Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor, Lecturer, Court Expert
Aktualność map zasadniczych i wykonywanych na ich podstawie map do celów projektowych (mdcp) to ciągle lekceważony element w procesach inwestycyjnych. Opierając się na tych danych, oblicza się parametry zabudowy, projektuje budynek i liczy ROI, PUM/GLA planowanej inwestycji. Weryfikacja danych na mapach powinna być zatem priorytetem każdego inwestora. Świadomi dokonują sprawdzenia już na etapie analiz due diligence (DD) czy analiz chłonności działki, jeszcze przed jej zakupem. Znam jednak wiele przypadków, gdzie stare mapy otrzymują świeższe daty i podpisy geodetów uprawnionych i tym samym udają nowe, aktualne. To, czym grozi projektowanie na nieaktualnej mapie, powinno być jasne, jednak zbyt często procesy związane z pozwoleniami na budowę (PnB) muszą ruszać od nowa. Co należy sprawdzić na etapie DD przed zakupem nieruchomości? Czy urzędnik może wychwycić nieaktualność mapy? Poznaj błędy i nie popełniaj ich w swoich inwestycjach.
Po co weryfikować dane na mapach?
Praca na nieaktualnych mapach jest najbardziej powszechnym błędem, jakiego dopuszczają się inwestorzy. Fenomen ufności do dokumentów z urzędowymi pieczątkami jest niebywały. W poprzednim artykule wspomniałem, że średnio na 1 ha przypada 50 błędów na mapie zasadniczej. Mowa
tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych, takich jak: obecność przyłączy, liczba kondygnacji budynków, samowole budowlane, powierzchnie utwardzone, urządzenia podziemne, drzewa, ogrodzenia, rowy itd. Dopiero w 2020 r. skończyło się przetwarzanie map z wersji analogowych na cyfrowe. Aktualnie jako uczestnicy procesu inwestycyjnego doświadczamy hurraoptymizmu, bo wreszcie mamy czytelne mapy. Czy jednak czytelne znaczy to samo co aktualne? Proces przetwarzania map był zlecany na podstawie przetargów licznym firmom, które dawały różne standardy opracowania i liczne błędy pomiarowe. Niewiarygodność treści map polega również na tym, że znajdują się na nich np. budynki, które zostały wkreślone na mapie numerycznej w wyniku wektoryzacji map analogowych, a nie na podstawie pomiarów. W inwestycjach pomija się pomiar urządzeń podziemnych i budynków, które na mapach znalazły się p przez wektoryzację. Dokładność położenia takich elementów na mapach wynosi nierzadko ponad metr. W podobny sposób na mapy trafiły granice nieruchomości. Granice przyjmowano też, spoglądając na stan władania, czyli istniejące ogrodzenia, a nie na podstawie współrzędnych granic. Przy ustalaniu granic jeszcze kilka lat temu nakazywano ich dociągania nawet do 15 cm, gdy rzeczywistość odbiegała od stanu na mapach. Cieszymy się zatem z czytelności map, ich kolorystyki, a jednocześnie jesteśmy nieświadomi jakości tego, co wydają nam urzędy.
Na mapach zasadniczych nie ma obowiązku nanoszenia linii rozgraniczeniowych pasa drogowego, linii odsunięcia od przewodów energetycznych i innych istotnych elementów (słupy, maszty), a są to aspekty, które należy wziąć pod uwagę w procesie projektowym. Zlecenie kontroli położenia tych elementów leży w interesie inwestora. Architekci bowiem, nie znając rzeczywistego położenia tych linii, zachowają bufor bezpieczeństwa i zmniejszą budynek, na czym finalnie inwestor straci.
Załóżmy, że na działce zaznaczony jest hydrant i gaz. Jednak w terenie nie ma tych instalacji albo są nieczynne, ale nie odnotowano tego na mapie. Architekt projektuje galerię handlową, opierając się na danych na mapie, a urzędnik niekoniecznie wychwyci ten błąd i wyda PnB. Problem ujrzy światło dzienne na etapie budowy, co będzie wiązało się z pozwoleniem zamiennym, dodatkowymi kosztami i wydłużeniem procesu. Jeśli hydrantu nie ma odpowiednio blisko, to konieczne będzie jego podprowadzenie lub wybudowanie zbiornika przeciwpożarowego na działce, a więc generujemy kolejne koszty.
Wykorzystaj potencjał nieruchomości
Na mapach zasadniczych wykonuje się również analizy chłonności, a potem mdcp. Jest to zatem priorytetowy dokument projektowy, szczególnie istotny, gdy PnB uzyskuje się na podstawie decyzji o WZ. Istotny jest też obszar wybierany do analizy mapy zasadniczej w celu negocjacji WZ z urzędnikiem. Czasami dodanie do zakresu analizy 8-kondygnacyjnego bloku mieszkalnego znajdującego się na skrajni wybieranego obszaru pozwoli np. uzyskać wyższą średnią wysokość budynków rozpatrywanego obszaru albo większą powierzchnię zabudowy. Finalnie parametr naszego planowanego budynku może być lepszy.
W Warszawie kilkukrotnie przeprowadzałem proces aktualizacji wysokości budynku na mapach przy procedurach uzyskiwania WZ. Jednemu inwestorowi dało to szansę wybudowania o jedną kondygnację więcej, niż planował. Nie muszę wspominać chyba o zyskach, które z tego tytułu płyną do inwestora. Zabieg wygenerował comiesięczne profity liczone w dziesiątkach tysięcy złotych z tytułu najmu. W jednej z ostatnich analiz chłonności, jaką wykonał architekt, wykazaliśmy 10 poważnych błędów, m.in. zawyżył on powierzchnię analizowanego terenu o 2200 mkw. i zaprojektował 30 działek z domami, gdzie faktycznie można było wcisnąć 28. Inny z deweloperów mieszkaniowych po kilku latach zaangażowania dużego kapitału i zespołu osób musiał uruchomić procedury od początku. Mimo licznych ostrzeżeń, że projekt niesie błędne linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu i należy je sprawdzić – robili swoje, bo architekt upierał się, że wie lepiej. Finalnie, po kilku latach projektowania i przygotowywania dokumentów do PnB, wyszło, że linia za- projektowana dla całego blisko 100-metrowego budynku została wrysowana z kilkumetrowym błędem (zaprojektowano za duży budynek). Architekt poniósł odpowiedzialność, ale to inwestor stracił kilka lat pracy i musiał uruchomić procedurę projektów i PnB od początku.
Treść i ważność map
Zakres i obszar analizy mdcp określają przepisy. Trzeba aktualizować nie tylko obszar, którego dotyczy przedmiotowa inwestycja, ale również obszar wokół działki. Przed rozpoczęciem prac w terenie należy wiedzieć, do jakich celów będzie służyć mdcp. Utarło się, że mdcp jest ważna do pół roku. Traci ona ważność w momencie, gdy niesie informacje nieaktualne i odmienne od stanu rzeczywistego w terenie, tj. gdy nastąpiły zmiany w zagospodarowaniu terenu. Urzędnik w toku weryfikacji dokumentów przedkładanych do PnB może poprosić o bardziej aktualną mapę. Czy możliwa jest aktualizacja mdcp? Niestety nie. Mdcp może wykonać geodeta uprawniony w zakresie pierwszym i odpowiada on za ewentualne błędy i braki. Niestety zdarza się notorycznie, że mdcp są wykonywane bez wychodzenia w teren, podbijane pieczątkami i podpisywane przez geodetów jako pomierzone i aktualne ze stanem w terenie. Wydział architektury wydający PnB może podważyć aktualność danych na mapie. Z oczywistych względów lepiej, aby stało się to na etapie uzyskiwania PnB. Inwestor zostanie wezwany do aktualizacji wniosku o PnB. Wtedy należy wykonać nową mdcp. Zdarza się jednak, że urząd znajduje nieścisłości na etapie budowy lub przy odbiorze budynku. To najczarniejszy scenariusz dla inwestora.
Podałem tylko kilka z dziesiątek przykładów dotyczących błędów map zasadniczych. Wykonujemy 100 mdcp rocznie i właściwie w każdym przypadku trzeba coś aktualizować. Kładzenie na jednej szali czasu i kosztów niezaktualizowania mapy zasadniczej, a na drugiej czasu i kosztów całego procesu inwestycyjnego jest nierozsądnym posunięciem. Wieloletnia praktyka pokazuje, że mapa zasadnicza przedstawia stan, który ostatnio został tam wprowadzony. Mogło to być rok temu albo 10 lat temu i nierzadko ten stan bywa daleki od rzeczywistości w terenie.
Adrian Hołub
15-letni praktyk, biegły sądowy, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na 4 uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC – firmy świadczącej szereg usług inżynieryjnych i doradczych w zakresie due diligence nieruchomości, pomiarów powierzchni (najem, podatki, sprzedaż), inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D. Obsłużył ~8 mln m2 powierzchni w tysiącach obiektów, wygłosił ponad 150 prelekcji i napisał ponad 150 publikacji.