Rozmawiała Alicja Maria Tatomir
Co musisz wiedzieć zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości na wyspach brytyjskich? Jak pandemia zmieniła rynek najmu w Wielkiej Brytanii? Wielka Brytania w zestawieniu z polską rzeczywistością w kwestii zarządzania najmem długoterminowym jest zdecydowanie mniej opieszała w rozwiązywaniu sporów pomiędzy stronami wynajmujący – najemca, a agencje pośrednictwa są dużo bardziej drobiazgowe podczas weryfikowania odpowiedniego najemcy.
Alicja Maria Tatomir: Polska vs Wielka Brytania – jak to wygląda w praktyce?
Dawid Dowbusz: Rynek nieruchomości w każdym państwie opisany jest wewnętrznymi regulacjami. W Polsce większość sporów pomiędzy wynajmującym a najemcą rozstrzygane są na podstawie kodeksu prawa cywilnego. Co istotne, polskie prawo w znacznej mierze chroni lokatorów zamiast właścicieli nieruchomości. W przypadku niewypłacalności najemcy nasza własność staje się mieszkaniem socjalnym, a my nie mamy żadnych podstaw prawnych, aby eksmitować osobę, która zobowiązała się wynajmować naszą nieruchomość za opłatą. Dlatego właściciele tak niechętnie wynajmują swoje mieszkania samotnej matce z dzieckiem. Anglia w zestawieniu z Polską jest bardziej uregulowana, a cały system działa dużo sprawniej. Co najważniejsze, w razie sporów prawo stara się w równy sposób chronić najemcę oraz właściciela nieruchomości tzw. landlorda. Jako landlord w sytuacji niewypłacalnego najemcy lub osoby, która przedwcześnie wypowiedziała umowę, mamy prawo dochodzić swoich praw przed sądem i dokonać eksmisji niesfornego lokatora. Najemca, który spotka się z nieuczciwym landlordem, chcącym przedterminowo wypowiedzieć mu umowę, również jest chroniony odpowiednimi przepisami. W tym zestawieniu Wielka Brytania wypada zdecydowanie lepiej niż Polska, w której właściciel nieruchomości wraz z podpisaniem umowy najmu „traci do niej prawa”.
A.M.T.: Prawo najemców i landlordów w czasach pandemii
D.D.: Nie chciałbym, aby porównywanie Polski z Wielką Brytanią przedstawiło polski rynek zarządzania najmem w złym świetle, natomiast trzymając się faktów, które są bezpośrednio dostępne na stronach rządowych: mamy bardzo jasny obraz tego, jak radzi sobie system brytyjski i system polski z dostosowywaniem się do nowej sytuacji, jaką jest ogólnoświatowa pandemia. Rząd polski wprowadził na początku trwania pandemii ustawę dotyczącą stosowania szczególnych rozwiązań związanych z pandemią COVID-19, która m.in. uniemożliwiła wypowiadanie umów właścicielom do końca czerwca 2020 r. Od tej sytuacji było przewidzianych kilka wyjątków (m.in. możliwość wypowiedzenia w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową). Po upływie terminu ustawodawca nie przedłużył funkcjonowania opisanych regulacji ani nie wprowadził innych rozwiązań, które uregulowałby w jakikolwiek sposób rozwiązywanie sporów pomiędzy właścicielem a najemcą. Wielka Brytania stworzyła odrębną ustawę, która do dzisiaj reguluje prawo najemców i landlordów, i jest cały czas aktualizowana wraz z rozwojem sytuacji pandemicznej. W konsekwencji landlord jest zobowiązany na bieżąco śledzić zmieniające się przepisy. Do 31 maja, z wyjątkiem niektórych okoliczności, landlord chcąc wypowiedzieć umowę najemcy, musiał go powiadomić z 6-miesięcznym wyprzedzeniem. Obecnie od czerwca obowiązuje 4-
miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, a od sierpnia wejdą nowe przepisy, które mają skrócić ten czas do dwóch miesięcy.
A.M.T.: Wsparcie finansowe dla najemców z powodu pandemii?
D.D.: Pomijając wszystkie rządowe programy pomocowe dotyczące dofinansowywania przedsiębiorców i pracowników, rząd brytyjski ustanowił dodatkowo duży budżet wsparcia dla najbardziej potrzebujących, aby umożliwić ludziom dalsze opłacanie kosztów utrzymania, w tym opłat czynszowych. Program obejmuje wsparcie dla rm w zakresie wypłacania wynagrodzeń pracownikom w ramach programu Coronavirus Job Retention. Jeśli lokatorzy popadną w kłopoty finansowe z powodu zmiany zatrudnienia lub zarobków, mogą kwalifikować się do programu socjalnego Universal Credit, który obejmuje pomoc w
pokryciu kosztów mieszkaniowych. Dostępne jest również wsparcie dla osób fizycznych w opłacaniu innych rachunków za gospodarstwo domowe, takich jak obowiązkowy podatek lokalny tzw. council tax. 670 milionów funtów nowego finansowania, aby umożliwić dalsze udzielanie pomocy w latach 2021-2022. Z pewnością będzie miało to ogromny wpływ na gospodarkę Wielkiej Brytanii, a przede wszystkim na wzrost inflacji, który prędzej czy później odczujemy w cenach towarów i usług.
A.M.T.: O czym musi wiedzieć landlord?
D.D.: Będąc landlordem należy mieć na uwadze, że najemca ma prawo do spokojnego korzystania ze swojej nieruchomości i każdorazowo powinien być powiadomiony o naszej wizycie z 24-go dz innym wyprzedzeniem. Według prawa landlord może wejść do lokalu tylko w nagłych wypadkach i tylko w towarzystwie niezależnego świadka, który będzie w stanie odnotować sytuację na piśmie. Dotyczy to wynajmowania całych nieruchomości. Przepisy wynajmu nieruchomości na pokoje mają swoje własne regulacje, które upoważniają właściciela do możliwości przebywania w częściach wspólnych bez wcześniejszego powiadomienia o tym lokatorów. Dodatkowo jak o właściciele nieruchomości jesteśmy zobowiązani do corocznej kontroli gazowej.
A.M.T.: Darmowy mediator podczas rozstrzygania sporów pomiędzy najemcą a wynajmującym?
D.D.: Warto wiedzieć, że rząd od niedawna finansuje pilotażową usługę mediacyjną w sporach dotyczących najmu, z której właściciele i najemcy mogą swobodnie korzystać. Obecnie sądy powołują mediatorów, których zadaniem jest bezpłatne rozstrzyganie konfliktów pomiędzy landlordem, a najemcą, uprzedzając tym samym rozstrzyganie spraw na drodze sądowej. Jeżeli w trakcie mediacji dojdzie do porozumienia, mediator zwróci się do obu stron o podpisanie porozumienia i poinformuje sąd o wyniku. Podczas gdy nie dojdzie do porozumienia, rozprawa odbędzie się w wyznaczonym uprzednio terminie.
A.M.T.: Rozstrzyganie sporów na drodze sądowej?
D.D.: Landlordzi mogą zaakceptować niższy poziom czynszu lub uzgodnić plan spłaty zaległości w późniejszym terminie i nie wnosić o przejęcie lokalu na drodze sądowej przez pewien czas. Należy pamiętać, że landlord musi przestrzegać ścisłych procedur, jeśli chce, aby najemca opuścił nieruchomość, w zależności od rodzaju obowiązującej umowy najmu i jej warunków. Większość najemców może zostać eksmitowana tylko na podstawie nakazu sądowego, o który właściciel może ubiegać się w sądzie, składając odpowiedni formularz drogą internetową. Cała procedura jest maksymalnie uproszczona, jednakże musimy mieć bardzo dobrze uzasadniony i udokumentowany powód, chcąc eksmitować najemcę w trybie natychmiastowym.
A.M.T.: Czy Polska powinna brać przykład z Anglii?
D.D.: Cieszę się, że Wielka Brytania jest państwem, z którego inne kraje mogą czerpać wzorce, gdzie respektowane są prawa właścicieli nieruchomości, a cała procedura postępowania jest szczegółowo opisana w odpowiednich ustawach, nie mówiąc o prostocie składania odpowiednich wniosków drogą internetową, które znaczenie ułatwiają i przyspieszają cały proces dochodzenia swoich praw. Dzięki odpowiedniej ochronie prawnej landlordów prowadzenie biznesu zarządzania najmem w Wielkiej Brytanii jest bezpieczne. Oddajemy tu nieruchomość pod wynajem bez obaw, że zostanie ona przekonwertowana w lokal socjalny bez zgody właściciela w sytuacji niewypłacalności najemcy, tak jak to ma miejsce obecnie w Polsce.