Autor: Tomasz Pawłowski
Od 15 lat pracuje jako projektant, konstruktor, kierownik budowy, inspektor nadzoru w obiektach różnych kategorii. Doradzam w zakresie uzyskanych uprawnień i zdobytego doświadczenia w obszarze remontów, przebudów i innych robót budowlanych. W tym artykule pragnę Ci przybliżyć kilka nadrzędnych kwestii z zakresu prawa budowlanego. Dowiesz się, jakie roboty nie wymagają zgłoszenia, a które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Prawo budowlane szczegółowo określa, jakie czynności budowlane wymagają zgłoszenia, a które pozwolenia na budowę, i tak w art. 29 ust. 1, 2 znajdziemy zakres zamierzeń budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, a w art. 30 zdefiniowany jest zakres robót podlegający zgłoszeniu.
GDZIE TEGO SZUKAĆ?
Dz. U. 1994, nr 89, poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ma swoje początki w 1928 roku i od tamtego czasu do dziś ewoluuje równolegle ze zmianami, które postępują w budowlanej rzeczywistości. Bez oceny, czy Prawo budowlane nadąża za ogólnie rozumianym postępem, czy nie, art. 1 wprost definiuje zakres, który ta ustawa reguluje: „(…) normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach”.
Aby przybliżyć problematykę, która dotyka większości inwestorów, podam proste przykłady realizacji konserwacji bieżącej, remontów, przebudów lokali.
JAKIE ROBOTY NIE WYMAGAJĄ ZGŁOSZENIA?
W sytuacji, w której zakres inwestycji będzie obejmował projekt aranżacji wnętrza, co obejmuje roboty remontowe, typowo „konserwacyjne”, a Twoja nieruchomość nie znajduje się w rejestrze czy na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, nie musisz się martwić, gdyż zgodnie z Prawem budowlanym art. 29, ust. 2, pkt. 1 pozwolenie na wykonanie robót remontowych nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Przyczyna główna jest dość prosta: nie naruszasz konstrukcji, nie zmieniasz elewacji budynku, nie zmieniasz układu pomieszczeń, powierzchni lokalu, więc Twoje roboty nie mają znaczenia dla budynku i jego mieszkańców, a zamierzenie staje się jedynie wartością dodaną do Twojego lokalu.
JAKIE ROBOTY WYMAGAJĄ UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ?
W innym lokalu nie podoba się Ci układ ścian działowych i chcesz się części ścian pozbyć. Ściany działowe to te, które np. w wielkiej płycie, popularnie zwanej blokami, mają grubość poniżej 8 cm. W przypadku tych ścian uzyskaj opinię konstruktora, w której na załączniku graficznym i opisie będzie jednoznacznie przez niego wskazane, które ze ścian i w jakim zakresie mogą być wyburzone. Proponuję, by nie lekceważyć żadnych ścian – bez znaczenia, w jakiej konstrukcji wybudowany jest przedmiotowy budynek. Analiza P.b. i orzeczeń NSA w sprawie burzenia ścianek działowych nasuwa wniosek, iż nie masz obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę ani nie musisz zgłaszać ww. robót. Po prostu uzyskaj opinię w formie pisemnej dla własnego spokoju i w celu zapewnienia minimum formalności w przypadku wizyty, np. Nadzoru Budowlanego bądź pracownika spółdzielni.
Można powiedzieć, iż powyższe dwa przykłady wyczerpują pewnego rodzaju swobodę działania. Jeśli chcesz wycisnąć z lokalu lub innej nieruchomości więcej, bo stwierdzisz, iż jego układ i potencjał jest niewykorzystany, a do tego będzie konieczne przebudowanie np. ściany konstrukcyjnej, to będziesz musiał uzbroić się w cierpliwość. Kiedy posiadamy pisemną zgodę spółdzielni (lokale spółdzielcze), staramy się o uzyskanie pozwolenia na budowę poprzedzone złożeniem wniosku z czterema egzemplarzami projektu budowlanego. Procedura ma trwać zgodnie z P.b. art. 35 ust. 6 – 65 dni + 14 dni na uprawomocnienie (w niektórych przypadkach owe 14 dni da się skrócić).
Klasyfikacji zamierzenia budowlanego polegającego na wykonaniu robót budowlanych powinien dokonać inwestor – czy zrobi to w porozumieniu z uprawnionym projektantem, czy na podstawie swojej wiedzy, pozostaje wyłącznie do jego rozwagi. Należy pamiętać, że zła decyzja inwestora o klasyfikacji robót budowlanych, np. roboty remontowe, wykonanie przebudowy lokalu lub modyfikacja części konstrukcji (z naruszeniem zbrojenia elementów konstrukcyjnych – ścianka działowa – wielka płyta), może powodować negatywne konsekwencje dla osób trzecich i ich nieruchomości, co kwalifikuje się jako szkoda w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, do której naprawienia przewidziana jest droga przed sądem powszechnym. Sąsiedzi mają prawo zgłosić do zarządcy budynku w trakcie wykonywania robót wątpliwość co do legalności wykonywanych przez Ciebie prac, a wtedy po wizycie przedstawiciela Nadzoru Budowlanego będziesz miał czasowo wstrzymaną możliwość kontynuowania prac i dość kosztowną drogę do ich wznowienia.
REMONT REMONTOWI NIE JEST RÓWNY
Remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym nie dotyczący części konstrukcyjnych budynku i nie mający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymaga zgłoszenia. Choć czasem udowodnienie zakresu i prawidłowości wykonanych prac nie jest łatwe (VII SA/Wa 1431/05 – Wyrok WSA w Warszawie).
POZOSTAŁY ZAKRES REMONTU TEORETYCZNIE WYMAGA ZGŁOSZENIA.
Gdy masz wątpliwości co do rodzaju i wykonalności planowanych robót budowlanych, to warto nawet na etapie przed zakupem zgłębić z konstruktorem zagadnienie tego konkretnego lokalu w celu określenia chociaż przybliżonego czasu i możliwości realizacji robót, gdyż większość konstrukcji nie toleruje rewolucyjnych zmian i warto o tym przy każdym zakupie pamiętać.
Zauważyłem w trakcie trwania kilkudziesięciu procesów typu remont, przebudowa i kolejnych z działu budowa, rozbudowa, które zostały już zakończone, że dużym problemem było dotrzymanie terminu zakończenia robót ze względu na niezakończone sprawy administracyjne. Ryzyko związane z konsekwencjami podjęcia robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę przed zgłoszonym terminem rozpoczęcia robót na podstawie uzyskanej prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę jest ogromne. Wierzę w dobro ludzi, lecz nie zmienia to faktu, że statystycznie z dużym prawdopodobieństwem nawet niewielki kilkugodzinny hałas związany z robotami może być powodem zgłoszenia do spółdzielni. Jaki będzie miało to wpływ na Twój harmonogram związany z dalszym przeznaczeniem lokalu, to będzie zależało od Twojego przygotowania do prowadzonych prac. Pewne powiedzenie mówi: „Jak sobie pościelesz, tak się wyśpisz”…. I jest w tym dużo racji.
Tomasz Pawłowski
W zawodzie od 15 lat. Projektant, konstruktor w zakresie konstrukcji żelbetowych, stalowych i drewnianych. Autor i współautor kilkudziesięciu ekspertyz i kilkudziesięciu opinii technicznych. Kierownik budowy, inspektor nadzoru w obiektach różnych kategorii: od budynków jednorodzinnych przez przebudowy, rozbudowy, nadbudowy do nowo projektowanych hal, budynków użyteczności publicznej i obiektów przemysłowych. Doradza w zakresie uzyskanych uprawnień i zdobytego doświadczenia w obszarze remontów, przebudów i innych robót budowlanych. W zawodzie najbardziej cieszy go samorealizacja i dobry kontakt z ludźmi. Wykładowca na II Etapie Warsztatów WIWN® – Remont.