Potencjał kamienic. Co zrobić, żeby zainwestować i zminimalizować efekt ryzyka przy zakupie takich nieruchomości? – Damian Kleczewski.

Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Kontakt: www.zrozumiecnieruchomosci.pl www.kompendiuminwestora.pl

Potencjał kamienic.

Wśród zmieniających się trendów na rynku nieruchomości warto poddawać analizie także te mniej popularne. Jednym z nich jest zwiększone zainteresowanie inwestorów zakupem kamienic. Co robić, żeby dobrze zainwestować i zminimalizować efekt ryzyka przy zakupie tego typu nieruchomości?

Rynek mieszkaniowy jest obecnie dość mocno eksplorowany zarówno przez inwestorów indywidualnych, pośredników, jak i wyspecjalizowane, profesjonalne firmy skupujące atrakcyjne lokale pod inwestycje do najmu lub do szybkiej odsprzedaży. Tak duże zagęszczenie osób i firm poszukujących pojedynczych mieszkań sprawia, że zarówno pośrednicy, jak i grupy inwestycyjne, a także pojedynczy inwestorzy z większym kapitałem zaczęli kierować swoją uwagę na całe budynki wielorodzinne.

KAMIENICE KUSZĄ

Skupienie uwagi na kamienicach nie powinno dziwić, skoro są to budynki w bardzo dobrych lokalizacjach, z dostępem do komunikacji miejskiej, ale przede wszystkim z niższą od reszty rynku ceną metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej. Kupując w hurcie dużą liczbę metrów, naturalnie uzyskuje się korzystniejszą cenę. Zakup całego budynku jest transakcją zdecydowanie bardziej złożoną i wymagającą niż zakup pojedynczego mieszkania. Zakres danych do analizy oferty kamienicy jest dość rozległy. Jednak im bardziej szczegółowa będzie wiedza inwestora dotycząca danej oferty, tym szybciej będzie on mógł podjąć decyzję o jej zakupie. Inwestor doceni także współpracę z dobrym agentem w pośrednictwie nieruchomości, jeśli dostarczy mu on nie tylko ofertę, ale i odpowiednią ilość danych, które pokażą, że warto zainwestować w nieruchomość pieniądze.

Przed zakupem kamienicy inwestor powinien zebrać następujące informacje i dokumenty:

1. Inwentaryzacja budynku i lokali;
2. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków;
3. Podstawa nabycia, kto jest właścicielem, forma nabycia (np. spadek – czy wszystko już zostało prawnie uregulowane, a podatki opłacone);
4. Książka techniczna obiektu (jeśli jest, lub inne dokumenty potwierdzające wykaz prac serwisowych albo kontrolnych przeprowadzonych w obiekcie w ostatnich latach);
5. Warunki zabudowy dla danej działki (jeśli takowe były wydawane);
6. Wszelkie projekty instalacji: wodnej, gazowej, kanalizacyjnej, grzewczej, elektrycznej. Obecny stan tych instalacji;
7. Informacje nt. stanu technicznego dachu, rynien, okien, drzwi w częściach wspólnych;
8. Stan techniczny piwnic (czy jest wilgoć, czy są instalacje?);
9. Wykaz najemców (informacja nt. charakterystyki lokatorów: kobieta/mężczyzna/ rodzina; jaki jest zawarty stosunek najmu, wiek najemców, inne informacje związane z rozwiązaniem umowy najmu zmierzające do opróżnienia lokalu);
10. Księga wieczysta działki i ewentualnie lokali, sprawdzić poszczególne działy księgi wieczystej, w tym działy III i IV – czy są wolne od obciążeń i służebności;
11. Zorientować się o możliwym buforze i chęci sprzedających do negocjacji;
12. Informacja nt. terminów spotkania z właścicielami;
13. Informacja nt. czasu na sfinalizowanie oferty;
14. Czy właściciele będą prowadzić jeszcze jakieś prace techniczne w budynku, czy będą opróżniać lokale z lokatorów?
15. Czy kamienica jest pod ochroną konserwatora zabytków? Jeśli jest, to w jakim zakresie?
16. Czy właściciele posiadają dokumentację projektowo-aranżacyjną do docelowych działań inwestycyjnych związanych ze sprzedawanym budynkiem?
17. Jakie są możliwości podniesienia dachu i wykorzystania tej przestrzeni na lokale mieszkalne lub użytkowe?
18. Jakie są możliwości dobudowy, rozbudowy, przebudowy lub budowy konkretnych obszarów na terenie działki lub kamienicy?
19. Czy jest możliwość podłączenia ogrzewania miejskiego? Jeśli takie możliwości są, to czy właściciele rozpoczęli już jakieś starania? Ile czasu może to potrwać?
20. Czy właściciele godzą się na zawarcie umowy przedwstępnej i oczekiwanie na kredyt dla kupującego?
21. W którym roku powstał budynek?
22. Czy składano w jakimkolwiek urzędzie inwentaryzację budynku, jeśli taka była wykonana?
23. Czy są zameldowane jakieś osoby w budynku, a jeśli tak, to ile?
24. Przygotowanie dokumentacji zdjęciowej kamienicy i dostępnych lokali.

Oferta przygotowana w tak kompleksowy sposób pokazuje nam przedmiot transakcji w innym świetle. Jest to kompleksowa analiza danych, pozwalająca podjąć decyzję, która będzie wykalkulowana inwestycyjnie.

TRUDNOŚCI TAKIEJ INWESTYCJI
Świat inwestorów lokalnych jest bardzo mały i często zdarza się, że ci sami poszukujący spotykają się z tymi samymi pośrednikami na różnych obiektach, w różnych konfiguracjach relacyjnych. Biura przekazują sobie po znajomości oferty i rozliczają się między sobą z ewentualnych prowizji. Skoro ten „świat” jest tak mały, to nie warto zepsuć sobie dobrej marki poprzez brak odpowiedniego przygotowania i podejścia do tego typu inwestycji. Jako inwestor będziesz zderzał się z podobnymi ofertami, od tych samych pośredników, i tymi samymi osobami, chcącymi je kupić. Inwestycje w zakup całych kamienic mają tę przewagę, że są jeszcze stosunkowo mało popularne. Inwestorzy boją się min i pułapek, które mogą spotkać po drodze, i wciąż wolą kierować swoje pieniądze w rynek wtórny i pierwotny pojedynczych lokali. Pojedynczy lokal ma swoją odrębność prawną, dokumentację, przewidywalność remontową. Kamienica z kolei ma duże mieszkania, które należy docelowo podzielić na mniejsze. Trzeba też podjąć trud wymiany instalacji nie tylko w lokalu, ale i w częściach wspólnych. To dodatkowo angażuje kapitał.

SZANSA NA PRZYSZŁOŚĆ
Uważam, że sprofilowanie się inwestorów i spółek poszukujących całych budynków jest obiecującą alternatywą dla coraz mocniej zagęszczonego rynku nieruchomości detalicznych, rozproszonych po całym mieście. Jest to kierunek, który warto rozważyć także z punktu widzenia finansowego, ponieważ przeprowadzenie kilku procesów (administracyjny i techniczno- adaptacyjny) związanych z tym samym budynkiem generuje duży zysk. Inaczej niż w przypadku pojedynczych lokali mieszkalnych, gdzie proces inwestycyjny jest bardziej przewidywalny, ale zyski mogą w kolejnych latach maleć z uwagi na coraz większą liczbę inwestorów. Ten z kolei jest z każdym kolejnym rokiem coraz mniejszy. Starania inwestorów zatem idą w kierunku wysokiego standardu wykończenia, który ma wyróżnić ofertę wśród innych ogłoszeń. Pamiętajmy, że inwestorów z każdym rokiem przybywa. Popularyzuje się dostęp do wiedzy o nieruchomościach. Są eventy tematyczne, poradniki oferujące gotowe strategie działań i wiele profesjonalnych szkoleń, które prowadzą laika za rękę aż do końcowego efektu. Jeśli drobny inwestor zarobi na mieszkaniu kolejny raz z rzędu, to zaczyna się zastanawiać, czy nie inwestować środków w coś większego. Kolejny krok to albo zakup budynku, albo jego postawienie (deweloperka). Stąd moja rada dla każdego, kto dziś dopiero zaczyna swoją przygodę z nieruchomościami, aby przyspieszył podejmowanie decyzji i zaczął kupować, obracać, wynajmować i uczył się na kolejnych inwestycjach. To pozwoli mu za kilka lat cieszyć się z wolności finansowej albo przynajmniej bardziej swobodnego życia, niż wiedzie do tej pory. Czas płynie nieubłaganie i historia inwestycyjna w nieruchomościach pokazuje kierunek wzrostowy wartości tej branży. Warto więc dostrzec lokalne trendy i wesprzeć się wiedzą, doświadczeniem tych, którym regularnie udaje się w tej branży zarabiać dobre pieniądze, aby samemu szybciej stawiać kroki inwestycyjne i czerpać z nich korzyści.

Damian Kleczewski (Nr 1 str.28)