Tekst: Damian Kleczewski
Potencjał kamienic rozbudza wyobraźnię coraz większej grupy inwestorów. Jest to skutek dwóch czynników. Pierwszym jest… zmęczenie wielokrotnymi flipami na rozproszonym rynku. Drugim, możliwości adaptacyjne, ogromne zyski i prestiż inwestycji.
Rozpoczynając cykl artykułów o inwestowaniu w kamienice, przypuszczałem, że ten temat znajdzie się na topie i przyciągnie uwagę wielu inwestorów. Jest to efekt zagęszczenia rynku na poziomie transakcji małych i rozproszonych lokalizacyjnie. Nie sposób bowiem wiele lat ganiać za okazjami przez całe miasto i pilnować ekip remontowych, które nie rozumieją potrzeb inwestora i stale przyprawiają go o ból głowy. Potrzebom rynku stały się też lokale ładne, prestiżowe nie tylko z uwagi na adres, ale i wygląd, a te dwie cechy mogą zapewnić jedynie kamienice które podlegając procesom rewitalizacyjnym, zwiększają swoją wartość. Nowe pojęcie „multifipingu” zaczyna nabierać znaczenia, jeśli inwestor wytworzy w budynku wiele mieszkań. Kamienice mają ogromny potencjał adaptacyjny do tworzenia nowych lokali poprzez dzielenie większych, które zajmowały przestrzeń sięgającą często 150 m2.
CENNE BONUSY
Przewagą procesu inwestycyjnego w kierunku zwiększania wartości kamienicy jest bez wątpienia możliwość kreowania obszarów do sprzedaży. Mamy tutaj poddasza, piwnice, dziedziniec i lokale. Na tych czterech strefach przy dobrej analizie wstępnej i strategii działania można zarobić naprawdę duże pieniądze. Często przy zakupie budynku, poddasza i piwnice nie są wliczane do metrów kwadratowych lokali, na podstawie których wyliczana jest cena transakcyjna. Zakładając, że kupujemy cały budynek, należy przejść wiele procedur i remontów i dlatego nabycie budynku wiąże się z niską ceną za metr kwadratowy. Im niższa cena zakupu budynku, tym lepszy bufor bezpieczeństwa dla inwestora. Zyskujemy nie tylko na cenie, ale kupujemy cenny czas na ewentualną eliminację ryzyka, np. wyprowadzki lokatorów, procedury urzędowe, zmianę systemu grzewczego w obiekcie.
INWENTARYZACJA PRZY ZAKUPIE
Dzielenie dużych mieszkań na mniejsze wymaga przygotowania dobrej inwentaryzacji. Rzadko zdarza się bowiem, aby takowa była sporządzona profesjonalnie przez zbywców. Oni chcą sprzedać całość i mają różne dokumenty potwierdzające metraż. Należy tutaj bardzo uważać, bo brak inwentaryzacji przy zakupie niesie za sobą duże rozbieżności w metrażu, za który inwestor musi zapłacić. Proces wyodrębniania lokali jest procesem z jednej strony technicznym (muszą takowe powstać), a przede wszystkim procesem administracyjnym. Jeśli inwestorowi odpowiadają układy lokali w stanie pierwotnym, to proces legalizacji tego stanu nie potrwa zbyt długo i można od razu po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności wraz z kartotekami lokali robić akty notarialne sprzedaży.
CHŁODNA ANALIZA PRZEDZAKUPOWA
Kamienice rozbudzają wyobraźnię wielu inwestorów. Jednak osobiście studzę takie zapędy z uwagi na skomplikowanie całej materii na poziomie analizy przed zakupowej. Na tym etapie właśnie należy podjąć decyzję, czy warto dany obiekt kupić i z jakimi ryzykami oraz kosztami wiązać się będzie jego rewitalizacja. Warto przygotować sobie możliwości jakie daje obiekt, założyć prognozy sprzedażowe, przeprowadzić rozmowy z potencjalnymi inwestorami i klientami na lokale. Im wcześniej inwestor przygotuje się do wariantu finałowego, czyli sprzedaży, tym łatwiej będzie oszacować pozostałe etapy. Pamiętajmy jednak, że mamy do czynienia z obiektami starymi, które gwarantują wiele niespodzianek w trakcie realizacji prac. Ludzie chcą kupować mieszkania w kamienicach, ale chcą też mieć gwarancję jakości względem stanu technicznego konkretnego lokalu i budynku.
Wracając jednak do jednego z najważniejszych procesów inwestycyjnych w obiekcie, czyli dzielenia lokali dużych na mniejsze, należy pamiętać o kilku zasadach:
- Inwentaryzacja powinna jednocześnie zakładać lokale najlepsze do handlu i najmu.
- Lokale powinny spełniać normę 25 m2 , jeśli mają być samodzielnymi jednostkami (jeśli dzielimy jeden większy lokal, mający już swoją księgę wieczystą, to musimy zdobyć pozwolenie na budowę).
- Zadbaj o odpowiednią jakość wentylacji lokali.
- Zadbaj o wymianę i odpowiednie rozmieszczenie pionów kanalizacyjnych, rur z wodą i wyznacz miejsca na rozdzielnię z licznikami energii elektrycznej.
- Części wspólne wyremontuj na samym końcu, kiedy lokale będą gotowe.
- Przygotuj najbardziej optymalny kosztowo i oczekiwany rynkowo system grzewczy dla lokali.
- Nie rób na siłę malutkich mieszkań ok. 10 m2 w większych ilościach w jednym budynku. Im więcej specyficznych lokali, tym bardziej zawiły proces.
Warto podchodzić do analizy kamienicy jak do dużego projektu, bo to zmienia optykę patrzenia na inwestycję. Każdy inwestor, który zacznie dobrze analizować obiekt przed zakupem, dostrzeże w nim zarówno wiele obszarów do zysku, ale i wiele ryzyka i kosztów. Przewaga kamienic jest jednak niepodważalna, gdyż mają świetne adresy w mieście i stają się coraz bardziej pożądanym towarem na rynku. Pamiętaj jednak, że istota tkwi w szczegółach. Tak jak obliczysz jakieś ramy kwot do wydania, tak nie sposób jest je potwierdzić bez faktycznego działania w danym obiekcie.
Czynnikiem warunkującym powodzenie remontowe i administracyjne są odpowiedni ludzie. Już dziś sprawdzaj różne ekipy remontowe, aby z czasem móc wybrać 1–2 najlepsze, którym będzie odpowiadał zakres remontowy na kamienicy. Proces na pewno nie należy do łatwych, ale pieniądze są też zupełnie inne. W przypadku kamienicy jednak nie zawsze pieniądze będą najważniejsze, bo stworzenie perełki, z której wydobędziemy blask w postaci dużo większej liczby lokali, niż było ich pierwotnie, da nam dużo satysfakcji inwestycyjnej i wskaże dalsze kierunki działań.