Tekst: Marta Kubacka
Śmiało można powiedzieć, że ceny mieszkań stanęły w miejscu. Od momentu wybuchu epidemii, czyli od końca pierwszego kwartału, notuje się tylko nieznaczne wahania średnich cen ofertowych na rynku wtórnym w największych polskich miastach.
Po znaczącym załamaniu popytu na rynku nieruchomości zaobserwowanym w kwietniu widać już powrót do stanu sprzed wybuchu epidemii. Klienci są jednak bardziej ostrożni. Precyzyjnie przyglądają się ofertom i analizują koszty. Starają się brać pod uwagę niepewność zarobków, więc rzetelnie oceniają swoje możliwości finansowe i wstrzymują się od podejmowania pochopnych decyzji.
Zmiany w priorytetach
Polacy nie przestali kupować i wynajmować nieruchomości. Część z nich pod wpływem obostrzeń pragnie zmienić mieszkanie na dom, inni szukają działek rekreacyjnych lub budowlanych. – Od wielu lat najpopularniejszym typem nieruchomości poszukiwanym na Otodom.pl były mieszkania na sprzedaż. Od połowy marca do końca czerwca wyprzedziły je domy – wiele osób zapragnęło własnego kawałka ziemi i większej przestrzeni. W lipcu i sierpniu popularność mieszkań zaczęła powracać na swoje miejsce i obecnie zainteresowanie mieszkaniami i domami jest bardzo zbliżone (35% wyników wyszukiwania – domy na sprzedaż, 34% – mieszkania na sprzedaż). Osoby decydujące się na mieszkania duży nacisk kładły na balkony, tarasy i ogródki. Mieszkań z balkonem poszukiwało ostatnio o 56% więcej użytkowników, z tarasem – o 74% więcej, a z ogrodem – o 85% więcej! – wyjaśnia Jarosław Krawczyk z Otodom.pl.
To, jak zmieniał się popyt w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości od początku roku w porównaniu z rokiem ubiegłym, widać na wykresie przygotowanym przez Morizon.pl
Popyt na rynku nieruchomości – porównanie I-VIII 2020 vs I-VIII 2019
Ekspert z serwisu Morizon.pl twierdzi, że rynek działek już na początku roku wyglądał bardzo obiecująco, wykazując wzrost o ponad 50% rok do roku. – Wybuch epidemii na chwilę go zahamował, ale patrząc na dane z maja, można mówić o boomie – zainteresowanie działkami było ponad 2-krotnie większe niż przed rokiem. W kolejnych miesiącach wzrosty nie były już tak imponujące, ale i tak popyt na działki w sierpniu br. był o blisko 70% większy niż w sierpniu 2019 r. – informuje Marcin Drogomirecki, ekspert ds. nieruchomości, Morizon.pl. Zainteresowanie nieruchomościami w serwisie Otodom.pl powracało już od kwietnia. – Otodom.pl w maju odnotował o 33% większy ruch niż rok wcześniej, w czerwcu – aż o 38% więcej odwiedzających, a w lipcu – o 15% więcej – donosi Jarosław Krawczyk. Zwiększają się też nasze oczekiwania dotyczące powierzchni mieszkania – w lipcu najczęściej poszukiwane były mieszkania większe niż 50-60 mkw., a przed pandemią szukano mieszkań w metrażu minimum 40 mkw.
Wciąż mniejszy popyt utrzymuje się na rynku sprzedaży mieszkań w serwisie Morizon.pl. – W porównaniu z sytuacją sprzed roku obecny popyt jest o 1/5 mniejszy. Trzeba jednak dodać, że wpływ na ten stan ma także spadek podaży nowych ofert. Na klientów szukających optymalnego lokum czeka stosunkowo uboga oferta – wyjaśnia Marcin Drogomirecki, ekspert ds. nieruchomości, Morizon.pl.
Stagnacja w cenach
Dawno nie obserwowaliśmy takiej cenowej stagnacji na rynku nieruchomości. Przyzwyczajeni byliśmy raczej do ciągłych wzrostów, które potrafiły sięgać kilkunastu procent rocznie. Tymczasem między kwietniem a lipcem na rynku wtórnym w 2 miastach ceny się utrzymały, w 3 spadły o 1%, a w 4 wzrosły o 1-3%.
Szczegółowe dane dotyczące średnich cen ofertowych lokali mieszkalnych w największych miastach w Polsce zostały przedstawione w układzie tabelarycznym na podstawie danych z portalu Gratka.pl.
Nie widać większych spadków czy wzrostów. We wszystkich miastach ceny wahały się w nieznacznych odchyleniach wartości. Ogółem można zauważyć, że większość średnich cen mieszkań minimalnie spada.
Analizując ceny na rynku nieruchomości wtórnych w serwisie Gratka.pl, zdecydowanie widać wyhamowanie wzrostów, ale trudno mówić jednocześnie o wyraźnych spadkach. W Gdańsku, Łodzi i Szczecinie spadły ceny najbardziej poszukiwanych mieszkań o metrażu od 38 mkw. do 60 mkw. We Wrocławiu, Warszawie, Katowicach w czerwcu odnotowano spadek, ale w lipcu już wzrost cen.
O skali wcześniejszych podwyżek świadczyć może porównanie cen mieszkań z lipca 2020 i lipca 2019 – ceny są wyższe niż rok temu we wszystkich omawianych miastach. Największe wzrosty na rynku wtórnym zanotowano w Łodzi – na poziomie 15%.
Sierpień z tendencją wzrostową
Sierpień na wtórnym rynku lokali mieszkalnych przyniósł nieduże wzrosty. Niewielkie spadki średnich cen metra kwadratowego można zauważyć jedynie w Katowicach i Poznaniu. Analiza danych kwartalnych wykazuje niewielką tendencję spadkową, poza Szczecinem, Wrocławiem i Olsztynem. Obecnie najdroższe mieszkania są niezmiennie w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, a najtańsze w Łodzi. Różnica jest ogromna, bo w Warszawie za metr kwadratowy płaciliśmy w sierpniu 11 405 zł, a w Łodzi tylko 5865 zł.
Ceny przestały rosnąć, ale czy zaczną spadać?
To chyba najczęściej dyskutowany temat w branży nieruchomości. – Moim zdaniem wiele zależy od tego, jak silny wpływ na całą gospodarkę będzie miała pandemia koronawirusa. Ceny nieruchomości na rynkowe wahania reagują zwykle z opóźnieniem, więc trudno wykluczyć czasowe obniżki cen w przyszłości. Jednak w dobie najwyższej w UE inflacji nieruchomości wciąż wydają się relatywnie bezpieczną lokatą kapitału, zwłaszcza gdy myślimy o niej długoterminowo – wyjaśnia Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu Otodom.pl. Przypomnijmy, że od 2014 roku ceny nieruchomości dynamicznie rosły. Jak jest teraz? Mamy sytuację, jakiej nikt się nie spodziewał. Patrząc na dane kwartalne, widać spadki we wszystkich miastach poza Szczecinem, Lublinem i Olsztynem. W ostatnim letnim miesiącu spadek odnotowano na dwóch rynkach: katowickim i poznańskim. Największy wzrost w sierpniu odnotowano w Lublinie – na poziomie 1,62%.
Co przyniesie nam drugie półrocze?
Obecna sytuacja rynku wtórnego jest lepsza niż podczas wybuchu epidemii koronawirusa. Jest nadzieja, że dobry klimat pozostanie z nami na dłużej. Wówczas można się spodziewać większej liczby transakcji. Zmienić to może atak drugiej fali zachorowań, co spowoduje pogorszenie ogólnej koniunktury gospodarczej w kraju; na rynku nieruchomości znów zapanuje niepokój. W serwisie Morizon.pl eksperci prognozują, że w tym roku ceny nieruchomości pozostaną stabilne. Prawdopodobnie w grudniu za 1 mkw. mieszkania w największych polskich miastach będziemy płacili mniej więcej tyle samo, co obecnie. Natomiast w najbliższych dwóch latach rynek powróci do wzrostów. Eksperci przewidują, że nieruchomości będą drożeć w tempie ok. 6% w skali roku, a w grudniu 2022 roku cena 1 mkw. będzie o około 13% wyższa niż obecnie.