania z przeznaczeniem na najem. Umowę podpisujesz z pośrednikiem, który będzie zarządzał twoimi nieruchomościami. – Korzystając z usług pośrednictwa w najmie krótkoterminowym należy w pierwszej kolejności zastanowić się, czy faktura za najem zostanie wystawiona dla pośrednika, który powiększy ją o należną prowizję, czy też bezpośrednio do klienta, a prowizja zostanie rozliczona osobno. Dodatkowo bardzo ważną czynnością jest sprawdzenie, czy pośrednik jest podmiotem krajowym czy zagranicznym. Korzystając z usług np. Booking. com, u polskiego przedsiębiorcy wystąpi import usług. Wówczas od faktury za usługi świadczone przez portal internetowy przedsiębiorca będzie miał obowiązek rozliczenia podatku VAT w Polsce. Podatnik zwolniony z VAT w Polsce będzie miał obowiązek wykazać w deklaracji VAT-9M i zapłacić podatek VAT od importu usług. Natomiast dla czynnego podatnika VAT transakcja będzie miała charakter obojętny względem VAT. Wykazuje on wartość podatku naliczonego i należnego, którego różnica jest równa 0 zł. Warto też zaznaczyć, że korzystając z usług zagranicznego pośrednika, polski przedsiębiorca będzie miał obowiązek zgłosić się do VAT-UE – tłumaczy Piotr Ciszewski specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o

KIEDY UMOWĘ NAJMU NIERUCHOMOŚCI MOŻNA UZNAĆ ZA LEASING?

Przedsiębiorca, który nie może pozwolić sobie od razu na zakup własnego lokalu, może lokal wynająć, kupić na kredyt lub też skorzystać z leasingu nieruchomości. W przypadku ostatniego rozwiązania leasingodawca umożliwia leasingobiorcy odpłatne korzystanie z nieruchomości. Przedsiębiorca wnosi określone w umowie opłaty (np. opłatę wstępną oraz kolejne raty leasingowe), dzięki czemu może korzystać z przedmiotu udostępnionego przez finansującego. Umowę leasingu różni od umowy najmu sposób przeniesienia prawa własności, który jest możliwy właśnie przy wyborze pierwszego rozwiązania.

Jak informuje Piotr Ciszewski, specjalista ds. podatków inFakt Biuro Rachunkowe Sp. z o.o., umowa najmu może zostać uznana za leasing bez względu na to, jaką ma nazwę, jeżeli:

  • została zawarta na czas oznaczony, stanowiący co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji, jeżeli przedmiotem umowy leasingu są podlegające odpisom amortyzacyjnym rzeczy ruchome lub wartości niematerialne i prawne lub została zawarta na okres co najmniej pięciu lat, jeżeli jej przedmiotem są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości;
  • suma ustalonych opłat w umowie, pomniejszonych o należny podatek od towarów i usług odpowiada co najmniej wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
  • przedmiot umowy jest środkiem trwałym, podlegającym amortyzacji u wynajmującego, który oddaje go do użytku najemcy.